Face au risque d'impayés, le bailleur dispose de plusieurs outils : la caution solidaire (engagement d'un tiers), la garantie Visale d'Action Logement (gratuite et publique) et la garantie loyers impayés (GLI, assurance privée). Chacune a ses avantages et ses limites. Tour d'horizon pour faire le bon choix en 2026 selon le profil de votre locataire.
La caution solidaire : l'engagement d'un garant personnel
Principe et fonctionnement
La caution solidaire (ou cautionnement solidaire) est l'engagement écrit d'un tiers — parent, ami, employeur — de payer le loyer et les charges à la place du locataire en cas de défaillance. Elle est régie par les articles 2288 et suivants du Code civil, ainsi que par la loi du 6 juillet 1989 pour les baux d'habitation.
En cas de caution solidaire, le bailleur peut se retourner directement contre le garant sans avoir à épuiser les recours contre le locataire au préalable — contrairement à la caution simple qui impose de poursuivre d'abord le locataire.
Acte sous seing privé ou notarié ?
L'acte de cautionnement peut être rédigé sous seing privé (entre particuliers, sans notaire) ou devant notaire. L'acte sous seing privé est largement suffisant pour une location d'habitation classique, à condition de respecter scrupuleusement les mentions obligatoires imposées par la loi :
- Montant du loyer et des conditions de révision en chiffres et en lettres
- Durée de l'engagement du garant
- Mention explicite que le garant a connaissance de la nature et de l'étendue de son engagement
- Signature manuscrite précédée de la mention manuscrite reproduisant la clause d'engagement
Un acte notarié peut être utile si le garant est domicilié à l'étranger ou si vous souhaitez un titre exécutoire facilitant une action judiciaire rapide.
Le plafond Lagarde et la durée de l'engagement
Depuis la loi Lagarde de 2010, l'engagement du garant doit être limité dans le temps ou plafonné en montant. Un cautionnement à durée indéterminée reste valide mais permet au garant de le résilier à tout moment, avec effet à la prochaine échéance du bail. Il est donc préférable de fixer une durée déterminée (généralement alignée sur la durée du bail, renouvelable).
Attention : depuis la loi Elan (2018), un bailleur personne physique ne peut pas cumuler une caution personnelle et une GLI, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
La garantie Visale : la caution publique gratuite d'Action Logement
Qu'est-ce que Visale ?
Visale (Visa pour le Logement et l'Emploi) est une caution locative gratuite proposée par Action Logement, l'organisme paritaire collecteur du 1 % patronal. Elle se substitue à la caution personnelle classique et couvre le bailleur contre les loyers impayés et les dégradations locatives.
Pour le bailleur, Visale est entièrement gratuite. C'est Action Logement qui avance les loyers impayés, puis se retourne contre le locataire pour les récupérer.
Profils éligibles en 2026
Le locataire doit remplir l'une des conditions suivantes :
- Avoir moins de 30 ans, quelle que soit sa situation professionnelle
- Être salarié du secteur privé de 30 ans et plus, en mobilité professionnelle ou en entrée dans un emploi (CDD, CDI en période d'essai, intérim, alternance) dans les 6 mois suivant la prise de poste
- Être salarié agricole de 30 ans et plus (conditions spécifiques)
- Certains ménages en situation précaire orientés par des travailleurs sociaux (sous conditions)
Plafonds de couverture Visale
En 2026, Visale couvre :
- Les loyers impayés pendant 36 mois sur toute la durée du bail
- Un loyer mensuel charges comprises plafonné à 1 500 € en Île-de-France et 1 300 € en province
- Les frais de remise en état liés aux dégradations locatives dans la limite de 2 mois de loyer CC
Procédure de mise en place
La démarche est entièrement dématérialisée sur le site visale.fr :
- Le locataire fait sa demande de visa (numéro de visa valable 3 mois)
- Le bailleur saisit le contrat de location sur visale.fr avec le numéro de visa du locataire
- Action Logement valide et émet l'acte de caution en quelques heures
- En cas d'impayé, le bailleur déclare l'incident en ligne et perçoit les loyers sous 30 jours
Limites de Visale
Visale ne couvre pas toutes les situations :
- Les locations meublées de type saisonnier ou Airbnb sont exclues
- Les loyers supérieurs aux plafonds ne sont couverts qu'à hauteur du plafond
- Le propriétaire bailleur doit être une personne physique ou une SCI (les bailleurs institutionnels ont leurs propres dispositifs)
- Le visa Visale doit être obtenu avant la signature du bail — toute demande après coup est irrecevable
💡 Visale est particulièrement adaptée aux profils jeunes ou en début de carrière qui ne disposent pas d'un garant personnel solide. Elle offre au bailleur une sécurité équivalente à une caution classique, sans frais.
La GLI (Garantie Loyers Impayés) : l'assurance privée
La GLI est une assurance souscrite par le bailleur auprès d'un assureur ou d'un courtier. Elle couvre les loyers impayés, les frais de procédure judiciaire et parfois les dégradations immobilières. Son coût est généralement de 2 à 4 % du loyer annuel charges comprises.
Avantage majeur : la GLI impose des critères stricts de solvabilité au locataire (revenus ≥ 2,85 à 3 fois le loyer selon les assureurs), ce qui filtre les dossiers en amont. En revanche, elle est payante pour le bailleur et exclut souvent les locataires en CDD court terme.
Tableau comparatif
| Critère | Caution solidaire | Visale | GLI |
|---|---|---|---|
| Coût pour le bailleur | Gratuit | Gratuit | 2–4 % loyer/an |
| Coût pour le locataire | Gratuit | Gratuit | Aucun |
| Profils éligibles | Tous (si garant disponible) | Ciblé (jeunes, mobilité pro) | Dossiers solides (CDI) |
| Plafond de couverture | Selon acte de caution | 1 300–1 500 € CC / 36 mois | Variable selon contrat |
| Délai de remboursement impayé | Procédure judiciaire | 30 jours (déclaration en ligne) | Variable (1–3 mois) |
| Dégradations couvertes | Non (sauf mention expresse) | Oui (2 mois loyer CC) | Oui (selon contrat) |
| Cumul avec GLI | Interdit (sauf étudiant/apprenti) | Possible | — |
Quel dispositif choisir selon le profil locataire ?
Locataire jeune ou en début de carrière
Visale est la solution idéale. Elle est gratuite, rapide à mettre en place et couvre des loyers jusqu'à 1 500 € CC. Si le locataire a des parents solvables disponibles, une caution solidaire classique reste une alternative robuste.
Locataire en CDI avec revenus stables
La GLI est adaptée si vous souhaitez une couverture automatisée et étendue (procédure, dégradations) sans dépendre d'un garant physique. Le coût (2–4 %) est fiscalement déductible des revenus fonciers au régime réel.
Locataire en CDD, intérimaire ou indépendant
La GLI classique est souvent inaccessible pour ces profils. Visale peut couvrir certains CDD (notamment en mobilité professionnelle). La caution solidaire d'un parent en CDI reste souvent la seule option.
Locataire étudiant
Visale est la solution naturelle pour les moins de 30 ans. Le bailleur peut également cumuler Visale avec une caution parentale (dérogation légale pour les étudiants et apprentis).
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Il n'existe pas de solution universelle : le choix entre caution solidaire, Visale et GLI dépend avant tout du profil du locataire et de votre appétence au risque. Pour les profils jeunes ou atypiques, Visale offre une protection sérieuse sans frais. Pour les dossiers solides en CDI, la GLI apporte une couverture automatisée. La caution solidaire reste le filet de sécurité universel quand un garant de confiance est disponible.