Sous-location : ce que le bailleur peut autoriser, refuser ou réclamer

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Votre locataire propose sa chambre sur une plateforme de location touristique, ou loue une pièce à un étudiant pendant son absence : c'est une sous-location. Elle est interdite sans votre accord écrit, et la jurisprudence est sévère envers le locataire qui passe outre. Voici les règles, ce que vous pouvez exiger, et que faire si vous découvrez une sous-location cachée.

La règle : accord écrit du bailleur

« Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer » (article 8 de la loi du 6 juillet 1989). Le prix du loyer au mètre carré de la partie sous-louée ne peut pas dépasser celui que paie le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire votre autorisation écrite et une copie du bail en cours. Ces règles valent aussi pour la location meublée de résidence principale (article 25-3).

Vous êtes libre d'accepter ou de refuser, sauf cohabitation intergénérationnelle solidaire : un locataire de 60 ans ou plus peut sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de 30 ans en informant simplement le bailleur. Si vous acceptez, faites-le par écrit en précisant le loyer autorisé.

La situation du sous-locataire

Le contrat de sous-location n'est pas soumis au reste de la loi de 1989 : il lie seulement le locataire et le sous-locataire. Et si le bail principal prend fin, le sous-locataire « ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation » (article 8). Il doit partir avec le locataire principal.

Sous-location non autorisée : les conséquences

• Restitution des sous-loyers : sauf si la sous-location a été autorisée, les sous-loyers perçus par le locataire sont des fruits civils qui appartiennent au propriétaire (Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, n° 18-20.727, à propos de locations sur une plateforme). La restitution est intégrale, sans déduction du loyer payé par le locataire (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-18.612, affaire concernant un logement social).
• Résiliation du bail : elle doit être demandée au juge, qui apprécie la gravité du manquement. La loi n'admet la résiliation de plein droit que pour les impayés (loyer, charges, dépôt de garantie), le défaut d'assurance, les troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée et, dans les secteurs où le plan local d'urbanisme impose l'usage de résidence principale, le non-respect de cette obligation (article 4 g). Hors ce dernier cas, une sous-location ne peut pas fonder une clause résolutoire.
• Dommages et intérêts : ils peuvent s'ajouter en cas de préjudice distinct.

Location touristique par le locataire

Louer tout ou partie de son logement à des touristes, par une plateforme ou non, est une sous-location : le locataire doit obtenir votre accord écrit. Les règles des meublés de tourisme s'y ajoutent : déclaration préalable avec un numéro à afficher dans l'annonce, et 120 jours de location par année civile au plus pour une résidence principale, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure, que la commune peut abaisser à 90 jours par délibération motivée (article L. 324-1-1 du code du tourisme). La plateforme doit obtenir du loueur une déclaration sur l'honneur sur ces obligations et publier le numéro dans l'annonce (article L. 324-2-1) ; la loi ne l'oblige pas, en revanche, à vérifier l'accord du bailleur. → La réglementation des meublés de tourisme

Héberger un proche, céder le bail

Le locataire peut héberger gratuitement les personnes de son choix : ce n'est pas une sous-location. Une clause du bail ne peut pas le priver d'héberger ses proches (Cass. 3e civ., 6 mars 1996, n° 93-11.113). Dès qu'une contrepartie est payée, la situation se rapproche d'une sous-location. La cession du bail à un tiers est, comme la sous-location, interdite sans votre accord écrit.

Que faire si vous découvrez une sous-location ?

1. Rassemblez des preuves : captures des annonces, calendrier de réservation, avis des voyageurs. Un constat de commissaire de justice fait foi jusqu'à preuve contraire, sauf en matière pénale.
2. Mettez le locataire en demeure, par lettre recommandée, de cesser la sous-location.
3. Si nécessaire, saisissez le juge pour obtenir la résiliation du bail, la restitution des sous-loyers et d'éventuels dommages et intérêts.

Questions fréquentes