La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est l'un des impôts locaux les plus visibles pour les propriétaires bailleurs. Son montant a fortement progressé ces dernières années, notamment suite à la revalorisation des bases cadastrales. Voici comment elle est calculée, qui peut en être exonéré, et comment contester un avis que vous estimez erroné.
La base de calcul : la valeur locative cadastrale
La taxe foncière est assise sur la valeur locative cadastrale du bien, revalorisée chaque année par un coefficient national fixé en loi de finances. Cette valeur locative est une estimation théorique du loyer annuel que le bien pourrait produire, calculée sur des références datant de 1970 et réactualisées périodiquement.
La base nette imposable correspond à 50 % de la valeur locative cadastrale brute (abattement forfaitaire de 50 % représentant les charges du propriétaire). C'est cette base nette qui est multipliée par les taux votés par les collectivités territoriales.
| Composante | Explication |
|---|---|
| Valeur locative cadastrale brute | Loyer théorique annuel estimé par le cadastre |
| Abattement forfaitaire | 50 % (représente les charges propriétaire) |
| Base nette imposable | VLC brute × 50 % |
| Taux communal + intercommunal + départemental | Voté chaque année par les collectivités |
| Taxe foncière due | Base nette × somme des taux |
Les hausses 2023-2026 : pourquoi la note a grimpé
Depuis 2023, les bases cadastrales sont revalorisées chaque année selon l'indice des prix à la consommation harmonisé de novembre N-1. En 2023, cette revalorisation a atteint +7,1 %, la plus forte depuis des décennies. En 2024, elle a été de +3,9 %, et en 2025 de +1,8 %. Ces hausses s'accumulent mécaniquement. Auxquelles s'ajoutent les augmentations de taux décidées par certaines communes — Paris avait notamment augmenté son taux de 52 % en 2023.
Sur trois ans, certains propriétaires ont vu leur taxe foncière augmenter de 15 à 25 % sans aucun changement sur leur bien.
Les exonérations possibles
Exonération temporaire pour les constructions nouvelles
Les logements neufs (construction, reconstruction, addition de construction) bénéficient d'une exonération totale de taxe foncière pendant 2 ans à compter du 1er janvier suivant l'achèvement des travaux. Pour en bénéficier, il faut déposer une déclaration auprès du centre des impôts fonciers dans les 90 jours de l'achèvement.
Exonérations pour les personnes âgées ou à revenus modestes
Certains propriétaires occupants peuvent bénéficier d'exonérations ou de dégrèvements sous conditions de revenus et d'âge (plus de 75 ans pour l'exonération totale, plus de 65 ans pour le dégrèvement de 100 €). Ces dispositifs ne s'appliquent qu'aux résidences principales et ne concernent pas les bailleurs.
Exonérations pour logements économes en énergie
Les collectivités peuvent voter une exonération facultative (partielle ou totale, jusqu'à 5 ans) pour les logements qui font l'objet de travaux d'économie d'énergie. Vérifiez auprès de votre mairie si cette exonération est en vigueur dans votre commune.
La taxe foncière est-elle déductible ?
Oui, pour les bailleurs au régime réel des revenus fonciers : la taxe foncière est intégralement déductible des revenus fonciers, à l'exception de la part correspondant à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), récupérable sur le locataire.
Pour une SCI à l'IS, la taxe foncière est une charge d'exploitation déductible du résultat imposable.
Au régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %), aucune déduction spécifique n'est possible : la taxe foncière est censée être couverte par l'abattement.
Comment contester votre taxe foncière ?
Les motifs recevables
Une réclamation est recevable si :
- La valeur locative cadastrale est manifestement surévaluée par rapport aux biens comparables dans le même secteur
- Des caractéristiques du bien ont été mal prises en compte (surface, catégorie, coefficient d'entretien)
- Le bien a subi un sinistre, une démolition partielle, une vacance involontaire prolongée
- Une exonération n'a pas été appliquée alors qu'elle était due
Le délai et la procédure
La réclamation doit être déposée auprès du centre des impôts fonciers compétent avant le 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement de l'avis d'imposition. Pour un avis reçu en 2026, la date limite est le 31 décembre 2027.
- Rassemblez les preuves : annonces de biens comparables, relevé de propriété (disponible sur impots.gouv.fr), photos, acte notarié.
- Déposez une réclamation par courrier recommandé ou via votre espace impots.gouv.fr (rubrique "Réclamer").
- Précisez le motif, le montant contesté et la base que vous estimez correcte.
- L'administration dispose de 6 mois pour répondre. En cas de silence, la réclamation est réputée rejetée et vous pouvez saisir le tribunal administratif.
SCI et taxe foncière
Une SCI est redevable de la taxe foncière comme tout propriétaire. La taxe est émise au nom de la SCI (ou de ses associés si la SCI n'est pas immatriculée). Dans une SCI à l'IR, la taxe foncière payée par la SCI est déductible des revenus fonciers de chaque associé au prorata de ses parts. Dans une SCI à l'IS, elle est déductible du résultat comptable. Dans les deux cas, elle doit être soigneusement tracée dans votre comptabilité pour ne pas être oubliée lors de la déclaration.
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