Dans une colocation, la même règle s'applique à plusieurs personnes : une assurance, un dépôt de garantie, une caution, des charges à répartir. Voici comment ces points s'organisent concrètement, du côté du bailleur.
En bref
- L'assurance contre les risques locatifs est obligatoire, souscrite par chaque colocataire, collectivement, ou par le bailleur pour leur compte.
- Le bailleur peut exiger une caution par colocataire ou une caution pour tous, en précisant dans l'acte le colocataire visé.
- Le dépôt de garantie reste en principe acquis jusqu'à la fin du bail ; les colocataires règlent entre eux les remboursements.
- Les charges sont versées selon le bail, avec une régularisation annuelle sur justificatifs.
L'assurance
Les colocataires doivent assurer le logement, au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux). Ils choisissent de s'assurer collectivement ou individuellement et remettent chaque année une attestation au bailleur ; à défaut, le bailleur peut résilier le bail. Le bail peut aussi prévoir que le bailleur souscrit l'assurance pour le compte des colocataires : il leur remet alors une copie du contrat et le coût, éventuellement majoré, est remboursé par douzième avec chaque loyer. Voir l'assurance du locataire et l'assurance PNO du bailleur.
La caution
- Une caution par colocataire : l'acte indique le colocataire garanti ; la portée de l'engagement dépend de la présence d'une clause de solidarité dans le bail.
- Une seule caution pour tous les colocataires : l'acte indique le colocataire dont le départ mettra fin à l'engagement de la caution.
- Visale : en bail unique à deux colocataires, un seul peut demander la garantie Visale pour les deux ; à partir de trois colocataires, chacun peut la demander individuellement.
Voir le modèle d'acte de cautionnement et caution solidaire ou garantie Visale.
Le dépôt de garantie
Le bailleur peut demander un dépôt de garantie à l'entrée, dans les mêmes limites qu'un bail classique : un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en meublé. Chaque colocataire peut demander une avance Loca-Pass pour payer sa part. Avec un bail unique, le dépôt est restitué à la fin du bail, quand tous les colocataires sont partis ; le colocataire sortant se fait rembourser par ses colocataires ou par son remplaçant. Voir dépôt de garantie : règles et restitution.
Les charges
Les charges locatives sont payées au bailleur sous la forme indiquée dans le bail, avec régularisation au moins une fois par an en comparant les provisions demandées aux dépenses réelles, sur justificatifs. Un mois avant la régularisation, le bailleur communique le décompte ; si les provisions dépassent les dépenses, le trop-perçu est reversé. Voir les charges récupérables et la régularisation des charges.
Entrées, sorties et état des lieux
- À l'entrée, l'état des lieux est fait en présence de tous les colocataires et du bailleur, daté et signé par chacun.
- Au remplacement d'un colocataire, le nouvel entrant peut demander un avenant à l'état des lieux d'entrée d'origine.
- Au départ, le colocataire donne congé selon les formes et délais légaux, et reste tenu de sa part jusqu'à la fin de son préavis. Voir le départ d'un colocataire.
Un recueil de règles de vie peut aussi aider : modèle de charte de colocation.
Questions fréquentes
Les colocataires doivent-ils chacun avoir une assurance ?
Ils doivent assurer le logement contre les risques locatifs, mais ils peuvent le faire collectivement ou individuellement, et le bail peut prévoir que le bailleur souscrit l'assurance pour leur compte.
Peut-on exiger une caution en colocation ?
Oui : soit une caution par colocataire, soit une caution pour tous, en précisant dans l'acte le colocataire visé. Un bailleur personne physique assuré contre les loyers impayés ne peut l'exiger que d'un étudiant ou d'un apprenti.
Qui récupère le dépôt de garantie quand un colocataire part ?
Avec un bail unique, le bailleur le restitue à la fin du bail. Le colocataire sortant se fait rembourser par ses colocataires ou par son remplaçant.
Faut-il refaire l'état des lieux quand un colocataire est remplacé ?
Le nouvel entrant peut demander un avenant à l'état des lieux d'entrée d'origine. Un état des lieux de sortie de sa chambre au départ du sortant reste utile.
Zoom sur la taxe d'ordures ménagères : ce que le bailleur peut récupérer.
Après le document, la gestion au quotidien
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- Service-Public.fr : colocation, quelles sont les règles ?
- Service-Public.fr : caution du locataire ou du colocataire
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 3-2, 8-1, 25-3 et suivants)
Ce modèle a une valeur informative : adaptez-le à votre situation, vérifiez les textes en vigueur et, en cas de doute, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département.