Congé pour reprise : récupérer son logement pour y habiter ou y loger un proche

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Vous voulez récupérer votre logement loué pour vous y installer, ou y loger un enfant ou un parent ? La loi le permet, à l'échéance du bail, à condition de respecter un préavis, des mentions précises et de pouvoir justifier d'un projet réel. Un congé mal rédigé est nul, et un congé frauduleux coûte cher. Voici la marche à suivre, à jour au 3 octobre 2026.

Qui peut reprendre le logement ?

Le congé pour reprise peut bénéficier au bailleur, « son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire » (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). Le bénéficiaire doit occuper le logement à titre de résidence principale.

Un bailleur personne morale ne peut pas donner congé pour reprise, sauf exception : une SCI familiale, constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré, peut reprendre au profit de l'un de ses associés, et un logement en indivision peut être repris au profit de n'importe quel indivisaire, avec l'accord des autres (article 13). → La SCI familiale

Ce que doit contenir le congé

« À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire » (article 15). Depuis la loi ALUR, le bailleur doit aussi justifier du caractère réel et sérieux de sa décision : une mention, même brève, du projet (installation pour un nouvel emploi, logement d'un enfant étudiant, retraite…) suffit en général, sans justificatifs à joindre ; la preuve se fera en cas de contestation. En location vide, joignez la notice d'information fixée par l'arrêté du 13 décembre 2017. → Fin de bail : le guide du bailleur

Forme et délais

• Forme : lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Un simple e-mail ne suffit pas ; une lettre recommandée électronique est admise si le locataire a accepté ce mode d'envoi.
• Délai : le congé prend effet à l'échéance du bail et doit être reçu au moins six mois avant en location vide, trois mois en meublé. Le délai court à compter de la réception de la lettre, de la signification de l'acte ou de la remise en main propre.
• Congé tardif : un congé reçu trop tard n'est pas valable pour cette échéance ; le bail se reconduit.

À l'expiration du préavis, le locataire perd tout titre d'occupation. S'il reste dans les lieux, seul le juge peut ordonner son expulsion, qui ne peut pas être exécutée pendant la trêve hivernale. → La trêve hivernale

Après l'achat d'un logement occupé

En location vide, si le bail arrive à échéance moins de deux ans après votre achat, le congé pour reprise ne prend effet que deux ans après la date d'acquisition. → Vendre ou acheter un logement loué

Le locataire âgé aux revenus modestes

Vous ne pouvez pas reprendre le logement d'un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au plafond des logements sociaux (23 403 € par an pour une personne seule hors Île-de-France en 2026, 26 920 € en Île-de-France) sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, à proximité, dans les limites fixées par la loi. La protection vaut aussi lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement, dont les ressources sont sous ce plafond, et que les ressources cumulées du foyer restent sous le même plafond. Elle ne s'applique pas si le bailleur personne physique a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures à ce plafond ; une SCI familiale ne peut pas se prévaloir de cette exception. L'âge s'apprécie à l'échéance du bail, les ressources à la date du congé.

Contrôle du juge et congé frauduleux

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé. Il apprécie l'intention du bailleur au jour du congé, mais peut tenir compte d'éléments postérieurs (Cass. 3e civ., 12 octobre 2023, n° 22-18.580). Si le bénéficiaire désigné décède avant la fin du préavis, le congé est privé d'effet (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-13.191).

Délivrer un congé « justifié frauduleusement par sa décision de reprendre » le logement est puni d'une amende pénale de 6 000 € au plus pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, et le locataire peut obtenir réparation de son préjudice (article 15, V). Un logement resté vide, reloué ou utilisé comme résidence secondaire après le départ du locataire est le signe typique d'une fraude. La loi ne fixe pas de durée minimale d'occupation : le juge apprécie au cas par cas.

Meublé et bail mobilité

En location meublée, les règles sont les mêmes (article 25-8) : mêmes bénéficiaires, mêmes mentions, même justification, même protection du locataire âgé, même amende ; le préavis est de trois mois et la notice d'information n'est pas exigée. En revanche, l'exception de l'article 13 (SCI familiale, indivision) ne figure pas parmi les articles applicables au meublé : une SCI, même familiale, ne peut pas s'en prévaloir pour un logement meublé. Le bail mobilité, lui, prend fin à son terme sans congé : il n'est ni renouvelable ni reconductible. → Le bail mobilité

Questions fréquentes