Lexique du bailleur : 72 définitions de la gestion locative

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Bail, charges, fiscalité, SCI, impayés : la gestion locative a son vocabulaire, souvent juridique. Voici 72 termes expliqués en quelques lignes. Chaque définition renvoie à l'article qui détaille le sujet, avec ses sources officielles.

A

Amortissement (LMNP)

En location meublée au régime réel, déduction annuelle d'une fraction du prix du logement (hors terrain) et du mobilier, étalée sur leur durée d'utilisation. L'amortissement ne peut pas créer de déficit ; l'excédent se reporte sans limite de durée. Pour les ventes depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, sauf dans les résidences pour étudiants, pour seniors et les établissements pour personnes âgées ou handicapées. → LMNP : amortissements et régime réel

Assemblée générale (SCI)

Réunion des associés qui approuve les comptes, donne quitus au gérant et prend les décisions qui dépassent ses pouvoirs. Chaque décision est consignée dans un procès-verbal. → Assemblée générale de SCI et modèle de procès-verbal

Assurance PNO

Assurance du propriétaire non occupant. Elle couvre la responsabilité civile du bailleur et, selon le contrat, les dommages au logement non pris en charge par l'assurance du locataire. En copropriété, l'assurance de responsabilité civile est obligatoire. → Assurance PNO

Avis d'échéance

Document envoyé au locataire avant chaque terme pour lui indiquer le montant du loyer et des charges à payer. Il ne vaut pas quittance. → Quittance de loyer : mentions et modèle

B

Bail d'habitation vide

Contrat de location d'un logement non meublé servant de résidence principale, régi par la loi du 6 juillet 1989. Sa durée minimale est de trois ans quand le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, six ans quand c'est une personne morale. → Bail nu ou bail meublé

Bail meublé

Contrat de location d'un logement équipé du mobilier permettant d'y vivre dès l'entrée. Sa durée minimale est d'un an, ou de neuf mois pour un étudiant, sans reconduction dans ce cas. → Modèle de bail meublé

Bail mobilité

Bail meublé de un à dix mois, non renouvelable, réservé à un locataire en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation ou en mission temporaire. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé. → Bail nu ou bail meublé

C

Caution solidaire

Personne qui s'engage à payer les dettes locatives du locataire s'il ne le fait pas. « Solidaire », elle peut être poursuivie directement, sans que le bailleur ait d'abord à poursuivre le locataire. → Caution solidaire ou garantie Visale

Charges déductibles

Dépenses que le bailleur au régime réel retranche de ses loyers pour calculer son revenu foncier imposable : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien et d'amélioration, taxe foncière, assurance, frais de gestion… → Charges déductibles en location nue

Charges récupérables

Dépenses payées par le bailleur qu'il peut refacturer au locataire, limitativement énumérées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 : entretien des parties communes, eau, ascenseur, taxe d'enlèvement des ordures ménagères… → Charges récupérables : liste complète

Clause résolutoire

Clause du bail qui prévoit sa résiliation de plein droit en cas de manquement du locataire (loyer ou charges impayés, dépôt de garantie non versé, défaut d'assurance…), après un commandement resté sans effet. Depuis 2023, tout bail d'habitation doit en contenir une pour les impayés et le dépôt de garantie. → Clause résolutoire

Colocation

Location d'un même logement à plusieurs locataires, qui en font leur résidence principale. Elle peut reposer sur un bail unique signé par tous ou sur un bail par colocataire. → Colocation : bail et clauses

Commandement de payer

Acte délivré par un commissaire de justice qui met le locataire en demeure de régler sa dette. Lorsque le bail contient une clause résolutoire, il ouvre un délai de six semaines avant que le bailleur puisse saisir le juge pour faire constater la résiliation. → Impayé de loyer : procédure

Commissaire de justice

Profession issue en 2022 de la fusion des huissiers de justice et des commissaires-priseurs judiciaires. C'est lui qui délivre commandements et assignations et qui exécute les décisions de justice. → Impayé de loyer : procédure

Complément de loyer

Somme ajoutée au loyer de référence majoré, en zone d'encadrement, pour un logement présentant des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles. Il doit être justifié dans le bail, peut être contesté par le locataire et est interdit pour un logement classé F ou G. → Encadrement des loyers

Compte courant d'associé

Somme qu'un associé met à la disposition de sa SCI en dehors de son apport au capital. C'est un prêt à la société, remboursable à tout moment sauf convention de blocage. → Compte courant d'associé

