Le bail peut prendre fin avant son terme quand le locataire manque gravement à ses obligations. Deux voies existent : la clause résolutoire, qui joue pour certains manquements précis, et la résiliation judiciaire, où le juge apprécie lui-même la gravité. Voici comment elles se distinguent, quand demander la seconde et ce que peut décider le juge.
En deux lignes. La résiliation judiciaire se demande au juge des contentieux de la protection pour une inexécution suffisamment grave ; le juge apprécie souverainement les faits et peut accorder des délais ou seulement des dommages et intérêts.
1. Ce que dit le Code civil
- Article 1224 : la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
- Article 1227 : la résolution peut toujours être demandée en justice.
- Article 1228 : le juge peut constater ou prononcer la résolution, ordonner l'exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Pour un bail d'habitation, l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer, d'user paisiblement des locaux, de répondre des dégradations et de s'assurer : c'est sur ces obligations que se fondent les demandes de résiliation, par exemple pour des troubles de voisinage répétés (voir locataire bruyant).
2. Résiliation judiciaire ou clause résolutoire ?
- La clause résolutoire joue de plein droit pour les manquements visés. En cas d'impayé, elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux (article 24, en vigueur depuis le 29 juillet 2023). Voir son fonctionnement et le commandement de payer.
- La résiliation judiciaire vise des manquements graves qui ne relèvent pas d'une clause résolutoire. Le juge apprécie souverainement leur gravité et regarde aussi si la situation subsiste au jour du jugement (Cour de cassation, 19 mai 2015, relayée par l'ANIL).
3. Les manquements qui peuvent la justifier
Il faut un manquement suffisamment grave. Les troubles de voisinage répétés et les incivilités en sont l'exemple le plus fréquent dans la jurisprudence. Un manquement isolé et réparé a peu de chances d'y suffire.
⚠️ Constituez un dossier avant d'assigner : mises en demeure écrites restées sans effet, témoignages, constats d'un commissaire de justice, éventuelles plaintes. Le juge tranche sur les preuves, pas sur les impressions.
4. La procédure
Mettre en demeure
Par écrit, en rappelant l'obligation violée et en laissant un délai pour y remédier.
Assigner
Le litige relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire ; l'assignation est délivrée par un commissaire de justice. Un avocat n'est pas obligatoire pour les litiges locatifs.
L'audience
Le juge examine les preuves, apprécie la gravité et décide.
La décision et son exécution
Si la résiliation est prononcée, l'expulsion suit les étapes habituelles, sous réserve de la trêve hivernale. Voir les étapes après le jugement.
5. Les pouvoirs du juge
Le juge n'est pas obligé de prononcer la résiliation : il peut ordonner l'exécution du contrat en accordant un délai, ou allouer seulement des dommages et intérêts (article 1228). Pour un impayé, il peut accorder des délais de paiement jusqu'à trois ans et suspendre les effets de la clause résolutoire. Les mêmes principes permettent au locataire de demander l'exécution, la résiliation ou des dommages et intérêts lorsque c'est le bailleur qui manque à ses obligations.
6. Les pièges
- Confondre clause résolutoire et résiliation judiciaire : la première joue pour des manquements précis, la seconde dépend de l'appréciation du juge.
- Annoncer deux mois après le commandement de payer : le délai est de six semaines depuis le 29 juillet 2023.
- Oublier que le juge peut accorder des délais ou se contenter de dommages et intérêts.
- Forcer le départ du locataire avant toute décision : c'est un délit (voir notre article sur l'impayé).
Questions fréquentes
Quelle différence entre résiliation judiciaire et clause résolutoire ?
La clause résolutoire joue de plein droit pour les manquements visés ; la résiliation judiciaire repose sur l'appréciation du juge, qui juge la gravité de l'inexécution.
Sur quel texte repose la résiliation judiciaire ?
Sur les articles 1224 et suivants du Code civil et sur les obligations du locataire de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Que peut décider le juge ?
Constater ou prononcer la résolution, ordonner l'exécution avec un délai, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Quel juge saisir ?
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, par assignation d'un commissaire de justice.
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Essayer gratuitement →Sources
- Article 1224 du Code civil (résolution du contrat)
- Article 1228 du Code civil (pouvoirs du juge)
- ANIL : résiliation judiciaire du bail et incivilités du locataire (Cass. civ. 3e, 19 mai 2015)
- Article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (clause résolutoire, délais de paiement)
- ANIL : recours en cas de litige (juge des contentieux de la protection)
Informations vérifiées le 8 octobre 2026 sur les sources ci-dessus. Cet article a une valeur informative et ne remplace pas le conseil d'un professionnel.