Vendre un appartement loué en copropriété oblige à réunir, en plus des documents classiques de la vente, les pièces propres à la copropriété : état daté, fiche synthétique, procès-verbaux d'assemblée, carnet d'entretien. Voici la liste, ce que coûte l'état daté, et ce qui change parce que le logement est loué.
En bref
- Le syndic établit l'état daté et le pré-état daté, à la charge du vendeur, dans un plafond de prix fixé par la réglementation.
- La fiche synthétique est annexée à la promesse de vente, ou à défaut à l'acte de vente.
- Le notaire demande en général les procès-verbaux des trois dernières assemblées, le règlement de copropriété et le carnet d'entretien.
- Le bail en cours se transmet à l'acquéreur, avec le dépôt de garantie et les charges à régulariser.
Les documents propres à la copropriété
| Document | Qui le fournit | À quoi il sert |
|---|---|---|
| Fiche synthétique de la copropriété | Le syndic | Résumé de la situation de l'immeuble ; annexée à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte |
| Règlement de copropriété et modificatifs | Le syndic ou le vendeur | Destination, usage et répartition des charges |
| Procès-verbaux des dernières assemblées | Le syndic | Travaux votés, litiges, décisions en cours ; en général les trois dernières années |
| Carnet d'entretien | Le syndic | Historique technique et travaux de l'immeuble |
| État daté | Le syndic | Situation financière du lot vis-à-vis du syndicat |
| Diagnostics de vente | Le vendeur | Dossier de diagnostic technique de la vente |
Les listes exactes varient selon les notaires : demandez la vôtre dès la décision de vendre. Voir aussi vendre un logement loué.
L'état daté et le pré-état daté
- Le pré-état daté est demandé au syndic dès l'avant-contrat, pour renseigner l'acquéreur sur les charges et les travaux.
- L'état daté est établi par le syndic à l'occasion de la vente et daté de moins d'un mois à la signature. Il indique les sommes dues par le vendeur au syndicat et celles que l'acquéreur devra prendre en charge.
- Son coût est à la charge du vendeur et plafonné par la réglementation (380 € TTC depuis 2020 selon l'ANIL) : vérifiez le montant en vigueur auprès du syndic.
- Le fonds de travaux versé reste acquis au syndicat : voir fonds de travaux et vente.
Ce qui change si le lot est loué
- Le bail suit le logement : l'acquéreur devient le nouveau bailleur, et le locataire est informé du changement. Voir acheter un logement déjà loué.
- Le dépôt de garantie est transmis à l'acquéreur, qui devra le restituer au départ du locataire : prévoyez-le dans l'acte de vente.
- Les charges à régulariser au prorata de la période de détention : la régularisation avec le locataire et le décompte entre vendeur et acquéreur doivent être convenus. Voir la régularisation des charges.
- Les visites sont encadrées par la clause du bail : voir accès au logement loué.
- Le droit du locataire en cas de congé pour vendre : congé pour vendre.
- Fiscalité : plus-value à la revente d'un logement locatif.
Le calendrier
- Avant la mise en vente : faire réaliser les diagnostics et réunir règlement, procès-verbaux et carnet d'entretien.
- Avant l'avant-contrat : demander la fiche synthétique et le pré-état daté au syndic.
- Avant la signature définitive : obtenir l'état daté, de moins d'un mois.
- À la signature : transmettre le bail, le dépôt de garantie et le décompte de charges.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que l'état daté ?
Un document établi par le syndic lors de la vente d'un lot, qui indique les sommes dues par le vendeur au syndicat et celles que l'acquéreur devra prendre en charge. Il date de moins d'un mois.
Qui paie l'état daté ?
Le vendeur. Son coût est plafonné par la réglementation : 380 € TTC depuis 2020 selon l'ANIL, à vérifier auprès du syndic.
Quels documents de copropriété le vendeur doit-il fournir ?
La fiche synthétique, le règlement de copropriété, en général les procès-verbaux des trois dernières assemblées, le carnet d'entretien et l'état daté.
Que devient le bail quand on vend un lot loué ?
Il se poursuit avec l'acquéreur, qui devient le bailleur. Le dépôt de garantie est transmis à l'acquéreur, et les charges se régularisent au prorata.
Après le document, la gestion au quotidien
GestiPilot garde le bail, le dépôt de garantie et le décompte des charges prêts à transmettre à l'acquéreur. Plan gratuit pour 2 biens, sans carte bancaire.
Essayer GestiPilot gratuitement →Sources
- ANIL : la fiche synthétique de copropriété
- ANIL : les documents de la copropriété
- Service-Public.fr : charges de copropriété
Ce modèle a une valeur informative : adaptez-le à votre situation, vérifiez les textes en vigueur et, en cas de doute, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département.