Congé pour reprise

Congé donné par le bailleur à l'échéance du bail pour reprendre le logement afin d'y habiter ou d'y loger un proche. Il doit être motivé et respecter un préavis de six mois en location vide. → Renouvellement de bail

Congé pour vendre

Congé donné par le bailleur à l'échéance du bail pour vendre le logement vide. En location vide, il vaut offre de vente au locataire, qui bénéficie d'un droit de préemption. → Congé pour vendre

Convention d'indivision

Contrat écrit entre indivisaires qui organise la gestion du bien indivis : durée (déterminée, cinq ans au plus renouvelables, ou indéterminée), gérant, répartition des charges et des revenus. Lorsqu'elle porte sur un immeuble, elle passe par un notaire pour être publiée. → Convention d'indivision

D

Décence du logement

Caractéristiques minimales qu'un logement loué comme résidence principale doit respecter : sécurité, salubrité, équipements, surface, et depuis 2023 un niveau minimal de performance énergétique. → DPE et passoires thermiques

Déclaration 2044

Formulaire de déclaration des revenus fonciers au régime réel. Le bailleur y détaille ses loyers et ses charges déductibles, bien par bien ; le résultat est reporté sur la déclaration de revenus. → La déclaration 2044 ligne par ligne

Déclaration 2072

Déclaration annuelle de résultat d'une SCI soumise à l'impôt sur le revenu. Elle répartit le revenu foncier entre associés, qui le reportent chacun sur leur propre déclaration. → Déclaration 2072 : le guide

Déficit foncier

Situation où les charges déductibles dépassent les loyers. La part qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, relevée jusqu'à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu'à fin 2027 ; le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. → Déficit foncier

Démembrement de propriété

Séparation de la propriété d'un bien ou de parts sociales entre l'usufruit (le droit d'utiliser et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété. → Donation de parts de SCI avec réserve d'usufruit

Dépôt de garantie

Somme versée par le locataire à l'entrée pour garantir ses obligations. Elle est plafonnée à un mois de loyer hors charges en location vide et à deux mois en meublé, et doit être restituée dans un délai d'un mois (état des lieux conforme) ou de deux mois (dans le cas contraire). → Dépôt de garantie : règles et restitution

DPE

Diagnostic de performance énergétique. Il classe le logement de A à G selon sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre, et doit être annexé au bail. → DPE et passoires thermiques

Droit de partage

Taxe due lors du partage d'un bien indivis entre ses propriétaires : 2,50 % de l'actif net partagé, ramenés à 1,10 % pour un partage consécutif à un divorce ou à la rupture d'un PACS. → Convention d'indivision

Droit de préemption du locataire

Priorité d'achat accordée au locataire quand le bailleur lui donne congé pour vendre le logement vide : il peut l'acheter au prix et aux conditions de l'offre. → Congé pour vendre

E

Encadrement des loyers

Dispositif expérimental qui, dans certaines villes, plafonne le loyer à un loyer de référence majoré fixé chaque année par arrêté préfectoral, selon le quartier et le type de logement. Il est prévu jusqu'à fin novembre 2026, sauf prolongation. → Encadrement des loyers

État des lieux

Document décrivant l'état du logement, pièce par pièce, à l'entrée puis à la sortie du locataire. La comparaison des deux permet de justifier d'éventuelles retenues sur le dépôt de garantie. → État des lieux d'entrée

F

Forfait de gestion

Somme forfaitaire de 20 € par local, déductible au régime réel (ligne 222 de la 2044), qui couvre les petits frais de gestion : correspondance, téléphone, logiciel, déplacements. → Charges déductibles en location nue

G

Garantie loyers impayés (GLI)

Assurance souscrite par le bailleur qui l'indemnise en cas d'impayé et prend en charge les frais de procédure. Elle ne se cumule pas avec une caution, sauf pour un locataire étudiant ou apprenti. → Garantie loyers impayés

Garantie Visale

Caution gratuite apportée par Action Logement à certains locataires (jeunes, salariés sous conditions). Elle couvre les loyers impayés et les dégradations locatives dans les limites du contrat. → Caution solidaire ou garantie Visale

Gérant de SCI

Personne désignée par les statuts ou par les associés pour gérer la SCI et la représenter. Il agit dans la limite de l'objet social et des pouvoirs que lui donnent les statuts, et rend compte chaque année aux associés. → SCI familiale : le guide complet

