Charges récupérables sur le locataire : liste complète et règles 2026

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Les charges locatives, aussi appelées charges récupérables, sont les dépenses que le bailleur avance et qu'il peut ensuite réclamer au locataire. La liste de ces charges est strictement encadrée par le décret du 26 août 1987 (modifié depuis). Toute charge hors liste reste à la charge exclusive du propriétaire. Voici un guide complet pour 2026.

Qu'est-ce qu'une charge récupérable ?

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 en donne trois catégories. Ce sont les sommes dues en contrepartie des services rendus liés à l'usage du logement (eau, chauffage collectif, ascenseur), des dépenses d'entretien courant et des menues réparations des éléments d'usage commun, et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement (enlèvement des ordures, balayage). Le bailleur paie d'abord, puis se rembourse par des provisions mensuelles, ajustées chaque année lors de la régularisation.

Le détail figure en annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987. Cette liste est limitative : une dépense qui n'y figure pas reste à la charge du bailleur, même si le bail prévoit le contraire. Seule exception : dans le logement social, un accord collectif peut la compléter.

Les 8 rubriques du décret 87-713 en un tableau

L'annexe du décret est découpée en huit rubriques. Le tableau en donne l'essentiel ; le détail suit.

Le détail, rubrique par rubrique

I. Ascenseurs et monte-charge

• Électricité de l'appareil.
• Exploitation : visite périodique, nettoyage et graissage, examen semestriel des câbles, vérification annuelle des parachutes, nettoyage annuel de la cuvette et de la machinerie, dépannage sans réparation ni fourniture de pièces, tenue du carnet d'entretien.
• Fournitures : produits d'entretien, graisses, huiles, ampoules de la cabine.
• Menues réparations de la cabine (boutons, contacts et ferme-portes, cellule photo-électrique), des paliers (serrures, boutons d'appel), des balais du moteur et des fusibles.

II. Eau froide, eau chaude et chauffage collectifs

• Eau des occupants, des parties communes et des espaces extérieurs, avec les taxes et la redevance d'assainissement.
• Produits de traitement de l'eau, électricité, combustible ou énergie, quelle que soit leur nature.
• Entretien courant de la chaufferie : nettoyage des brûleurs, graissage des pompes et des vannes, réglage de la régulation, contrôles de combustion, ramonage des chaudières et des cheminées, conduite du chauffage, mise au repos en fin de saison.
• Location, entretien et relevé des compteurs généraux et individuels ; entretien de l'adoucisseur, du surpresseur, des pompes à chaleur et des capteurs solaires.
• Menues réparations sur les éléments communs : fuites sur raccords et joints, remplacement des joints et clapets, recharge en fluide des pompes à chaleur.

III. Installations individuelles

Chaudière ou chauffe-eau du logement, robinetterie, chasses d'eau : leur entretien courant incombe normalement au locataire. Le bailleur n'en récupère le coût que s'il fait ces opérations à la place du locataire (article 3 du décret), par exemple par un contrat d'entretien collectif des chaudières individuelles.

• Réglage de l'eau chaude, vérification des sécurités et des thermostats, dépannage, contrôle des groupes de sécurité.
• Menues réparations : membranes, clapets et joints des appareils à gaz, joints des robinets, flotteurs des chasses d'eau.

IV. Parties communes intérieures

• Électricité ; produits d'entretien, balais, petit matériel et sel.
• Entretien de la minuterie ; pose, dépose et entretien des tapis.
• Menues réparations des appareils de ménage, comme l'aspirateur.
• Frais de personnel pour l'entretien de propreté.

V. Espaces extérieurs

Voies de circulation, parkings, abords, espaces verts et aires de jeux de l'immeuble.

• Électricité, essence et huile ; ampoules, engrais, produits bactéricides et insecticides, graines, fleurs et plants de remplacement.
• Coupe, désherbage, ratissage, nettoyage et arrosage des allées, des espaces verts, des aires de jeux, des bassins, fontaines et caniveaux.
• Entretien du matériel horticole, remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux.
• Peinture et menues réparations des bancs, des équipements de jeux et des grillages.

