Un couple locataire se sépare : l'un part, l'autre reste. Qui doit les loyers ? Le bailleur peut-il s'adresser à l'un ou aux deux ? Les règles diffèrent selon que le couple est marié, pacsé ou concubin. Voici ce que dit la loi, et comment le bailleur doit réagir.
En bref
- Les époux sont cotitulaires du bail du logement familial ; la séparation n'y met pas fin tant que le divorce n'est pas transcrit.
- En cas de divorce, le juge peut attribuer le droit au bail à l'un des époux ; seul l'attributaire doit alors les loyers.
- Les partenaires pacsés peuvent être cotitulaires, à condition d'en faire la demande conjointement.
- Pour les concubins, le bail reste en principe celui de la personne qui l'a signé : les sources consultées ne les couvrent pas, vérifiez le contrat.
Époux : cotitularité et divorce
- Pendant le mariage, les époux sont cotitulaires du bail du logement qui sert à leur habitation commune, même si un seul a signé (article 1751 du Code civil).
- En cas de séparation sans divorce, la cotitularité subsiste jusqu'à la transcription du jugement de divorce en marge de l'état civil. L'époux qui a quitté le logement sans donner congé reste cotitulaire et tenu des loyers.
- En cas de divorce, le juge peut attribuer le droit au bail à l'un des époux, en considération des intérêts sociaux et familiaux. À compter de la transcription du jugement, seul l'époux attributaire est tenu au paiement des loyers.
Partenaires de Pacs
Les partenaires pacsés peuvent bénéficier de la cotitularité du bail du logement commun, à condition d'en faire la demande conjointement au bailleur. Sans cette demande, seul le partenaire qui a signé est titulaire. La fin du Pacs ne met pas automatiquement fin au bail : le partenaire cotitulaire reste tenu tant qu'il n'a pas donné congé.
Concubins et occupants
- Si les deux ont signé le bail, ils sont cotitulaires : en cas de séparation, chacun reste tenu jusqu'à ce que l'un donne congé ou qu'un avenant modifie les parties. Si le bail contient une clause de solidarité, chacun répond de la totalité du loyer.
- Si un seul a signé, l'autre est un simple occupant : il n'a pas de droit propre sur le logement. Pour le faire entrer au bail, un avenant signé par le bailleur et tous les titulaires est nécessaire.
- Départ d'un cotitulaire : il doit donner congé dans les formes. Voir le départ d'un colocataire pour la solidarité et la caution.
À vérifier : les sources consultées ne traitent pas le cas des concubins et l'ajout d'un cotitulaire par avenant. Le bail et un avis de l'ADIL prévalent.
Que doit faire le bailleur
- Ne pas modifier le bail unilatéralement : un changement de titulaire exige l'accord de toutes les parties, par avenant.
- Continuer à réclamer le loyer aux cotitulaires tant que le bail n'a pas été modifié ou résilié.
- Faire valider le départ : un congé donné dans les formes met fin à la cotitularité du partant, avec les règles de solidarité et de caution du bail.
- Mettre à jour la caution : l'engagement d'une caution peut s'éteindre avec le départ ; voir l'acte de cautionnement.
- Faire un état des lieux de sortie pour le partant si le bail est maintenu avec l'autre : voir le modèle.
Voir aussi décès ou abandon du locataire et la lettre de congé.
Questions fréquentes
Qui doit le loyer après une séparation ?
Les cotitulaires du bail, tant que le bail n'a pas été modifié ou résilié. Pour des époux, la cotitularité subsiste jusqu'à la transcription du jugement de divorce, sauf attribution du bail à l'un d'eux.
Le juge peut-il attribuer le bail à l'un des époux ?
Oui, en cas de divorce, en considération des intérêts sociaux et familiaux. Seul l'attributaire est alors tenu au paiement des loyers à compter de la transcription du jugement.
Un partenaire de Pacs est-il cotitulaire du bail ?
Il peut l'être, à condition que les partenaires en fassent la demande conjointement au bailleur. Sans demande, seul le signataire est titulaire.
Comment ajouter un conjoint ou un concubin au bail ?
Par un avenant signé du bailleur et de tous les titulaires. Le bailleur n'y est pas obligé pour un concubin ; pour un époux, la cotitularité est de plein droit.
Après le document, la gestion au quotidien
GestiPilot suit les titulaires de chaque bail, les avenants et les congés, pour savoir à qui réclamer le loyer. Plan gratuit pour 2 biens, sans carte bancaire.
Essayer GestiPilot gratuitement →Sources
- ANIL : divorce et cotitularité du bail
- Légifrance : article 1751 du Code civil
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 3-2, 8-1, 25-3 et suivants)
Ce modèle a une valeur informative : adaptez-le à votre situation, vérifiez les textes en vigueur et, en cas de doute, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département.