Louer à plusieurs locataires un même logement peut augmenter le revenu d'un bien bien placé, mais la colocation demande plus de gestion qu'un bail classique. Voici ce qu'elle apporte, ce qu'elle coûte, et les règles à respecter avant de se lancer.
En bref
- Une colocation est la location par plusieurs colocataires d'un même logement qui est la résidence principale de chacun, sous bail commun ou bail individuel.
- Le logement doit respecter une surface minimale : au moins une pièce principale de 9 m² et 2,20 m sous plafond, ou 20 m³.
- Le bail commun permet une clause de solidarité ; le bail individuel isole chaque colocataire.
- En zone tendue ou encadrée, le total des loyers de tous les colocataires ne doit pas dépasser le maximum légal.
Ce qu'est une colocation
Une colocation est la location par plusieurs colocataires d'un même logement, que tous utilisent comme résidence principale. Elle peut prendre la forme d'un bail unique signé par tous (bail commun), ou d'autant de contrats qu'il y a de colocataires (baux individuels). La location à un seul couple, marié ou pacsé au moment de la signature, n'est pas une colocation. Un occupant qui ne signe pas le bail n'est pas colocataire : il n'a aucun droit sur le logement, même s'il paie une partie du loyer.
Les avantages
- Un loyer total potentiellement plus élevé qu'en location à un seul ménage, dans les secteurs étudiants ou de grande demande, à condition de respecter le plafond de loyer en zone tendue ou encadrée.
- Une garantie renforcée avec un bail commun : une clause de solidarité permet de réclamer la totalité de la dette à n'importe quel colocataire. Voir le modèle de bail de colocation.
- Une demande locative soutenue chez les étudiants et jeunes actifs, avec des aides au logement ou au loyer pour certains colocataires (Mobili-Jeune pour les moins de 30 ans, aide personnelle au logement sous conditions de surface).
- Un bien adaptable : un grand logement se loue plus facilement à plusieurs qu'à un seul ménage.
Les inconvénients
- Rotation des colocataires : départs et remplacements fréquents, donc des états des lieux, des avenants et des changements de caution. Voir le départ d'un colocataire.
- Gestion plus lourde : suivi de plusieurs paiements, quittances individuelles, relances, charges à répartir.
- Usure des parties communes : l'état de la cuisine, du salon et de la salle de bains est plus difficile à imputer à un seul occupant.
- Un risque d'impayé réparti : sans clause de solidarité, ou avec des baux individuels, chaque colocataire ne répond que de sa part.
- Des règles de décence et de surface plus strictes, sous peine de voir le logement jugé non décent. Voir les critères du logement décent.
Bail commun ou bail individuel
| Critère | Bail commun | Baux individuels |
|---|---|---|
| Contrat | Un bail signé par tous les colocataires et le bailleur | Un bail par colocataire, avec sa chambre et les parties communes |
| Solidarité | Possible par clause : chacun répond de la totalité | Aucune : chacun paie sa part |
| Départ d'un colocataire | Congé et remplacement dans le même bail | Le bailleur reloue la chambre par un nouveau bail |
| Caution | Une par colocataire ou une pour tous, avec le colocataire visé précisé | Une caution par bail |
| Gestion | Un seul suivi des loyers | Un suivi par locataire |
Le détail des clauses : colocation : bail, solidarité et gestion.
Les règles à respecter
- Surface minimale. Le logement comporte au moins une pièce principale de 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou un volume d'au moins 20 m³. Le règlement sanitaire départemental peut être plus restrictif. Pour que les colocataires aient droit à l'aide personnelle au logement, il faut au moins 16 m² pour 2 colocataires, puis 9 m² par colocataire supplémentaire.
- Bail conforme au modèle réglementaire, signé par tous, chacun conservant un exemplaire.
- Loyer plafonné en zone tendue ou encadrée : le total des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne doit pas dépasser le maximum. Voir encadrement des loyers.
- État des lieux d'entrée en présence de tous les colocataires, daté et signé. Voir le modèle.
Pour le calcul du rendement, voir le calcul de la rentabilité locative et investir en colocation étudiante.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une colocation ?
La location par plusieurs colocataires d'un même logement, que tous utilisent comme résidence principale, avec un bail unique signé par tous ou un bail par colocataire. La location à un seul couple n'est pas une colocation.
Quelle surface minimale pour une colocation ?
Au moins une pièce principale de 9 m² et 2,20 m sous plafond, ou un volume d'au moins 20 m³. Pour ouvrir droit à l'aide personnelle au logement, 16 m² pour deux colocataires et 9 m² par colocataire supplémentaire.
Le loyer de chaque colocataire est-il plafonné ?
En zone tendue ou encadrée, c'est le total des loyers perçus de l'ensemble des colocataires qui ne peut pas dépasser le maximum légal.
Bail commun ou baux individuels : lequel choisir ?
Le bail commun permet une clause de solidarité et un seul suivi des loyers. Les baux individuels isolent chaque colocataire mais n'offrent aucune solidarité.
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- Service-Public.fr : colocation, quelles sont les règles ?
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 3-2, 8-1, 25-3 et suivants)
Ce modèle a une valeur informative : adaptez-le à votre situation, vérifiez les textes en vigueur et, en cas de doute, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département.