Locataire en surendettement : quelles conséquences pour le bail et les impayés ?

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Votre locataire, en retard de loyer, vous informe qu'il a déposé un dossier de surendettement à la Banque de France. Pouvez-vous encore réclamer l'arriéré, faire jouer la clause résolutoire, poursuivre l'expulsion ? La réponse dépend de l'étape de la procédure. Voici ce que change chacune d'elles pour le bailleur, à jour au 4 octobre 2026.

Le dépôt du dossier

Le simple dépôt d'un dossier de surendettement ne suspend ni la procédure ni une décision d'expulsion. Avant la recevabilité, la commission peut seulement demander au juge des contentieux de la protection de suspendre les saisies en cours sur les biens du locataire (article L. 721-4 du code de la consommation). Vous pouvez donc poursuivre vos démarches, en sachant qu'elles risquent d'être suspendues si le dossier est déclaré recevable.

La recevabilité : ce qui est gelé

Dès que la commission déclare le dossier recevable :

• les procédures d'exécution sur les biens du locataire et les cessions de rémunération sont suspendues et interdites (article L. 722-2), jusqu'au plan ou aux mesures, pour deux ans au plus (article L. 722-3) ;
• le locataire n'a plus le droit de payer l'arriéré né avant la recevabilité (article L. 722-5), sauf lorsqu'une décision de justice lui a accordé des délais de paiement au titre de l'article 24 de la loi de 1989 ;
• en revanche, le loyer et les charges courants restent dus : un nouvel impayé vous permet d'agir (commandement de payer, demande de résiliation) et met fin à la suspension de la clause résolutoire éventuellement accordée.

Vous êtes informé de la recevabilité et pouvez la contester devant le juge dans les quinze jours.

L'expulsion peut être suspendue

Après la recevabilité, la commission peut saisir le juge des contentieux de la protection pour suspendre les mesures d'expulsion du logement du locataire (article L. 722-6). Si la situation du locataire l'exige, le juge prononce une suspension provisoire, pour deux ans au plus, jusqu'à l'adoption d'un plan, de mesures imposées ou d'un rétablissement personnel (articles L. 722-8 et L. 722-9). Cette suspension n'est pas automatique. → Les étapes de l'expulsion

La clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 organise l'articulation avec le bail, à condition que le locataire ait repris le paiement du loyer et des charges au jour de l'audience :

• après la recevabilité, le juge qui constate l'acquisition de la clause résolutoire accorde des délais de paiement jusqu'à l'adoption du plan ou des mesures ;
• une fois le plan adopté, il reprend les délais et modalités fixés pour la dette locative. À la demande du bailleur ou du locataire, il peut suspendre les effets de la clause pendant ces délais ; la suspension prend fin au premier impayé. Si la dette est réglée selon ces modalités, la clause est réputée ne pas avoir joué ; sinon, elle reprend son plein effet ;
• en cas de rétablissement personnel, le juge suspend les effets de la clause pendant deux ans ; si le locataire paie ses loyers et charges pendant ce délai, la clause est réputée ne pas avoir joué.

→ La clause résolutoire

Plan, effacement et rétablissement personnel

• Plan ou mesures imposées : l'arriéré de loyer peut être rééchelonné sur sept ans au plus, voir son exigibilité suspendue jusqu'à deux ans, ou être partiellement effacé. Vous recevez les mesures par lettre recommandée et pouvez les contester devant le juge dans les trente jours.
• Rétablissement personnel : lorsque la situation du locataire est irrémédiablement compromise, ses dettes arrêtées à la date de la décision, dont l'arriéré de loyer, sont effacées, sauf notamment les dettes alimentaires et celles payées par une caution personne physique (article L. 741-2). Vous pouvez contester la décision dans les trente jours. La décision est publiée au Bodacc ; un créancier non avisé dispose de deux mois pour former tierce opposition.

Un effacement n'efface pas pour autant le manquement : le juge saisi d'une demande de résiliation garde son pouvoir d'appréciation (Cass. 2e civ., 10 janvier 2019, n° 17-21.774). Le locataire peut être déchu du bénéfice de la procédure s'il a sciemment fait de fausses déclarations, détourné des biens ou aggravé son endettement sans accord (article L. 761-1).

Le rôle du bailleur et de la caution

Après la recevabilité, la commission vous communique l'état du passif déclaré par le locataire : en cas de désaccord, vous avez trente jours pour justifier votre créance, avec le décompte des loyers et charges impayés ; à défaut, seuls les éléments du locataire sont retenus. Pour les cautionnements conclus à compter du 1er janvier 2022, la caution ne peut pas se prévaloir des mesures dont bénéficie le locataire du fait de sa défaillance (article 2298 du Code civil) : vous pouvez en principe lui réclamer l'arriéré ; les cautionnements antérieurs restent soumis à la loi ancienne. La caution qui paie garde son recours contre le locataire, sa créance n'étant pas effacée. Si vous bénéficiez d'une garantie loyers impayés ou de Visale, déclarez le sinistre sans attendre, dans les délais de votre contrat. → Caution ou Visale · → Loyer impayé : la procédure

Questions fréquentes