Décès ou abandon du logement par le locataire : que devient le bail ?

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Votre locataire est décédé, ou il a quitté le logement du jour au lendemain sans prévenir. Le bail continue-t-il, et pour qui ? Pouvez-vous récupérer le logement, et comment ? La loi du 6 juillet 1989 prévoit des règles précises pour la location vide. Voici ce qu'il faut savoir, et surtout ce qu'il ne faut pas faire.

Le décès du locataire

En location vide, le bail est transféré au décès du locataire (article 14 de la loi de 1989) :

• au conjoint survivant qui n'est pas déjà cotitulaire du bail (sinon, voir l'article 1751 ci-dessous) ;
• au partenaire de Pacs ;
• aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an ;
• aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an.

Le transfert joue de plein droit, à la date du décès. Si plusieurs personnes le demandent, le juge tranche en fonction des intérêts en présence. Si personne ne remplit ces conditions, le bail est résilié de plein droit par le décès.

Dans ce cas, les héritiers ou légataires qui ne se maintiennent pas dans les lieux ne doivent, pour la période qui suit le décès, ni loyer ni indemnité d'occupation ; c'est au bailleur de prendre les mesures pour faire libérer le logement (Cass. 3e civ., 10 décembre 2008, n° 07-19.320). Les loyers dus avant le décès restent une dette de la succession, et le dépôt de garantie, déduction faite des sommes dues, est restitué à la succession (héritiers ou notaire chargé du règlement), les héritiers étant saisis des biens et droits du défunt (article 724 du Code civil). Agissez donc vite : prenez contact avec les héritiers ou le notaire chargé de la succession pour organiser la remise des clés et l'état des lieux.

Le conjoint ou partenaire cotitulaire

Lorsque des époux occupent ensemble le logement, le bail leur appartient à tous les deux, même s'il n'a été signé que par l'un ; pour des partenaires de Pacs, c'est le cas s'ils en font la demande conjointe (article 1751 du Code civil). Au décès de l'un, le survivant cotitulaire dispose d'un droit exclusif sur le bail, sauf s'il y renonce expressément.

L'abandon du domicile

Si le locataire quitte brusquement le logement, le bail continue au profit des mêmes personnes qu'en cas de décès : conjoint, partenaire de Pacs, et descendants, ascendants, concubin notoire ou personnes à charge vivant avec lui depuis au moins un an (article 14). À défaut, il est résilié de plein droit. La jurisprudence exige un départ brusque et imprévisible : un départ organisé ne suffit pas (Cass. 3e civ., 15 avril 1992, n° 90-16.042).

Reprendre un logement abandonné

Quand le logement semble abandonné par tous ses occupants (courrier qui s'accumule, loyers qui ne sont plus payés), la loi prévoit une procédure simplifiée (article 14-1 et décret n° 2011-945) :

1. Un commissaire de justice met le locataire en demeure de justifier qu'il occupe le logement.
2. Sans réponse un mois après, il entre dans les lieux, avec les garanties prévues par la loi (maire ou son délégué, police ou gendarmerie, ou à défaut deux témoins majeurs), constate l'abandon et dresse un inventaire des biens laissés.
3. Le bailleur saisit par requête le juge des contentieux de la protection, qui constate la résiliation du bail, ordonne la reprise des lieux et statue sur le sort des biens : vente aux enchères de ceux qui ont une valeur marchande ; il peut déclarer abandonnés ceux qui ne peuvent être vendus.
4. L'ordonnance, signifiée à l'initiative du bailleur, est non avenue si elle n'est pas signifiée dans les deux mois de sa date ; le locataire peut former opposition dans le mois qui suit la signification. Sans opposition, elle produit tous les effets d'un jugement passé en force de chose jugée.

Aucun impayé n'est exigé : il suffit d'éléments laissant supposer l'abandon. Une demande abusive peut en revanche être sanctionnée par une amende civile pouvant atteindre 10 000 €. → Loyer impayé : la procédure

Et en location meublée ?

Les articles 14 et 14-1 ne s'appliquent pas au meublé loué en résidence principale (article 25-3). En cas de décès, le droit commun joue : le bail n'est pas résolu par la mort du locataire et passe à ses héritiers (article 1742 du Code civil), qui, à la place du locataire, peuvent donner congé avec le préavis d'un mois (article 25-8 de la loi de 1989). En cas d'abandon, il faut demander au juge la résiliation du bail et l'expulsion, par exemple pour loyers impayés.

Ce qu'il ne faut jamais faire

Ne changez pas la serrure et ne videz pas le logement sans décision de justice, même s'il paraît abandonné. Forcer quelqu'un à quitter le lieu qu'il habite sans le concours de l'État, par manœuvres, menaces ou voies de fait, est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du code pénal). Un logement qui contient les meubles d'une personne reste son domicile, qu'elle y habite ou non : y entrer de force peut constituer une violation de domicile, punie de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 € d'amende (article 226-4).

Questions fréquentes