Départ d'un colocataire : préavis, solidarité, caution et dépôt de garantie

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Dans une colocation, les départs sont fréquents. Pour le bailleur, la question est toujours la même : que devient le bail, jusqu'à quand le colocataire qui part et sa caution restent-ils tenus, et à qui rendre le dépôt de garantie ? La loi du 6 juillet 1989 répond à l'essentiel. Voici les règles, pour une colocation avec un bail unique, à jour au 2 octobre 2026.

Le congé du colocataire

Le colocataire qui veut partir donne congé au bailleur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Son préavis est de trois mois en location vide, réduit à un mois en zone tendue, en cas de premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, pour raison de santé constatée par certificat médical, pour le locataire protégé par une ordonnance de protection ou victime de violences au sein du couple ou sur un enfant vivant avec lui, pour les bénéficiaires du RSA ou de l'AAH, et pour le locataire qui obtient un logement social (article 15 de la loi de 1989). Il doit préciser et justifier le motif dans sa lettre, sinon le préavis reste de trois mois. En location meublée, il est d'un mois (article 25-8). Le délai court à compter de la réception de la lettre, de l'acte ou de la remise.

Son départ ne met pas fin au bail : la colocation continue avec ceux qui restent, et le colocataire qui part n'a pas besoin de leur accord.

Jusqu'à quand reste-t-il solidaire ?

Si le bail contient une clause de solidarité, chaque colocataire peut être appelé à payer la totalité du loyer. Pour celui qui part, la loi fixe une fin (article 8-1, VI) :

• sa solidarité prend fin à la date d'effet de son congé régulièrement délivré si un nouveau colocataire figure alors au bail, ou dès qu'un nouveau colocataire y figure s'il arrive plus tard ;
• à défaut, elle s'éteint au plus tard six mois après la date d'effet du congé.

La Cour de cassation précise que la solidarité prend fin pour les dettes nées après son extinction. Dans l'affaire jugée, la créance de remise en état, née à l'état des lieux de sortie dressé plus de six mois après la date d'effet du congé, ne pouvait plus être réclamée au colocataire sortant au titre de la solidarité (Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 19-23.343). → La colocation : bail, solidarité et gestion

Et sa caution ?

La caution du colocataire sortant est libérée en même temps que lui, selon les mêmes règles. L'acte de cautionnement doit identifier, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution (article 8-1, VI). Vérifiez ce point lors de la signature : un acte qui ne le précise pas est nul. → Caution solidaire ou garantie Visale

Le dépôt de garantie

Avec un bail unique, le colocataire qui part ne peut pas demander au bailleur de lui rendre sa part du dépôt de garantie. Le bailleur le restitue, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues, lorsque tous les colocataires ont quitté le logement et lui ont remis les clés : dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois sinon (article 22). Le colocataire sortant s'arrange avec les autres, par exemple en se faisant rembourser sa part par celui qui le remplace. → La restitution du dépôt de garantie

L'arrivée d'un remplaçant

Faire figurer le nouveau colocataire au bail a un intérêt direct pour tous : c'est ce qui libère le sortant et sa caution dès la date d'effet du congé. Le nouveau colocataire peut demander au bailleur de signer un avenant à l'état des lieux d'entrée d'origine. L'assurance peut être souscrite collectivement ou individuellement ; le bail peut aussi prévoir que le bailleur souscrit une assurance pour le compte des colocataires, dont il récupère la prime par douzième avec le loyer, majorée de 10 % au plus (article 8-1, IV, article 7 g de la loi et décret n° 2016-383 du 30 mars 2016).

Avec des baux individuels, chaque colocataire a son propre contrat : le bailleur peut choisir un nouveau colocataire sans l'accord des autres.

Les cas particuliers

• Bail mobilité : toute clause de solidarité entre colocataires ou leurs cautions est réputée non écrite (article 25-13). → Le bail mobilité
• Couple marié ou pacsé : une location consentie exclusivement à des époux ou partenaires de Pacs dès la signature n'est pas une colocation au sens de la loi.

Questions fréquentes