Locataire bruyant ou troubles de voisinage : que doit faire le bailleur ?

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Les voisins ou le syndic se plaignent de votre locataire : bruit la nuit, insultes, dégradations des parties communes. Vous n'êtes pas l'auteur des troubles, mais la loi vous oblige à agir une fois prévenu, et vous pouvez aller jusqu'à la résiliation du bail. Voici les obligations de chacun et la marche à suivre, à jour au 4 octobre 2026.

L'obligation du locataire

Le locataire est obligé « d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location » (article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 ; le Code civil, à son article 1728, parle d'user de la chose louée « raisonnablement »). Depuis la loi du 13 juin 2025, il doit aussi s'abstenir de tout comportement qui, aux abords du logement ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir. Il répond des dégradations et pertes causées par les personnes de sa maison (article 1735). Les troubles peuvent aussi être sanctionnés directement par les voisins : bruit excessif par sa durée, sa répétition ou son intensité (article R. 1336-5 du code de la santé publique), tapage nocturne puni d'une contravention de 3e classe (article R. 623-2 du code pénal) : amende forfaitaire de 68 €, majorée à 180 €, et jusqu'à 450 € devant le juge.

L'obligation du bailleur

L'article 6-1 de la loi de 1989 prévoit qu'« après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux ». Concrètement, une fois saisi par un voisin ou par le syndic, vous ne pouvez pas rester passif : rappel à l'ordre, puis, si les troubles persistent, action en justice.

En copropriété, lorsque le bailleur reste inactif et que les agissements du locataire, contraires au bail et au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires, le syndicat des copropriétaires, et même chaque copropriétaire, peut demander la résiliation du bail à sa place par la voie de l'action oblique (Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 20-18.327).

La marche à suivre

1. Recueillir les plaintes : demandez aux voisins ou au syndic des faits précis et datés.
2. Rappeler le locataire à ses obligations par lettre recommandée avec avis de réception, en citant les faits reprochés et l'article 7 b. Conservez une copie.
3. Constituer des preuves : attestations de voisins (formulaire Cerfa n° 11527*03, accompagné d'une copie d'une pièce d'identité), copies de plaintes et de mains courantes, procès-verbaux de police, constat d'un commissaire de justice. La répétition des faits dans le temps est déterminante.
4. Tenter une solution amiable : un conciliateur de justice, gratuit, peut aider. La tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative est obligatoire pour l'action d'un voisin fondée sur un trouble anormal de voisinage, ou pour une demande n'excédant pas 5 000 € (article 750-1 du code de procédure civile) ; elle ne s'impose pas, en principe, à la demande de résiliation du bail.
5. Saisir le juge des contentieux de la protection si les troubles persistent.

Résiliation du bail et clause résolutoire

Le manquement grave et répété à l'obligation de jouissance paisible permet de demander la résiliation judiciaire du bail (article 1729 du Code civil). Le juge apprécie la gravité des faits ; des troubles isolés ou anciens suffisent rarement.

Le bail peut aussi contenir une clause résolutoire pour troubles de voisinage, mais elle ne joue que si les troubles ont été constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée (article 4 g de la loi de 1989). Une fois le bail résilié, la procédure d'expulsion suit son cours. → La clause résolutoire · → Les étapes de l'expulsion

Depuis la loi du 13 juin 2025 contre le narcotrafic, élargie par la loi n° 2026-798 du 18 août 2026, lorsque les agissements de l'occupant habituel du logement troublent l'ordre public de manière grave ou répétée, notamment en lien avec un trafic de stupéfiants, et méconnaissent l'obligation d'usage paisible, le préfet peut enjoindre au bailleur d'engager une procédure de résiliation du bail. Sans réponse dans un délai d'un mois ou en cas de refus, il peut demander lui-même la résiliation au juge (article 9-2 de la loi de 1989 ; article L. 442-4-3 du code de la construction et de l'habitation).

Votre responsabilité envers les voisins

Avant 2024, la jurisprudence admettait que la victime d'un trouble anormal de voisinage agisse contre le propriétaire du logement, qui pouvait ensuite se retourner contre son locataire. L'article 1253 du Code civil, créé par la loi du 15 avril 2024, rend responsable de plein droit celui qui est « à l'origine » du trouble, en citant notamment le propriétaire et le locataire ; la mise en cause du bailleur qui n'est pas lui-même l'auteur reste discutée. Dans tous les cas, le bailleur qui ne réagit pas après une mise en demeure motivée s'expose à voir sa responsabilité recherchée. → L'assurance propriétaire non occupant

Si c'est votre locataire qui subit les troubles

Le bailleur n'a pas à garantir son locataire des troubles causés par des tiers qui ne prétendent aucun droit sur le logement (article 1725 du Code civil) : le locataire agit lui-même contre l'auteur. En revanche, l'autre locataire du même bailleur n'est pas un tiers : le bailleur est responsable envers le locataire victime des troubles de jouissance causés par ses autres locataires, et n'en est exonéré qu'en cas de force majeure ; de simples lettres de rappel ne suffisent pas (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-12.536).

Questions fréquentes