La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) figure sur l'avis de taxe foncière du propriétaire, mais c'est en principe le locataire qui en supporte le coût. Le bailleur peut la lui refacturer, avec une réserve : les frais de gestion ajoutés à côté ne se récupèrent pas. Voici comment calculer, refacturer et, si besoin, contester.
En bref
- La TEOM est récupérable de plein droit sur le locataire : elle figure dans la liste des charges du décret du 26 août 1987.
- Les frais de gestion (prélèvement de l'État, souvent 8 %) ne sont pas récupérables : seul le montant de la taxe l'est.
- Avec une redevance (REOM), c'est l'occupant qui la paie directement à la collectivité : le bailleur n'a rien à refacturer.
- La TEOM se régularise chaque année avec les autres charges, sur justificatif : l'avis de taxe foncière.
TEOM ou REOM : qui paie quoi
Selon la collectivité, le financement du service de collecte prend deux formes, qui ne se cumulent pas :
| TEOM (taxe) | REOM (redevance) | |
|---|---|---|
| Qui la paie à la collectivité | Le propriétaire, avec la taxe foncière | L'occupant du logement, directement |
| Récupérable sur le locataire | Oui, hors frais de gestion | Sans objet : le locataire la règle lui-même |
| Justificatif | L'avis de taxe foncière | La facture de la collectivité |
Pour savoir quel régime s'applique, regardez votre avis de taxe foncière : la TEOM y apparaît dans la liste des taxes annexes. Voir aussi la taxe foncière 2026 : calcul et contestation.
Le montant à refacturer
La TEOM est ajoutée à la liste des charges récupérables par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, avec la taxe de balayage. Le montant à refacturer est celui de la taxe elle-même, sans les frais de gestion : le prélèvement de l'État pour frais d'assiette, de recouvrement et de dégrèvement, prévu à l'article 1641 du Code général des impôts, n'est pas une charge récupérable. Il se lit sur l'avis de taxe foncière, à côté de la TEOM.
Exemple : votre avis indique une TEOM de 260 € et des frais de gestion de 21 €. Vous refacturez 260 € au locataire, au prorata de sa période d'occupation ; les 21 € restent à votre charge.
En copropriété, la TEOM de votre lot figure aussi sur votre avis de taxe foncière : ne la confondez pas avec les charges du syndic. Voir copropriétaire bailleur et déclaration 2044.
La refacturer, la régulariser
- Prévoir une provision dans le bail ou l'avenant : le montant se fonde sur la TEOM de l'année précédente.
- Régulariser chaque année avec les autres charges récupérables, en comparant les provisions versées au montant réel de l'avis de taxe foncière.
- Mettre l'avis à disposition du locataire : les pièces justificatives restent consultables pendant six mois après l'envoi du décompte.
- Au départ du locataire, calculer sa part au prorata de la période d'occupation, sans attendre l'avis suivant si la taxe est déjà connue. Voir changement de locataire : la checklist.
Le délai : la régularisation tardive donne au locataire le droit de payer en douze mois, et l'action du bailleur se prescrit par trois ans. Voir la régularisation des charges locatives et la prescription.
Exonération, vacance et réclamation
- Cas où la TEOM n'est pas due : biens exonérés de taxe foncière de façon permanente, locaux situés dans une zone non desservie par le service (sauf décision contraire de la collectivité).
- Exonérations facultatives : la commune ou l'intercommunalité peut, par délibération, exonérer certains locaux, notamment commerciaux ou industriels. Renseignez-vous auprès de votre mairie.
- Pas d'exonération liée à la personne : une exonération de taxe foncière accordée à un contribuable ne s'étend pas à la TEOM, et l'exonération de deux ans des constructions neuves ne la couvre pas non plus.
- Logement vacant : en cas de vacance de plus de trois mois, le Code général des impôts permet d'obtenir une décharge ou une réduction de la taxe foncière et de ses taxes annexes, sur réclamation. Voir la taxe sur les logements vacants.
- Réclamation : elle se fait auprès du service des impôts dont dépend le local, en ligne ou par courrier, dans les délais des impôts locaux. Elle ne dispense pas de payer l'avis.
Côté impôts
Les frais de gestion de la TEOM que vous supportez sont déductibles de vos revenus fonciers l'année du paiement. Les sommes avancées pour le compte du locataire et non remboursées à la fin de l'année se traitent à part dans la déclaration : voir le guide de la déclaration 2044 et les charges déductibles.
Questions fréquentes
Le locataire doit-il payer la taxe d'ordures ménagères ?
Oui, en principe : la TEOM est une charge récupérable de plein droit sur le locataire, à l'exclusion des frais de gestion. Elle est refacturée au prorata de sa période d'occupation.
Peut-on refacturer les frais de gestion de la TEOM ?
Non. Le prélèvement de l'État pour frais de gestion, prévu à l'article 1641 du Code général des impôts, n'est pas une charge récupérable.
Que faire si la collectivité applique une redevance (REOM) ?
C'est l'occupant qui la paie directement à la collectivité. Le bailleur n'a rien à refacturer.
Comment justifier la TEOM auprès du locataire ?
Par l'avis de taxe foncière, qui reste à sa disposition pendant six mois après l'envoi du décompte de régularisation des charges.
Peut-on obtenir une réduction de la TEOM ?
En cas de logement vacant plus de trois mois, une décharge ou réduction est possible sur réclamation. La TEOM n'est pas due pour un local situé dans une zone non desservie, sauf décision contraire de la collectivité.
Après le document, la gestion au quotidien
GestiPilot calcule la part de charges de chaque locataire, dont la TEOM, et prépare le décompte de régularisation. Plan gratuit pour 2 biens, sans carte bancaire.
Essayer GestiPilot gratuitement →Sources
- Service-Public.fr : redevance ou taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM ou REOM)
- impots.gouv.fr : mon propriétaire me demande de payer la taxe d'enlèvement des ordures ménagères
- economie.gouv.fr : quelles charges pouvez-vous récupérer auprès de votre locataire ?
Ce modèle a une valeur informative : adaptez-le à votre situation, vérifiez les textes en vigueur et, en cas de doute, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département.