Les charges locatives, aussi appelées charges récupérables, sont les dépenses que le bailleur avance et qu'il peut ensuite réclamer au locataire. La liste de ces charges est strictement encadrée par le décret du 26 août 1987 (modifié depuis). Toute charge hors liste reste à la charge exclusive du propriétaire. Voici un guide complet pour 2026.
Qu'est-ce qu'une charge récupérable ?
Une charge récupérable est une dépense engagée par le bailleur qui correspond à des services rendus au locataire ou à l'entretien de parties communes dont il bénéficie. Le principe : le bailleur paie d'abord (factures de syndic, eau, etc.), puis se rembourse via des provisions mensuelles appelées charges locatives. Une régularisation annuelle est ensuite obligatoire pour ajuster le montant réel.
💡 En location nue (loi 89-462), les charges font l'objet de provisions avec régularisation. En location meublée, les parties peuvent convenir d'un forfait de charges — dans ce cas, il n'y a pas de régularisation et le bailleur ne peut pas demander de complément.
Liste détaillée par catégorie
1. Eau froide, eau chaude et chauffage collectif
- Eau froide et eau chaude consommées par le locataire et les services communs (nettoyage, arrosage)
- Eau nécessaire à l'entretien de la chaudière collective
- Produits de traitement de l'eau (antitartre, anticorrosion)
- Combustibles (fioul, gaz) consommés pour le chauffage et l'eau chaude collective
- Abonnement et fourniture d'énergie (électricité, gaz) pour les services collectifs
- Contrôle et réglage des appareils de chauffage collectif
2. Ascenseurs et monte-charge
- Électricité de fonctionnement de l'ascenseur
- Contrat d'entretien (vérification, graissage, réglage)
- Menues réparations dans la cabine, le local des machines et la gaine (remplacement d'ampoules, de glaces, de boutons…)
- Frais de visite de contrôle technique obligatoire
⚠️ Le remplacement complet d'un ascenseur ou les travaux de mise en conformité importants sont des grosses réparations à la charge du bailleur, non récupérables sur le locataire.
3. Personnel d'immeuble (gardien, concierge)
- Salaire et charges sociales du gardien ou du concierge à hauteur de 75 % s'il assure l'entretien des parties communes et la sortie des ordures ménagères.
- Si le gardien n'assure qu'une de ces deux tâches : 40 % seulement.
- Rémunération de l'entreprise qui assure ces tâches à la place d'un gardien.
4. Ordures ménagères et propreté
- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) — elle figure sur la taxe foncière et est intégralement récupérable sur le locataire.
- Frais de location de bennes à ordures ou de conteneurs.
- Nettoyage des espaces de collecte et des locaux poubelles.
5. Parties communes intérieures
- Électricité des parties communes (couloirs, halls, caves, parkings)
- Produits d'entretien et de désinfection (dalles de sol, vitrages, tapis…)
- Menues réparations des appareils d'entretien (aspirateur, autolaveuse)
- Entretien et réparation des tapis, moquettes, revêtements de sol des parties communes
- Remplacement des ampoules et des tubes fluorescents des parties communes
- Entretien des fontaines, des jets d'eau
6. Espaces extérieurs (jardins, parkings)
- Entretien des espaces verts (tonte, taille, arrosage, ramassage des feuilles)
- Produits de traitement (désherbants, engrais)
- Entretien des allées, voies de circulation et aires de stationnement
- Électricité des éclairages extérieurs
- Nettoyage et entretien des bassins et piscines collectives
7. Hygiène et équipements collectifs divers
- Entretien des installations de jeux pour enfants
- Entretien des équipements sportifs collectifs
- Désinsectisation et dératisation des parties communes
- Entretien des vide-ordures
Ce qui n'est PAS récupérable sur le locataire
Le décret de 1987 est limitatif : tout ce qui n'y figure pas reste à la charge du bailleur, quoi que prévoie le bail.
| Dépense | À la charge de | Raison |
|---|---|---|
| Ravalement de façade | Bailleur | Grosse réparation (art. 606 Cciv) |
| Remplacement toiture | Bailleur | Grosse réparation |
| Remplacement chaudière collective | Bailleur | Remplacement vs entretien |
| Honoraires syndic de copropriété | Bailleur | Hors liste décret 1987 |
| Assurance de l'immeuble (PNO) | Bailleur | Non mentionné au décret |
| Électricité privative du bailleur | Bailleur | Usage privé |
| Travaux de mise en conformité DPE | Bailleur | Obligation légale du bailleur |
La régularisation annuelle obligatoire
Le bailleur doit procéder à une régularisation au moins une fois par an. Il communique au locataire le décompte des charges réelles, ventilé par nature de dépenses, ainsi que les justificatifs sur simple demande du locataire (pendant un mois avant et après la régularisation en copropriété).
- Si les provisions ont été insuffisantes, le locataire doit payer le complément.
- Si elles étaient excessives, le bailleur doit restituer le trop-perçu.
- Le locataire peut demander à voir les pièces justificatives (factures, décomptes de syndic) dans le mois qui suit l'envoi du décompte.
⚠️ Le délai de prescription pour réclamer des charges locatives est de 3 ans à compter de leur exigibilité. Au-delà, le bailleur ne peut plus récupérer les charges impayées, et le locataire ne peut plus réclamer le remboursement d'un trop-perçu.
Cas particulier : la location meublée avec forfait de charges
En location meublée, les parties peuvent convenir d'un forfait mensuel de charges inscrit dans le bail. Ce forfait est alors non révisable, non régularisable et non remboursable, quelle que soit la consommation réelle. Le bailleur en supporte les variations à la hausse comme à la baisse. Ce système simplifie la gestion mais peut être défavorable si les charges réelles augmentent fortement (hausse des prix de l'énergie, par exemple).
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- Fixez des provisions réalistes dès le début du bail pour éviter les régularisations à fort écart.
- Conservez tous les justificatifs (factures de syndic, relevés EDF, bulletins de salaire du gardien) pendant au moins 3 ans.
- Envoyez le décompte annuel dans les délais : un retard excessif peut être invoqué par le locataire pour contester la régularisation.
- En cas de départ du locataire, vous pouvez conserver une provision sur le dépôt de garantie pour couvrir la régularisation à venir, dans la limite d'un montant raisonnable.