Vous voulez vendre un appartement sans attendre la fin du bail ? C'est possible à tout moment : le logement est vendu « occupé », et le locataire reste en place avec son bail. Voici ce que cela change pour le locataire, l'acquéreur et le prix, les rares cas où le locataire peut acheter en priorité, et le calcul de la plus-value, à jour au 3 octobre 2026.
En bref
- Le bail continue avec l'acquéreur, aux mêmes conditions (article 1743 du Code civil).
- Pas de droit de préemption du locataire, sauf première vente après division d'un immeuble ou vente en bloc de plus de cinq logements.
- Dépôt de garantie : c'est le nouveau bailleur qui devra le restituer.
- Plus-value : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention.
Le bail continue avec l'acquéreur
« Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser […] le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine » (article 1743 du Code civil). En pratique, l'acte de vente mentionne le bail en cours, et l'acquéreur le reprend. Le bail se poursuit aux mêmes conditions : loyer, durée, dépôt de garantie. C'est vrai en location vide comme en meublé.
En location vide, l'acquéreur ne peut pas non plus donner congé tout de suite (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) :
- congé pour vendre : si le bail arrive à échéance moins de trois ans après l'achat, il n'est possible qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement ;
- congé pour reprise : si le bail arrive à échéance moins de deux ans après l'achat, le congé ne prend effet que deux ans après la date d'acquisition.
En meublé, ces délais ne s'appliquent pas : l'acquéreur peut donner congé pour vendre ou pour reprendre à l'échéance du bail, avec un préavis de trois mois et un motif (article 25-8). Dans les deux cas, le congé d'un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes est encadré.
Le locataire peut-il acheter en priorité ?
En principe non. Le droit de préemption de l'article 15 de la loi de 1989 ne naît que du congé pour vendre en location vide. Dans une vente occupée, le locataire n'a pas de priorité, sauf dans deux cas :
- première vente après division d'un immeuble en lots : le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, notifier au locataire le prix et les conditions de la vente par lettre recommandée ; l'offre vaut deux mois (article 10 de la loi du 31 décembre 1975) ;
- vente en bloc d'un immeuble de plus de cinq logements, lorsque l'acquéreur ne s'engage pas à proroger les baux en cours pour six ans (article 10-1 de la même loi).
Ces deux cas excluent notamment les ventes entre parents jusqu'au quatrième degré. Un particulier qui vend un appartement en copropriété ancienne n'est en général concerné par aucun des deux.
Informer le locataire, transmettre le dépôt de garantie
Après la vente, le nouveau bailleur notifie au locataire son nom et son domicile, ou ceux de son mandataire (article 3 de la loi de 1989). C'est lui qui encaisse désormais les loyers et délivre les quittances.
« En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur » (article 22). Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre le vendeur et l'acquéreur (même article) : le nouveau propriétaire devra rendre le dépôt au départ du locataire, même s'il ne l'a pas reçu. Il rend le montant prévu au bail d'origine, même si un nouveau bail en fixe un autre (Cour de cassation, 2016, selon l'ANIL). Le transfert de la somme se règle en pratique dans l'acte de vente, comme la répartition des charges et de la taxe foncière de l'année. → Le dépôt de garantie
Visites, diagnostics et prix
Le locataire doit laisser visiter le logement, dans la limite prévue au bail : une clause qui l'obligerait à le faire visiter les jours fériés ou plus de deux heures par jour ouvrable est réputée non écrite (article 4 a de la loi de 1989). Le vendeur fournit le dossier de diagnostic technique de la vente (article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation). → Les diagnostics obligatoires
Un logement occupé se vend en général moins cher qu'un logement libre : l'acheteur ne peut ni l'habiter, ni le revendre libre avant plusieurs années. Il n'existe pas de taux officiel. L'administration fiscale décrit dans son guide d'évaluation une moins-value « dont le taux est variable » selon le marché local et les conditions du bail, en indiquant pour les maisons individuelles, à défaut de ventes comparables, qu'elle ne paraît pas devoir excéder 40 %. Un acheteur investisseur raisonnera surtout en rendement : le loyer en place compte autant que la surface.
La plus-value
Hors résidence principale, la plus-value réalisée par un particulier est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention :
| Durée de détention | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de la 22e année | Exonération acquise | 9 % par an |
| Exonération totale | Après 22 ans | Après 30 ans |
Pour un bien acheté, le prix d'acquisition peut être majoré forfaitairement de 7,5 % pour les frais d'acquisition et, si le bien est vendu plus de cinq ans après l'achat et que vous ne justifiez pas vos dépenses, de 15 % pour les travaux (article 150 VB du code général des impôts). Une surtaxe de 2 % à 6 % s'applique aux plus-values nettes imposables de plus de 50 000 € (article 1609 nonies G). Le notaire établit la déclaration n° 2048-IMM et paie l'impôt lors de l'enregistrement de l'acte.
En location meublée, depuis les cessions du 15 février 2025, le prix d'acquisition est diminué des amortissements déduits, sauf pour certaines résidences de services. → La fiscalité LMNP · → Vendre des parts de SCI
Vendre occupé ou donner congé pour vendre ?
| Congé pour vendre | Vente occupée | |
|---|---|---|
| Quand ? | À l'échéance du bail, avec un préavis de six mois (trois en meublé) | À tout moment |
| Priorité du locataire | Oui en location vide, pendant deux mois | Non, sauf les deux cas ci-dessus |
| Acheteurs | Occupants et investisseurs | Surtout des investisseurs |
| Prix | Prix d'un logement libre | En général inférieur |
→ Le congé pour vendre : procédure et droits du locataire
Questions fréquentes
Peut-on vendre un appartement loué en cours de bail ?
Oui, à tout moment. Le bail continue avec l'acquéreur aux mêmes conditions, et le locataire reste dans les lieux.
Le locataire a-t-il un droit de préemption en cas de vente occupée ?
Non en principe. Il n'en a un que lors de la première vente après division de l'immeuble, ou d'une vente en bloc de plus de cinq logements sans prorogation des baux.
Qui rend le dépôt de garantie après la vente ?
Le nouveau bailleur, à la fin du bail. Le vendeur et l'acquéreur règlent entre eux, dans l'acte, le transfert de la somme.
L'acquéreur peut-il donner congé dès l'achat ?
En location vide, non : le congé pour vendre n'est possible qu'au terme de la première reconduction si le bail se termine moins de trois ans après l'achat, et le congé pour reprise ne prend effet que deux ans après l'acquisition si le bail se termine avant. En meublé, il peut donner congé dès la prochaine échéance du bail, avec trois mois de préavis.
Comment est taxée la plus-value d'un logement loué ?
À 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention : exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.
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- Code civil, article 1743 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : article 3, article 4, article 15, article 22
- Loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 : article 10, article 10-1 ; code de la construction et de l'habitation, article L. 271-4
- Code général des impôts : article 150 VB, article 150 VC, article 1609 nonies G ; BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20
- Service-public, vendre un logement loué ; impots.gouv, plus-value immobilière ; ANIL, vente d'un bien loué et dépôt de garantie ; DGFiP, guide de l'évaluation des immeubles bâtis
Article à jour au 3 octobre 2026. Il a une valeur informative et ne remplace pas le conseil d'un professionnel du droit.