Acheter un logement déjà loué : ce que reprend l'acquéreur, et ce qu'il faut vérifier

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Acheter un logement vendu occupé permet d'encaisser des loyers dès le premier jour, souvent à un prix plus bas qu'un logement libre. Mais vous reprenez le bail tel qu'il est : son loyer, son locataire, son dépôt de garantie, et des règles de congé plus strictes. Voici ce que vous reprenez et les documents à exiger avant de signer, à jour au 4 octobre 2026.

Le bail continue avec vous

La vente ne met pas fin au bail : l'acquéreur ne peut pas expulser le locataire qui a un bail à date certaine (article 1743 du Code civil), et le bail se poursuit aux mêmes conditions. Vous êtes substitué au vendeur pour toutes les clauses du bail, sans pouvoir avoir plus de droits que lui. Vous devez notifier au locataire votre nom et votre adresse, et le cas échéant ceux de votre mandataire (article 3 de la loi du 6 juillet 1989). En pratique, un courrier commun du vendeur et de l'acquéreur indique au locataire la date de la vente et les nouvelles modalités de paiement.

Le dépôt de garantie

« En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation » (article 22). Vous devrez donc restituer au locataire, à son départ, le dépôt prévu par le bail, même si le vendeur ne vous l'a pas transmis ; vous ne pouvez pas lui en réclamer un nouveau, et c'est le montant prévu par le bail d'origine qui compte (Cass. 3e civ., 8 septembre 2016, n° 15-19.169). En pratique, le notaire organise sa transmission à l'acquéreur, par exemple en le déduisant du prix. → Le dépôt de garantie

Loyers, charges et arriérés

• Loyer du mois de la vente : il est réparti entre vendeur et acquéreur selon l'acte.
• Régularisation des charges : c'est le nouveau bailleur qui la fait avec le locataire ; prévoyez dans l'acte comment solder l'année de la vente avec le vendeur, qui a encaissé les provisions antérieures. → La régularisation des charges
• Loyers impayés avant la vente : ils restent une créance du vendeur, sauf cession de créance prévue à l'acte.
• Trop-perçu antérieur : la Cour de cassation a jugé que le locataire peut réclamer au vendeur ce qu'il a trop payé avant la vente, sans que celui-ci puisse lui opposer une clause de l'acte transférant ses obligations à l'acquéreur (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.922, à propos d'un bail commercial).

Donner congé après l'achat

Pour une location vide, l'article 15 de la loi de 1989 encadre le congé de l'acquéreur d'un logement occupé :

• Congé pour vendre : si le bail en cours se termine plus de trois ans après l'achat, vous pouvez donner congé pour son terme ; s'il se termine moins de trois ans après, vous ne pouvez le faire qu'au terme de la première reconduction ou du premier renouvellement.
• Congé pour reprise : si le bail se termine moins de deux ans après l'achat, le congé donné pour son terme ne prend effet que deux ans après l'acquisition. Vous devez justifier du caractère réel et sérieux de votre décision de reprise.
• Dans tous les cas : préavis de six mois, motif et, pour une reprise, nom et adresse du bénéficiaire ; protection renforcée des locataires de plus de 65 ans aux ressources modestes.

Pour un meublé, aucune règle propre à l'acquisition n'existe : le congé suit le droit commun, avec trois mois de préavis avant l'échéance. Vendu occupé, le logement ne donne pas de droit de préemption au locataire. En location vide, il n'en a un qu'en cas de congé pour vendre ; en meublé, jamais à ce titre. Exception, vide ou meublé : lors de la première vente après division d'un immeuble par lots, le bailleur doit d'abord proposer le logement au locataire, à peine de nullité de la vente (article 10 de la loi du 31 décembre 1975). → Le congé pour reprise · → Le congé pour vendre

Les documents à exiger

• le bail et ses avenants, l'état des lieux d'entrée, et l'inventaire du mobilier en meublé ;
• les dernières quittances et un état des éventuels impayés ou procédures en cours ;
• le montant du dépôt de garantie et l'acte de caution ;
• l'attestation d'assurance du locataire ;
• la date et le calcul de la dernière révision du loyer, et la dernière régularisation des charges ;
• le DPE et les diagnostics : un logement classé F ou G ne peut plus voir son loyer révisé, et un logement classé G n'est plus décent pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 1er janvier 2025 en métropole ;
• en zone d'encadrement, la conformité du loyer : un loyer trop élevé expose le nouveau bailleur à une action en diminution (expérimentation prévue jusqu'au 25 novembre 2026, sauf prolongation).

→ Les passoires thermiques · → L'encadrement des loyers

Prix et fiscalité

Un logement occupé se vend en général moins cher qu'un logement libre ; l'écart dépend de la durée restant à courir, du loyer par rapport au marché, du profil du locataire et des possibilités de congé. Comparez la rentabilité au prix payé, pas à la valeur libre. → Calculer la rentabilité

Vous déclarez les loyers encaissés à partir de la date d'achat. Au régime réel, les intérêts et frais d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers ; les frais d'acquisition (droits et émoluments du notaire) ne le sont pas, mais ils majoreront le prix d'acquisition lors du calcul d'une future plus-value. En micro-foncier, abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de loyers, sans déduction des intérêts. Un meublé loué reste un meublé : ses loyers relèvent des BIC. → Micro-foncier ou réel

Caution, assurances et garanties

• Caution : le cautionnement qui garantit les loyers est transmis au nouveau propriétaire avec la créance de loyers, sauf clause contraire (Cass. ass. plén., 6 décembre 2004, n° 03-10.713).
• Assurance propriétaire non occupant : à souscrire dès l'achat ; une assurance de responsabilité civile est obligatoire en copropriété. → L'assurance PNO
• Garantie loyers impayés : le contrat du vendeur ne vous suit pas d'office ; renseignez-vous auprès de l'assureur, un nouveau contrat est souvent nécessaire.
• Visale : la garantie est attachée au bailleur qui l'a obtenue et n'est en principe pas transmise à l'acquéreur ; vérifiez les conditions auprès d'Action Logement.

Questions fréquentes