VI. Hygiène

• Sacs nécessaires à l'élimination des déchets ; produits de désinsectisation et de désinfection, y compris des vide-ordures.
• Entretien et vidange des fosses d'aisances ; entretien des appareils de conditionnement des ordures.
• Frais de personnel pour l'élimination des rejets (sortie des poubelles).

VII. Équipements divers

• Énergie de la ventilation mécanique, son entretien et le ramonage des conduits de ventilation.
• Entretien des portes automatiques ou à code et des interphones.
• Visites, nettoyage et graissage des nacelles de nettoyage des façades vitrées, hors contrôles réglementaires de sécurité.
• Abonnement des postes de téléphone mis à la disposition des locataires.

VIII. Impositions et redevances

• Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM ou REOM). La TEOM figure sur l'avis de taxe foncière : récupérez son montant, et non les frais de gestion portés à côté, que le décret ne vise pas.
• Taxe de balayage, là où la commune la perçoit.
• Le décret cite aussi le droit de bail, une taxe supprimée depuis.

Deux règles générales complètent la liste. Le décret ne distingue pas un service assuré par le bailleur lui-même d'un service confié à une entreprise ; dans ce cas, le contrat doit séparer les dépenses récupérables des autres. Et le remplacement d'un élément d'équipement ne compte comme une menue réparation que s'il ne coûte pas plus cher qu'elle.

Gardien, concierge, employé d'immeuble : les pourcentages

Le pourcentage porte sur le salaire et les charges sociales et fiscales. Il reste le même quand un remplaçant intervient pendant les repos, les congés ou un arrêt de travail. Un couple de gardiens sous contrat commun compte comme une seule personne. Sont exclus du calcul : le salaire en nature (logement de fonction par exemple), l'intéressement, les indemnités de départ en retraite et de licenciement, la mutuelle payée par l'employeur, la contribution au comité d'entreprise, la participation à l'effort de construction et la médecine du travail.

Ce qui n'est PAS récupérable sur le locataire

Tout ce que l'annexe ne cite pas reste à la charge du bailleur. Les cas les plus fréquents :

La régularisation annuelle obligatoire

Quand les charges sont payées par provisions, le bailleur doit procéder à une régularisation annuelle. Un mois avant, il communique au locataire le décompte par nature de charges et, dans un immeuble collectif, le mode de répartition entre les locataires (article 23 de la loi du 6 juillet 1989). → méthode et calculateur de régularisation

• Si les provisions ont été insuffisantes, le locataire doit payer le complément.
• Si elles étaient excessives, le bailleur doit restituer le trop-perçu.
• Les pièces justificatives (factures, décompte du syndic) restent à la disposition du locataire pendant six mois à compter de l'envoi du décompte.

Cas particulier : la location meublée avec forfait de charges

En location meublée, les parties peuvent convenir d'un forfait mensuel de charges inscrit dans le bail. Ce forfait ne donne lieu à aucun complément ni à aucune régularisation, quelle que soit la consommation réelle ; il peut en revanche être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer, et ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges du précédent locataire. Le bailleur supporte les écarts entre le forfait et les dépenses réelles. Ce système simplifie la gestion mais peut être défavorable si les charges réelles augmentent fortement (hausse des prix de l'énergie, par exemple).

Conseils pratiques

• Fixez des provisions réalistes dès le début du bail pour éviter les régularisations à fort écart.
• Conservez tous les justificatifs (factures de syndic, relevés EDF, bulletins de salaire du gardien) pendant au moins 3 ans.
• Régularisez chaque année : passé la fin de l'année civile qui suit celle des charges, le locataire peut étaler le rappel sur douze mois.
• En cas de départ du locataire dans un immeuble collectif, vous pouvez conserver une provision d'au plus 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, puis régulariser dans le mois qui suit leur approbation.