Vous revendez un logement que vous louiez ? Contrairement à votre résidence principale, il est soumis à l'impôt sur la plus-value, payé par le notaire sur le prix de vente. Le montant dépend surtout de la durée de détention, des frais et travaux retenus et, si vous louiez en meublé au réel, des amortissements déduits. Voici le calcul, à jour au 4 octobre 2026, pour un bien détenu en direct.
En bref
- Taux : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, plus une surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
- Abattements : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, de prélèvements sociaux après 30 ans.
- Forfaits : 7,5 % pour les frais d'acquisition, 15 % pour les travaux après 5 ans de détention.
- LMNP au réel : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits augmentent la plus-value.
Le calcul de la plus-value brute
La plus-value est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition (articles 150 V à 150 VB du code général des impôts).
- Prix de cession : le prix inscrit dans l'acte, diminué des frais supportés par le vendeur, comme la commission d'agence à sa charge ou les diagnostics obligatoires.
- Prix d'acquisition : le prix payé, ou la valeur retenue pour les droits si vous avez reçu le bien par donation ou succession. Il est majoré :
- des frais d'acquisition : montant réel (notaire, droits, intermédiaire) ou forfait de 7,5 % du prix pour un achat ;
- des travaux : montant réel des travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration faits par une entreprise, sur factures, à condition qu'ils n'aient pas déjà été déduits de vos revenus ou amortis ; ou forfait de 15 % du prix d'acquisition si vous cédez plus de cinq ans après l'achat.
Le forfait de 15 % s'applique sans justificatif. Selon la doctrine administrative, il n'y a pas à vérifier si les dépenses ont déjà été prises en compte pour l'impôt sur le revenu : un bailleur qui a déduit ses travaux de ses revenus fonciers peut donc l'utiliser. → Travaux déductibles des revenus fonciers
Les abattements pour durée de détention
| Durée de détention | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % (exonération totale) | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | — | 9 % par an (exonération après 30 ans) |
La durée se décompte en années pleines, de la date d'acquisition à la date de la vente (article 150 VC).
Les taux et la surtaxe
La plus-value imposable est soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. La hausse de la CSG décidée pour 2026 sur certains revenus du capital ne s'applique pas aux plus-values immobilières.
Une surtaxe s'ajoute lorsque la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu, après abattement, dépasse 50 000 € par vendeur : de 2 % à 6 % de la totalité de la plus-value, avec un lissage à l'entrée de chaque tranche (article 1609 nonies G).
Un exemple chiffré
Logement loué nu, acheté 200 000 € le 1er mars 2010 et revendu 300 000 € le 15 juin 2026, avec 10 000 € de commission d'agence à la charge du vendeur :
- prix de cession net : 290 000 € ;
- prix d'acquisition majoré : 200 000 + 15 000 (forfait 7,5 %) + 30 000 (forfait 15 %) = 245 000 € ;
- plus-value brute : 45 000 € ; détention de 16 années pleines, soit 11 années d'abattement ;
- impôt sur le revenu : abattement de 66 %, base 15 300 €, impôt de 2 907 € ;
- prélèvements sociaux : abattement de 18,15 %, base 36 832,50 €, soit 6 335,19 € ;
- pas de surtaxe. Total prélevé par le notaire : 9 242,19 €.
Location meublée : la réintégration des amortissements
Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) relève du régime des plus-values des particuliers. Mais depuis la loi de finances pour 2025, pour les ventes conclues à partir du 15 février 2025, le prix d'acquisition est minoré des amortissements déduits au régime réel (article 150 VB, III). Dans l'exemple ci-dessus, 60 000 € d'amortissements déduits porteraient la plus-value brute à 105 000 € et l'impôt total à environ 21 565 €, soit plus du double (calcul qui conserve le forfait de 15 % : le texte ne l'exclut pas, mais l'administration n'a pas encore commenté ce point).
- Seuls les amortissements effectivement admis en déduction comptent : le micro-BIC n'est pas concerné, et les amortissements reportés jamais utilisés non plus.
