Trêve hivernale 2026-2027 : ce que le bailleur peut faire, et ce qu'il ne peut pas faire

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Du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, aucun locataire ne peut être expulsé de son logement, même si le bailleur a obtenu un jugement. Mais la trêve hivernale ne suspend ni la procédure, ni les loyers. Voici ce qu'elle bloque, ses exceptions et ce que le bailleur peut faire pendant ces cinq mois, à jour au 3 octobre 2026.

Ce que dit la loi

« Il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante », même si une décision d'expulsion est passée en force de chose jugée (article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution). Les dates sont fixées par la loi : aucun décret n'est nécessaire chaque année. Pour 2026-2027, la trêve court donc du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 inclus.

Ce qui continue pendant la trêve

• Les loyers : la trêve ne supprime pas les dettes. Le loyer reste dû, ou, après résiliation du bail, l'indemnité d'occupation fixée par le juge.
• La procédure : vous pouvez faire délivrer un commandement de payer, saisir le juge, y compris en référé, et obtenir un jugement d'expulsion. Seule son exécution attendra le 1er avril.
• Le commandement de quitter les lieux : il peut être délivré pendant la trêve. Le délai de deux mois qu'il ouvre court normalement ; l'expulsion ne pourra simplement pas avoir lieu avant la fin de la trêve.

Mettre la trêve à profit pour faire avancer la procédure permet d'être prêt au 1er avril. Depuis la loi du 27 juillet 2023, la clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement de payer resté sans effet, pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023 ; les baux antérieurs gardent le délai qu'ils prévoient, ou six semaines si leur clause n'en fixe aucun (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024). Le juge peut aussi suspendre les effets de la clause en accordant des délais de paiement. → Loyer impayé : la procédure · → La clause résolutoire

Les exceptions

• Relogement assuré : l'expulsion reste possible si le relogement des intéressés est assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.
• Squatteurs : la trêve ne s'applique pas aux personnes entrées dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Pour un autre lieu, le juge peut réduire ou supprimer la trêve (loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023).
• Conjoint violent : la trêve ne protège pas l'époux, le partenaire de Pacs ou le concubin dont l'expulsion est ordonnée par le juge aux affaires familiales dans une ordonnance de protection (article L. 412-8).
• Logements étudiants : elle ne s'applique pas aux occupants de locaux spécialement destinés aux étudiants qui ne remplissent plus les conditions pour y être logés (article L. 412-7). Un studio ordinaire loué à un étudiant n'est pas concerné.

Un immeuble frappé d'un arrêté de mise en sécurité (ancien arrêté de péril) peut être évacué pendant l'hiver, mais par décision de l'autorité administrative ; ce n'est pas une expulsion à l'initiative du bailleur, qui doit alors héberger ou reloger les occupants (articles L. 521-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation).

Les coupures d'énergie

Pendant la même période, les fournisseurs d'électricité, de gaz et de chaleur ne peuvent pas interrompre la fourniture d'une résidence principale pour impayé, y compris par résiliation du contrat ; une réduction de puissance électrique reste possible, sauf pour les bénéficiaires du chèque énergie (article L. 115-3 du code de l'action sociale et des familles). L'eau ne peut être coupée à aucun moment de l'année. Ces règles visent les fournisseurs. Pour le bailleur, couper ou faire couper l'eau, le chauffage ou l'électricité pour pousser un locataire au départ est un délit (voir ci-dessous).

Les délais avant l'expulsion

Hors trêve, l'expulsion d'un lieu habité ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux, sauf si le juge réduit ou supprime ce délai ; il ne s'applique pas si le juge constate la mauvaise foi de l'occupant (article L. 412-1), et peut être prolongé de trois mois au plus en cas d'exceptionnelle dureté (article L. 412-2). Le juge peut aussi accorder des délais de grâce lorsque le relogement ne peut se faire dans des conditions normales : depuis 2023, ils vont d'un mois à un an, contre trois mois à trois ans auparavant (articles L. 412-3 et L. 412-4), sauf mauvaise foi ou entrée par voie de fait.

Si le préfet refuse la force publique

Après la trêve, si le locataire ne part pas, le commissaire de justice demande le concours de la force publique au préfet. « Le refus de l'État de prêter son concours ouvre droit à réparation » (article L. 153-1). Le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025 encadre la demande d'indemnisation, adressée au préfet. La responsabilité de l'État court à partir du refus, ou deux mois après la demande restée sans réponse (article R. 154-1) ; si ce refus intervient pendant la trêve ou pendant un délai de grâce, elle ne court qu'à la fin de ce sursis (article R. 154-5). Peuvent être indemnisés notamment les loyers et charges perdus, les frais de commissaire de justice, les frais de remise en état et la perte de valeur en cas de vente.

Ce qu'il ne faut jamais faire

Changer la serrure, vider le logement, couper l'eau ou le chauffage : forcer un occupant à quitter le lieu qu'il habite sans le concours de l'État, par manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du code pénal), pendant la trêve comme en dehors.

À l'inverse, l'occupant qui se maintient sans droit ni titre plus de deux mois après un commandement de quitter les lieux fondé sur une décision définitive encourt 7 500 € d'amende, mais pas pendant la trêve, ni tant qu'une demande de délais devant le juge de l'exécution est en cours ou que les délais accordés courent, ni dans un logement appartenant à un bailleur social ou à une personne publique (article 315-2 du code pénal).

Questions fréquentes