Mise en demeure d'un locataire pour impayé : modèle et procédure 2026

Un loyer impayé ne doit jamais rester sans réaction. Plus le bailleur attend, plus la dette s'accumule et plus les démarches judiciaires deviennent longues et coûteuses. La mise en demeure est le premier acte formel de cette procédure : elle cristallise la créance, ouvre les délais légaux et montre au locataire — et à son éventuel garant — que le bailleur est décidé à agir. Voici comment la rédiger, quand l'envoyer et ce qu'elle déclenche juridiquement.

Qu'est-ce qu'une mise en demeure ?

La mise en demeure est un acte juridique par lequel le créancier (le bailleur) exige formellement de son débiteur (le locataire) qu'il s'exécute — ici, qu'il règle les loyers et charges impayés — dans un délai précis. Elle est distincte d'une simple relance amiable (SMS, email, appel téléphonique) : elle a une valeur probatoire et produit des effets de droit dès sa réception.

En droit commun, la mise en demeure est régie par l'article 1344 du Code civil. En matière de bail d'habitation, la loi du 6 juillet 1989 complète ce cadre, notamment pour les délais et les obligations d'information envers les organismes garants (CAF, Action Logement).

Avant la mise en demeure : les démarches amiables

Envoyer immédiatement une mise en demeure dès le premier jour de retard est légalement possible, mais peut s'avérer contre-productif si le locataire est de bonne foi (oubli ponctuel, incident bancaire). Une courte phase amiable est recommandée — à condition de ne pas la prolonger au-delà d'un mois.

1. J+3 à J+5 : contact informel Envoyez un SMS ou un email de rappel simple : « Le loyer du [mois] d'un montant de [X] € n'a pas été reçu. Pouvez-vous régulariser ? » Conservez une copie datée de ce message.
2. J+8 à J+10 : appel téléphonique Tentez un contact direct pour comprendre la situation. Si le locataire indique une difficulté passagère, convenez d'un délai de paiement court et formalisez-le par écrit (email ou courrier simple). Ne pas accorder plus de 10 jours supplémentaires.
3. J+15 : lettre de relance simple Si aucun règlement n'est intervenu, envoyez une lettre de relance par courrier simple (ou email avec AR). Mentionnez le montant exact dû et demandez la régularisation sous 8 jours.
4. Dès J+30 (ou dès le 2e mois impayé) : mise en demeure Si le premier mois de loyer reste impayé après 30 jours, ou si un deuxième mois s'ajoute, il est temps d'envoyer la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).

Quand envoyer la mise en demeure ?

La loi n'impose pas de délai minimum avant la mise en demeure : techniquement, un bailleur peut l'envoyer dès le lendemain de la date d'échéance impayée. Dans la pratique, deux approches coexistent :

• Dès le 1er mois impayé : recommandé si le locataire a des antécédents de retards, si le bail est récent et le dépôt de garantie insuffisant, ou si un garant (personne physique ou caution solidaire) doit être informé rapidement.
• Après le 2e mois impayé : approche plus courante pour un locataire jusqu'alors régulier, permettant une résolution amiable sans passer immédiatement à un acte formel.

En tout état de cause, si le locataire bénéficie d'une aide au logement (APL ou ALS versée au bailleur), ce dernier est tenu d'informer la CAF ou la MSA de l'impayé dans les deux mois suivant la première échéance non honorée (article L. 351-14 du Code de la construction et de l'habitation). Cette notification est distincte de la mise en demeure mais doit intervenir rapidement.

La forme de la mise en demeure

La mise en demeure doit impérativement être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). C'est la seule forme qui permet de prouver la date de réception par le locataire, qui fait courir les délais légaux. Une mise en demeure transmise par email simple, même avec confirmation de lecture, n'a pas la même valeur probatoire devant un juge.

Alternative admise depuis la loi du 18 novembre 2016 (Justice du XXIe siècle) : la lettre recommandée électronique (LRE), à condition que le locataire ait préalablement consenti à recevoir des actes par voie électronique. En l'absence de ce consentement exprès, la LRAR postale reste obligatoire.

Si vous souhaitez une valeur probatoire maximale — notamment si une procédure judiciaire est déjà envisagée — vous pouvez confier l'envoi à un commissaire de justice (anciennement huissier). Cela coûte entre 50 et 80 € mais confère à l'acte une force probante incontestable.

Les mentions obligatoires

Une mise en demeure efficace doit contenir :

• L'identité complète du bailleur (nom, adresse) et du locataire (nom, adresse du logement loué).
• La référence précise au bail : adresse du bien, date de signature, date d'entrée dans les lieux.
• Le détail des sommes dues : loyer(s) impayé(s) mois par mois, charges, avec le total exact en euros.
• La mention expresse que le locataire est mis en demeure de régler sous un délai précis (généralement 8 jours ou 15 jours).
• L'avertissement que, passé ce délai sans règlement, le bailleur se réserve le droit d'engager la procédure judiciaire d'expulsion ou de saisir la caution.
• La date et la signature du bailleur.

Modèle de lettre de mise en demeure

Les effets juridiques de la mise en demeure

L'envoi d'une mise en demeure produit trois effets juridiques immédiats et distincts :

• Point de départ des intérêts moratoires : en application de l'article 1344-1 du Code civil, les intérêts au taux légal commencent à courir à compter de la mise en demeure (et non à compter de la date d'échéance du loyer impayé), sauf si le contrat prévoit une clause pénale.
• Interruption de la prescription : la mise en demeure interrompt le délai de prescription de trois ans applicable aux créances de loyer (article 2224 du Code civil), faisant courir un nouveau délai de trois ans à compter de la date de réception.
• Activation de la clause résolutoire : si le bail contient une clause résolutoire (obligatoire dans les baux depuis la loi du 6 juillet 1989), la mise en demeure ne suffit pas à elle seule à résilier le bail — il faut un commandement de payer délivré par commissaire de justice. Mais elle constitue la première preuve de la défaillance du locataire et sera versée au dossier judiciaire.

MED vs commandement de payer : quelle différence ?

La mise en demeure et le commandement de payer sont deux actes distincts, souvent confondus :

• La mise en demeure peut être envoyée par le bailleur lui-même, par LRAR. Elle n'a pas de valeur exécutoire et ne fait pas courir la clause résolutoire du bail.
• Le commandement de payer (article 24 de la loi du 6 juillet 1989) doit impérativement être délivré par un commissaire de justice et signifié au locataire ainsi qu'à la CAF et à la caution. Il fait courir un délai de deux mois pendant lequel le locataire peut régulariser. À l'expiration de ce délai sans règlement, la clause résolutoire joue de plein droit et le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire en référé pour constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion.

Dans la procédure d'impayé, la mise en demeure précède donc généralement le commandement de payer, qui lui-même précède l'assignation en justice.

Que faire si le locataire ne répond pas ?

Si, à l'expiration du délai fixé dans la mise en demeure (généralement 8 à 15 jours), aucun règlement n'est intervenu et aucun accord de paiement échelonné n'a été trouvé, les étapes suivantes sont :

1. Mandater un commissaire de justice pour délivrer un commandement de payer, qui ouvrira le délai de deux mois de la clause résolutoire.
2. Informer simultanément la caution solidaire par LRAR, si elle existe, avec le montant exact de la dette.
3. Si le locataire bénéficie d'une garantie Visale (Action Logement), déclarer l'impayé sur le portail dédié dans les délais impartis par le contrat de cautionnement.
4. À l'expiration du commandement de payer sans régularisation, assigner devant le tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection) en référé pour résiliation du bail et expulsion, ainsi qu'en condamnation au paiement des loyers dus.