La surface habitable figure obligatoirement dans le bail, et une erreur de plus de 5 % peut coûter une baisse de loyer. Pourtant, elle se calcule souvent mal : on y met le balcon, on oublie de retirer les murs. Voici la définition légale, une méthode de mesure, la règle des 5 % et la différence avec la loi Carrez.
En deux lignes. La surface habitable est la surface de plancher construite, moins les murs, cloisons, marches, gaines et embrasures, sans les caves, garages, balcons ni les parties de moins de 1,80 m de hauteur. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du bail, le locataire peut obtenir une baisse de loyer proportionnelle.
1. La définition légale
Selon l'article R156-1 du Code de la construction et de l'habitation, la surface habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Ce qui est exclu
- les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises et garages ;
- les terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs et vérandas ;
- les locaux communs et dépendances ;
- les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.
2. Une méthode de mesure
Cette méthode est une aide pratique, non un texte officiel :
Mesurer pièce par pièce
Longueur × largeur du sol, mur à mur.
Retirer ce qui est exclu
Gaines, embrasures de portes et fenêtres, marches, cages d'escalier, et toute partie dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
Additionner les pièces
N'ajoutez ni cave, ni garage, ni balcon, ni terrasse.
Arrondir prudemment
Un arrondi à la baisse évite l'écart avec la réalité.
3. La mention dans le bail
Le contrat de location précise « la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée » (article 3 de la loi du 6 juillet 1989). Reprenez la même surface dans l'annonce de location.
4. L'écart de plus de 5 %
Si la surface habitable réelle est inférieure de plus d'un vingtième (5 %) à celle exprimée dans le bail, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution de loyer proportionnelle à l'écart (article 3-1). À défaut d'accord ou de réponse du bailleur dans un délai de deux mois, le locataire peut saisir le juge dans les quatre mois.
Un exemple chiffré (fictif)
Un bail mentionne 50 m² ; la surface réelle est de 47 m². L'écart est de 3 m², soit 6 %, au-delà du seuil de 5 % (2,5 m²). Pour un loyer de 800 €, la diminution proportionnelle est de 800 × 3 ÷ 50, soit 48 € par mois. Ces chiffres sont illustratifs.
5. Surface habitable, loi Carrez et décence
- Loi Carrez : elle concerne la vente d'un lot de copropriété et se mesure autrement : elle intègre notamment des locaux clos et couverts que la surface habitable exclut. Ne reprenez pas un chiffre Carrez dans un bail.
- Décence : le logement doit comporter au moins une pièce principale de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, ou un volume habitable d'au moins 20 m³ (décret du 30 janvier 2002). Voir les critères de décence.
6. Les pièges
- Compter le balcon, la cave ou le garage dans la surface habitable.
- Reprendre la surface Carrez d'un acte de vente.
- Annoncer « 5 % pile » : le seuil est « plus d'un vingtième ».
- Confondre la surface minimale de décence (une pièce principale) avec la surface totale du logement.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la surface habitable ?
La surface de plancher construite, moins les murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines et embrasures ; sans caves, garages, balcons, terrasses ni parties de moins de 1,80 m de hauteur.
La surface doit-elle figurer dans le bail ?
Oui, l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 exige la mention de la surface habitable de la chose louée.
À partir de quel écart le locataire peut-il demander une baisse de loyer ?
Lorsque la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du bail, avec une diminution proportionnelle à l'écart.
La loi Carrez s'applique-t-elle à la location ?
Non : elle concerne la vente d'un lot de copropriété et se mesure autrement.
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- Article R156-1 du Code de la construction et de l'habitation (définition de la surface habitable)
- Loi du 6 juillet 1989, articles 3 et 3-1 (surface habitable au bail, diminution de loyer)
- Service-public.gouv.fr : décence du logement et surface minimale
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (surface et volume minimaux du logement décent)
Informations vérifiées le 8 octobre 2026 sur les sources ci-dessus. Cet article a une valeur informative et ne remplace pas le conseil d'un professionnel.