Évaluer la solvabilité d'un candidat locataire sans discriminer

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« Combien faut-il gagner pour louer ce logement ? » Tous les bailleurs se posent la question, et beaucoup appliquent une règle toute faite. Or la loi ne fixe aucun ratio, et une règle mal appliquée peut devenir une discrimination. Voici comment apprécier la solvabilité d'un candidat de façon méthodique, équitable et défendable.

1. Ce que la loi permet, et ce qu'elle interdit

• Permis : apprécier la solvabilité. Le Défenseur des droits ne conteste pas qu'un bailleur ou une agence examine la solvabilité des candidats pour prévenir les impayés. L'examen doit toutefois reposer sur une étude concrète des ressources dont dispose le candidat.
• Aucun ratio imposé. Aucun texte ne fixe un rapport minimal entre revenus et loyer.
• Une liste de pièces limitative. Seuls les justificatifs listés par le décret n° 2015-1437 peuvent être demandés (identité, domicile, activité, ressources). Au-delà, l'amende administrative peut atteindre 3 000 € pour un particulier, 15 000 € pour une société. Détail dans notre article sur les pièces autorisées.
• Interdit : discriminer. Refuser un candidat pour un motif discriminatoire est un délit. Le Défenseur des droits considère aussi qu'écarter un type de revenus du seul fait de sa nature, par exemple l'allocation aux adultes handicapés ou une pension d'invalidité, est abusif, alors que ces ressources offrent les mêmes garanties que d'autres.

2. Une méthode en cinq points

Un exemple chiffré (fictif)

Pour un appartement à 700 € de loyer et 50 € de charges, le loyer charges comprises est de 750 €. Un candidat qui justifie de 2 250 € nets par mois a un taux d'effort de 33 % (750 ÷ 2 250) et un revenu égal à 3 fois le loyer charges comprises. Un candidat à 1 800 € de revenus est à 42 % : il n'atteint pas le repère, mais peut le compléter avec un garant. Ces chiffres sont purement illustratifs.

3. Les situations qui demandent un peu de méthode

• Étudiant ou apprenti. Les ressources personnelles sont souvent faibles : la garantie (parent, Visale) devient le critère central.
• Indépendant. Les pièces autorisées incluent les bilans ; la régularité sur deux exercices informe mieux qu'un seul mois.
• CDD, intérim, période d'essai. Ces situations ne sont pas à écarter par principe : appréciez la durée et la régularité des revenus.
• Revenus de prestations (allocations, aides). Ne les écartez pas du seul fait de leur nature, comme le rappelle le Défenseur des droits.

4. Appliquer la même grille à tous, et le prouver

Devant le juge civil, lorsqu'un candidat présente des éléments laissant supposer une discrimination, c'est au bailleur de prouver que son choix est justifié par des éléments objectifs. Le meilleur réflexe est donc d'appliquer la même grille à tous les candidats et d'en garder une trace écrite :

• les critères retenus avant de recevoir les dossiers (taux d'effort maximal, justificatifs attendus) ;
• les pièces effectivement reçues, et le calcul fait pour chaque candidat ;
• le motif du choix, formulé en termes de ressources et de garanties.

Questions fréquentes

Existe-t-il un ratio légal entre revenus et loyer ?

Non. Aucun texte n'impose de ratio. Le multiple de 3 fois le loyer est un repère de marché, que reprennent notamment des assureurs de loyers impayés.

Puis-je refuser un candidat dont les revenus sont des allocations ?

Vous pouvez apprécier la solvabilité sur un examen concret des ressources, mais écarter certaines ressources du seul fait de leur nature, comme l'allocation aux adultes handicapés, a été jugé discriminatoire par le Défenseur des droits.

Quelles pièces puis-je demander pour juger de la solvabilité ?

Uniquement celles de la liste limitative du décret n° 2015-1437. Exiger une pièce hors liste expose à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une société.

Que faire si le candidat n'atteint pas le repère de 3 fois le loyer ?

Proposez-lui une garantie : un garant, la garantie Visale ou une assurance loyers impayés. En cas d'assurance loyers impayés, la caution est en principe exclue, sauf exceptions.