I

Indemnité d'occupation

Somme due par un indivisaire qui occupe seul un bien indivis, au profit de l'indivision, sauf accord contraire. On parle aussi d'indemnité d'occupation pour un locataire qui reste dans les lieux après la fin du bail. → Convention d'indivision

Indivision

Situation de plusieurs personnes propriétaires ensemble d'un même bien, chacune pour une quote-part, sans que le bien soit divisé : après une succession ou un achat à plusieurs. → Indivision ou SCI

IRL

Indice de référence des loyers, publié chaque trimestre par l'INSEE. Il sert de plafond à la révision annuelle du loyer prévue par le bail. → IRL et révision du loyer

L

LMNP

Loueur en meublé non professionnel. Statut fiscal du bailleur en meublé dont les recettes ne dépassent pas 23 000 € par an ou restent inférieures à ses autres revenus d'activité. Ses revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et supportent 18,6 % de prélèvements sociaux à partir des revenus de 2025. → LMNP : amortissements et régime réel

LMP

Loueur en meublé professionnel : bailleur en meublé dont les recettes dépassent 23 000 € par an et excèdent ses autres revenus d'activité. Le régime social et le traitement des plus-values diffèrent de ceux du LMNP. → LMNP : amortissements et régime réel

Loyer de référence majoré

Plafond de loyer applicable dans une ville soumise à l'encadrement des loyers, égal au loyer de référence augmenté de 20 %. Il figure obligatoirement dans le bail. → Encadrement des loyers

M

Mandat de gestion

Contrat par lequel le bailleur confie la gestion de son bien à un professionnel (agence, administrateur de biens) moyennant des honoraires, généralement un pourcentage des loyers encaissés. → Gestion en ligne ou agence

Meublé de tourisme

Logement meublé loué à une clientèle de passage, à la nuitée, à la semaine ou au mois, qui n'y élit pas domicile. Il doit être déclaré et porter un numéro d'enregistrement, et peut nécessiter une autorisation de changement d'usage selon la commune. → Meublé de tourisme

Micro-BIC

Régime d'imposition simplifié des loueurs en meublé : un abattement forfaitaire s'applique aux recettes, sans déduction des charges réelles. Il est de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes pour la location meublée de longue durée et le meublé de tourisme classé (revenus 2025 ; 83 600 € à partir des revenus 2026), et de 30 % jusqu'à 15 000 € pour le meublé de tourisme non classé. → LMNP : amortissements et régime réel

Micro-foncier

Régime d'imposition simplifié des loyers de location vide, ouvert si les loyers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an : un abattement de 30 % s'applique, sans déduction des charges réelles. → Micro-foncier ou régime réel

Mise en demeure

Lettre, généralement recommandée, par laquelle le bailleur demande formellement au locataire de régler sa dette dans un délai donné. Elle n'est pas obligatoire avant le commandement de payer, mais permet souvent de régler l'impayé à l'amiable. → Mise en demeure : modèle

N

Nue-propriété

Propriété d'un bien sans le droit de l'utiliser ni d'en percevoir les revenus, qui appartiennent à l'usufruitier. À la fin de l'usufruit, le nu-propriétaire devient plein propriétaire. → Investir en nue-propriété

P

Parts sociales

Titres représentant les droits d'un associé dans une SCI, à proportion de son apport. Sauf clause contraire des statuts, elles déterminent la part des bénéfices et le poids dans les votes, et leur cession est soumise à l'agrément de tous les associés. → SCI familiale : le guide complet

Passoire thermique

Logement classé F ou G au DPE. Pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits, les logements classés G ne sont plus considérés comme décents depuis 2025, ceux classés F ne le seront plus à partir de 2028, et ceux classés E à partir de 2034. → DPE et passoires thermiques

Plan d'apurement

Échéancier accordé à un locataire pour rembourser progressivement une dette de loyer, en plus du loyer courant. Il peut être amiable ou fixé par le juge. → Impayé de loyer : procédure

Préavis

Délai à respecter entre la notification d'un congé et la fin du bail. Pour le locataire, trois mois en location vide, réduits à un mois en zone tendue et dans certains cas ; un mois en meublé. Pour le bailleur, six mois en vide et trois mois en meublé, avant l'échéance du bail. → Résiliation anticipée et préavis

