Commandement de payer un loyer : contenu obligatoire, délais et suite de la procédure

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Le commandement de payer est l'acte qui déclenche la clause résolutoire du bail : c'est le premier vrai pas de la procédure d'impayé. Un commandement mal rédigé peut être annulé, et la procédure repartir de zéro. Notre article sur l'impayé de loyer en donne les grandes lignes ; celui-ci détaille ce que doit contenir le commandement, les délais, et un point souvent ignoré des SCI.

1. Ce qu'est un commandement de payer

C'est un acte délivré par un commissaire de justice (l'ancien huissier de justice), qui vise la clause résolutoire du bail et somme le locataire de payer sa dette. Le bailleur ne peut pas le rédiger ni le remettre lui-même. Il suppose un bail qui contient une clause résolutoire, obligatoire dans tout bail depuis la loi du 27 juillet 2023 (voir notre article sur la clause résolutoire).

Avant d'en arriver là, la bonne séquence reste : relance, puis mise en demeure, éventuellement un plan d'apurement si le locataire peut rembourser.

2. Les mentions obligatoires, à peine de nullité

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose que le commandement contienne :

1. la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2. le montant mensuel du loyer et des charges ;
3. le décompte de la dette ;
4. l'avertissement qu'à défaut de paiement ou de demande de délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire (résiliation du bail et expulsion) ;
5. la mention du fonds de solidarité pour le logement (FSL), avec son adresse ;
6. l'indication que le locataire peut saisir la juridiction pour obtenir des délais de paiement.

3. Le délai de six semaines

Le locataire dispose de six semaines à compter de la signification pour payer, contre deux mois avant la loi du 27 juillet 2023. La clause résolutoire ne produit ses effets qu'à l'expiration de ce délai, si le commandement est resté sans effet. Pendant ce délai, le locataire peut aussi demander des délais de paiement au juge : jusqu'à trois ans, à condition de pouvoir régler sa dette et d'avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience.

4. CCAPEX : le signalement, et la règle des SCI

Le commissaire de justice qui délivre le commandement le signale à la CCAPEX, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, dans les conditions prévues par la loi.

Un point à connaître si le bailleur est une société :

• Bailleur personne physique, ou SCI familiale (société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus) : pas de délai de saisine de la CCAPEX à respecter avant d'assigner.
• Autre personne morale (par exemple une SCI non familiale) : l'assignation ne peut être délivrée qu'après un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, sous peine d'irrecevabilité de la demande.

Si votre société gère plusieurs biens, vérifiez de quel côté de cette frontière elle se trouve avant d'engager la procédure : le mauvais calendrier peut faire perdre des semaines.

5. La caution et la garantie Visale

• Caution. Le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours de sa signification au locataire ; à défaut, elle ne pourra être tenue des pénalités ni des intérêts de retard.
• Garantie Visale. L'impayé doit être déclaré dans les 30 jours.

Détail dans notre article sur les garanties.

6. Après les six semaines

En additionnant, il s'écoule donc au moins douze semaines (six semaines de délai, puis six semaines avant l'audience) entre le commandement et l'audience : anticipez la trésorerie en conséquence.

7. Les erreurs à éviter

• Un commandement incomplet ou inexact : annulation possible.
• Oublier la caution dans les quinze jours : vous perdez les pénalités et intérêts à son égard.
• Ignorer la règle des SCI : irrecevabilité de l'assignation si la CCAPEX n'a pas été saisie deux mois avant.
• Forcer le départ du locataire : couper l'eau ou changer les serrures est puni pénalement ; voir notre article sur l'impayé.

Questions fréquentes

Qui délivre le commandement de payer ?

Un commissaire de justice, anciennement huissier. Le bailleur ne peut pas le faire lui-même.

Combien de temps le locataire a-t-il pour payer ?

Six semaines à compter de la signification, depuis la loi du 27 juillet 2023 (contre deux mois auparavant). Cette mention est exigée à peine de nullité.

Que se passe-t-il si le commandement est incomplet ?

Les mentions listées à l'article 24 sont exigées à peine de nullité : un commandement qui en omet une peut être annulé, et la procédure reprendre à zéro.

Une SCI doit-elle saisir la CCAPEX avant d'assigner ?

Cela dépend de sa nature : une personne morale autre qu'une SCI familiale ne peut assigner qu'après un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, sous peine d'irrecevabilité.