- Sont exclus de cette règle les logements situés dans des résidences pour étudiants ou pour seniors et dans les établissements pour personnes âgées ou handicapées, comme les Ehpad. Les résidences de tourisme et d'affaires ne sont pas exclues.
- Le loueur professionnel (LMP) relève, lui, du régime des plus-values professionnelles.
La même minoration s'applique aux amortissements du nouveau statut du bailleur privé en location nue, pour les logements achetés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. → LMNP ou LMP · → Le statut du bailleur privé
Les exonérations possibles
- Résidence principale : elle ne s'applique pas à un logement loué. Votre ancienne résidence principale reste exonérée si elle est vendue dans un délai normal, en général un an, et n'a été ni louée ni occupée gratuitement entre-temps.
- Première cession d'un logement autre que la résidence principale : exonération de la part du prix réinvestie dans l'achat de votre résidence principale dans les 24 mois, si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédentes.
- Prix de cession de 15 000 € ou moins, apprécié par quote-part en indivision.
- Retraités et titulaires d'une carte d'invalidité aux revenus modestes et non redevables de l'impôt sur la fortune immobilière, sous conditions.
- Vente à un organisme de logement social ou à un opérateur qui s'engage à y réaliser des logements sociaux ou intermédiaires, jusqu'au 31 décembre 2027.
Une moins-value n'est imputable ni sur une autre plus-value, ni sur votre revenu. En indivision, chaque indivisaire est imposé sur sa quote-part. Pour un bien détenu par une SCI à l'impôt sur le revenu, la plus-value est calculée au niveau de la société (durée de détention comptée depuis l'achat par la SCI), puis imposée chez chaque associé à proportion de ses droits ; la SCI dépose la déclaration et paie l'impôt pour leur compte. → Cession de parts de SCI
Déclaration et paiement
Le notaire établit la déclaration n° 2048-IMM et paie l'impôt sur le prix de vente, lors de l'enregistrement de l'acte : vous recevez le solde net. L'année suivante, vous reportez la plus-value imposable sur votre déclaration de revenus (formulaire 2042 C) : cela ne crée pas de nouvel impôt, mais elle entre dans votre revenu fiscal de référence. → Vendre un logement loué
Questions fréquentes
Quel est le taux d'imposition de la plus-value d'un logement locatif ?
19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention, plus une surtaxe de 2 % à 6 % si la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
Au bout de combien de temps la plus-value est-elle exonérée ?
Après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Peut-on déduire les travaux déjà déduits des revenus fonciers ?
Pas pour leur montant réel. En revanche, après cinq ans de détention, le forfait de 15 % reste applicable sans justificatif.
Faut-il réintégrer les amortissements en LMNP ?
Oui, pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025, sauf pour les résidences étudiantes, seniors et les établissements pour personnes âgées ou handicapées.
Qui paie l'impôt sur la plus-value ?
Le notaire le prélève sur le prix de vente et le verse à l'administration lors de l'enregistrement de l'acte.
Les chiffres de votre bien, prêts pour le notaire
GestiPilot conserve, pour chaque bien, la date et le prix d'acquisition, les dépenses enregistrées année après année, puis la date et le prix de vente. Il ne calcule pas la plus-value, mais vous avez sous la main les éléments à réunir.
Essayer GestiPilot gratuitement →Sources
- Code général des impôts : article 150 U, article 150 VB, article 150 VC, articles 200 B et 1609 nonies G ; loi de finances pour 2025, article 84 (amortissements LMNP)
- BOFiP : frais et travaux (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20), abattements pour durée de détention, surtaxe sur les plus-values élevées, sociétés et groupements (BOI-RFPI-PVI-30-20)
- Service-public, plus-value immobilière ; impots.gouv, vente d'un bien loué en meublé ; ANIL, loi de finances pour 2026
Article à jour au 4 octobre 2026. Il a une valeur informative et ne remplace pas le conseil d'un notaire ou d'un professionnel de la fiscalité.