L'état des lieux décrit le logement à l'entrée et à la sortie du locataire. C'est le document qui permet, à la fin du bail, de dire ce qui relève de l'usure normale et ce qui justifie une retenue sur le dépôt de garantie. Ce modèle reprend les mentions exigées par le décret du 30 mars 2016.
Le conseil : prenez des photos datées de chaque pièce et joignez-les au document signé. Elles ne remplacent pas la description écrite, mais elles lèvent la plupart des doutes en cas de litige. Voir aussi la grille de vétusté.
Le modèle d'état des lieux
Le même document sert à l'entrée et à la sortie : conservez la trame, remplissez-la pièce par pièce, puis faites signer chaque partie.
ÉTAT DES LIEUX [D'ENTRÉE ou DE SORTIE]
Établi contradictoirement le [date] à [heure], au logement situé [adresse complète, étage, porte].
1. Parties
Bailleur ou mandataire : [identité]. Locataire[s] : [identité de chaque locataire]. Représentant éventuel : [identité et référence de la procuration].
2. Relevés des compteurs
Électricité : [index] ; gaz : [index] ; eau froide : [index] ; eau chaude : [index] ; chauffage collectif : [relevé].
3. Clés et badges remis
[nombre] clé(s) porte d'entrée, [nombre] clé(s) boîte aux lettres, [nombre] badge(s) / télécommande(s), [autres].
4. Description pièce par pièce
Pour chaque pièce, indiquer l'état (neuf, bon, usagé, mauvais) et les observations :
Entrée : sol [état] ; murs [état] ; plafond [état] ; porte et serrure [état] ; interphone [état].
Séjour : sol [état] ; murs [état] ; plafond [état] ; fenêtres et volets [état] ; prises et interrupteurs [état] ; chauffage [état].
Cuisine : sol [état] ; murs [état] ; évier et robinetterie [état] ; plaques et four [état] ; placards [état] ; ventilation [état].
Chambre [n°] : sol [état] ; murs [état] ; plafond [état] ; fenêtres [état] ; rangements [état].
Salle de bains et WC : sol [état] ; murs [état] ; lavabo, douche, baignoire [état] ; robinetterie [état] ; chasse d'eau [état] ; ventilation [état].
Annexes (cave, parking, balcon) : [état].
Mobilier et équipements (si meublé) : voir l'inventaire annexé.
5. Observations générales
[Dégradations, traces d'humidité, éléments à réparer, photos jointes].
6. Pour un état des lieux de sortie
Différences constatées par rapport à l'état des lieux d'entrée : [liste]. Nouvelle adresse du locataire pour l'envoi du solde : [adresse].
Fait à [ville], le [date], en [nombre] exemplaires, dont un remis à chaque partie.
Le bailleur ou son mandataire : [signature] Le locataire : [signature]
Les mentions obligatoires
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 impose que l'état des lieux indique :
- le type d'état des lieux (entrée ou sortie) et sa date d'établissement ;
- l'adresse du logement, le nom et le domicile des parties et, le cas échéant, de leur mandataire ;
- les relevés des compteurs individuels d'eau et d'énergie ;
- le détail des clés ou moyens d'accès remis ;
- pour chaque pièce, la description précise de l'état des revêtements, des équipements et des éléments de plomberie ;
- la signature des parties.
À la sortie : comparer et trancher
Le bailleur compare l'état des lieux de sortie à celui d'entrée. Seules les dégradations peuvent justifier une retenue, pas l'usure normale ni la vétusté. Il restitue le dépôt de garantie dans le mois si les deux documents concordent, dans les deux mois sinon. Le détail : état des lieux de sortie, litiges et retenues.
Les erreurs à éviter
- Un état des lieux vague (« bon état » partout) : il ne protège ni le bailleur ni le locataire.
- Le faire sans le locataire : un document non contradictoire est contestable.
- Oublier les compteurs : la facturation de départ devient discutable.
- Refus de signature : proposer un commissaire de justice, frais partagés par moitié.
Documents liés : bail de location vide, bail meublé, checklist d'entrée.
Questions fréquentes
L'état des lieux est-il obligatoire ?
Oui. Il doit être établi contradictoirement à l'entrée et à la sortie, et annexé au bail. Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état.
Qui paie l'état des lieux ?
Établi à l'amiable, il est gratuit. Si un commissaire de justice (huissier) intervient faute d'accord, ses frais sont partagés par moitié entre bailleur et locataire, selon un tarif réglementé.
Le locataire peut-il compléter l'état des lieux d'entrée ?
Oui, dans les 10 jours suivant l'entrée, par lettre recommandée ou par tout moyen convenu, y compris pour le fonctionnement du chauffage pendant le premier mois de la période de chauffe.
Peut-on se faire représenter à l'état des lieux ?
Oui, par un mandataire muni d'une procuration écrite, qui ne peut être ni le bailleur ni le locataire.
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- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 3-2, 8-1, 25-3 et suivants)
- Service-Public.fr : état des lieux d'entrée et de sortie
Ce modèle a une valeur informative : adaptez-le à votre situation, vérifiez les textes en vigueur et, en cas de doute, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département.