Un bail de location vide (non meublée) est un contrat écrit soumis à la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR de 2014. Il fixe la durée, le loyer, les charges, le dépôt de garantie et les documents à remettre au locataire. Ce modèle reprend la trame du contrat et indique les mentions à ne pas oublier.
À savoir : la loi impose que le bail respecte un contrat type fixé par décret (décret n° 2015-587 du 29 mai 2015). Ce modèle en reproduit l'ossature pour vous aider à le préparer ; pour la rédaction définitive, appuyez-vous sur le contrat type complet et adaptez-le à votre bien. Pour un logement meublé, voir le modèle de bail meublé ; pour plusieurs locataires, le modèle de bail de colocation.
Le modèle de bail de location vide
Remplacez chaque champ surligné par les informations de votre location. Copiez le texte, collez-le dans votre traitement de texte, puis ajoutez les clauses du contrat type qui s'appliquent à votre situation.
CONTRAT DE LOCATION D'UN LOGEMENT NON MEUBLÉ
Soumis au titre Ier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée
I. Désignation des parties
Le bailleur : [prénom NOM, ou dénomination et forme juridique], demeurant [adresse], [qualité : personne physique, SCI familiale ou autre personne morale], représenté le cas échéant par [mandataire et adresse].
Le locataire : [prénom NOM], né(e) le [date] à [lieu]. En cas de colocation : [identité de chaque colocataire].
II. Objet du contrat
Logement situé [adresse complète, bâtiment, étage, porte], [maison individuelle ou immeuble collectif], [régime juridique de l'immeuble : copropriété ou monopropriété], construit [période de construction].
Surface habitable : [surface en m²] ; nombre de pièces principales : [nombre]. Autres parties du logement : [grenier, balcon, terrasse, cave, etc.]. Équipements d'usage privatif : [parking, cave, jardin, etc.]. Parties et équipements communs : [local à vélos, ascenseur, espaces verts, etc.]. Équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication : [fibre, antenne collective, etc.].
Destination des locaux : usage d'habitation.
III. Date de prise d'effet et durée
Le contrat prend effet le [date] pour une durée de [3 ans minimum si le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale ; 6 ans minimum pour les autres personnes morales]. Il est reconduit tacitement pour la même durée, sauf congé donné dans les conditions de la loi.
IV. Conditions financières
Loyer mensuel hors charges : [montant] €, payable [à terme échu ou d'avance] le [jour] de chaque mois, par [virement, prélèvement].
Zone d'encadrement des loyers : [oui ou non]. Si oui : loyer de référence [montant] €/m², loyer de référence majoré [montant] €/m², complément de loyer [montant et justification, ou néant].
Dernier loyer du précédent locataire, si celui-ci a quitté le logement depuis moins de 18 mois : [montant et date de versement, ou sans objet]. Loyer fixé en zone tendue en cas de relocation : [justification éventuelle].
Révision : le loyer est révisé chaque année à la date du [date anniversaire ou autre date], selon la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE, trimestre de référence : [trimestre et valeur de l'indice].
Charges : provisions pour charges de [montant] € par mois, avec régularisation annuelle sur justificatifs.
V. Dépôt de garantie
Montant : [montant] €, dans la limite d'un mois de loyer hors charges. Il est restitué dans le délai d'un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, et de deux mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes dues.
VI. Clause résolutoire et solidarité
[Reprendre ici les clauses du contrat type : résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, de défaut d'assurance, et clause de solidarité en cas de colocation].
VII. Annexes
Sont annexés au contrat : [cocher les documents réellement remis] le dossier de diagnostic technique (performance énergétique, risques naturels et technologiques, plomb, amiante, électricité, gaz selon le cas), la notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, l'état des lieux d'entrée, et, en copropriété, l'extrait du règlement de copropriété relatif à la destination de l'immeuble et à la jouissance des parties privatives et communes.
Fait à [ville], le [date], en [nombre] exemplaires originaux, dont un remis à chaque partie.
Le bailleur : [signature] Le locataire : [signature]
Les mentions obligatoires du bail
L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose que le contrat indique notamment :
- le nom et le domicile du bailleur, ou de son mandataire, et le nom du locataire ;
- la date de prise d'effet et la durée du contrat ;
- la consistance, la destination et la surface habitable du logement, les équipements d'usage privatif et les parties communes ;
- le montant du loyer, ses modalités de paiement et les règles de révision ;
- le montant du dépôt de garantie, s'il est prévu ;
- en zone tendue ou soumise à l'encadrement des loyers, les mentions propres à ces zones (loyer de référence, complément de loyer, dernier loyer du précédent locataire).
La surface habitable doit figurer au bail. Pour la calculer : surface habitable et loi Boutin.
Durée, congé et dépôt de garantie
| Point | Règle |
|---|---|
| Durée du bail | 3 ans minimum si le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale ; 6 ans minimum pour les autres personnes morales. |
| Congé du locataire | Préavis de 3 mois, ramené à 1 mois dans certains cas, notamment en zone tendue. |
| Congé du bailleur | Préavis de 6 mois avant la fin du bail, uniquement pour vendre, reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux. |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges au maximum ; restitué dans le mois si l'état des lieux de sortie est conforme, dans les 2 mois sinon. |
| Révision du loyer | Une fois par an, selon l'IRL, seulement si le bail le prévoit : lettre de révision IRL. |
Les annexes à joindre au bail
- Le dossier de diagnostic technique : performance énergétique (DPE), état des risques, et selon l'âge du logement, plomb, amiante, installation électrique et installation de gaz.
- La notice d'information sur les droits et obligations du locataire et du bailleur.
- L'état des lieux d'entrée, établi contradictoirement.
- En copropriété : l'extrait du règlement de copropriété sur la destination de l'immeuble et l'usage des parties privatives et communes.
Le détail, diagnostic par diagnostic : annexes obligatoires du bail d'habitation.
Les erreurs à éviter
- Une clause interdite est réputée non écrite : voir les clauses interdites dans un bail d'habitation.
- Oublier une annexe peut priver le bailleur de certains droits ou permettre au locataire de demander la régularisation.
- Un dépôt de garantie trop élevé : au-delà d'un mois de loyer hors charges, l'excédent est indu.
- Une révision non prévue au bail : sans clause de révision, le loyer reste fixe en cours de bail.
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- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 3, 3-2, 3-3, 10, 15, 22)
- Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 : contrat type et notice d'information
- Service-Public.fr : dossier de diagnostic technique pour la location
Ce modèle a une valeur informative : adaptez-le à votre situation, vérifiez les textes en vigueur et, en cas de doute, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département.