Prélèvement SEPA

Paiement par lequel le locataire autorise, par un mandat signé, le bailleur à débiter son compte à chaque échéance. Le bailleur ne peut pas l'imposer : c'est un choix du locataire, qui peut révoquer le mandat et contester un prélèvement autorisé dans les huit semaines. → Prélèvement SEPA des loyers

Prélèvements sociaux

Contributions (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité) dues en plus de l'impôt sur le revenu sur les revenus du patrimoine. Leur taux global est de 17,2 % pour les revenus fonciers (location vide) ; depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, il est de 18,6 % pour les revenus de location meublée non professionnelle. → Optimiser sa déclaration de revenus fonciers

Procès-verbal d'assemblée

Compte rendu écrit et signé des décisions prises en assemblée générale des associés d'une SCI. Il est conservé dans un registre et sert de preuve des décisions. → Assemblée générale de SCI et modèle de procès-verbal

Provision pour charges

Somme versée chaque mois par le locataire avec son loyer, à valoir sur les charges récupérables. Elle fait l'objet d'une régularisation annuelle. → Charges récupérables : liste complète

Q

Quittance de loyer

Document attestant que le locataire a payé son loyer et ses charges pour une période. Le bailleur doit la remettre gratuitement au locataire qui la demande. → Quittance de loyer : mentions et modèle

Quote-part

Part de chaque indivisaire ou associé dans un bien ou une société, exprimée en fraction ou en pourcentage. Elle détermine sa part des revenus, des charges et des voix. → Convention d'indivision

R

Rapprochement bancaire

Pointage des mouvements du compte bancaire avec les loyers attendus et les dépenses enregistrées, pour repérer les impayés, les doublons et les oublis. → Rapprochement bancaire pour bailleur

Régime réel (revenus fonciers)

Régime d'imposition où le bailleur déduit de ses loyers ses charges réelles, sur la déclaration 2044. Obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers bruts ; sur option en dessous, pour trois ans. → Micro-foncier ou régime réel

Régularisation des charges

Comparaison annuelle entre les provisions versées par le locataire et les charges récupérables réellement payées par le bailleur, suivie d'un remboursement ou d'un complément. Le décompte est communiqué au locataire un mois avant. → Charges récupérables : liste complète

Renouvellement du bail

Poursuite du bail à son échéance. Sans congé de l'une des parties, le bail vide est reconduit tacitement pour trois ans (six ans si le bailleur est une personne morale) et le bail meublé pour un an ; le bail étudiant de neuf mois et le bail mobilité ne sont pas reconduits. → Renouvellement de bail

Rentabilité locative

Rapport entre les loyers d'un bien et son prix d'acquisition. Brute, elle rapporte les loyers annuels au prix ; nette, elle déduit les charges et, nette-nette, les impôts. → Calculer la rentabilité locative

Revenus fonciers

Catégorie fiscale des loyers perçus pour la location de locaux nus, directement ou par une SCI à l'impôt sur le revenu. Ils sont imposés au micro-foncier ou au régime réel. → Optimiser sa déclaration de revenus fonciers

Révision du loyer

Augmentation annuelle du loyer en cours de bail, si le bail la prévoit, dans la limite de la variation de l'IRL sur un an. Le bailleur dispose d'un an pour la demander, sans effet rétroactif. Elle est interdite pour les logements classés F ou G au DPE. → IRL et révision du loyer

S

SCI

Société civile immobilière : société d'au moins deux associés qui détient et gère un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés possèdent des parts sociales, et non le bien lui-même. → SCI familiale : le guide complet

SCI à l'IR ou à l'IS

Par défaut, une SCI de location nue est transparente : ses résultats sont imposés chez les associés, en revenus fonciers. Elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés : elle amortit alors le bien et paie elle-même l'impôt. L'option devient irrévocable après le cinquième exercice. Une SCI qui loue habituellement en meublé relève de l'IS. → SCI à l'IS ou à l'IR

Sinistre

Événement qui cause un dommage au logement : dégât des eaux, incendie… La prise en charge dépend de l'origine du sinistre et des assurances du locataire, du bailleur et de la copropriété. → Sinistre locatif : qui paie quoi

T

Taxe d'enlèvement des ordures ménagères

Taxe perçue avec la taxe foncière pour financer la collecte des déchets. Elle fait partie des charges récupérables sur le locataire, sans les frais de gestion qui s'y ajoutent. → Taxe foncière

Taxe foncière

Impôt local annuel dû par le propriétaire au 1er janvier, calculé sur la moitié de la valeur locative cadastrale du bien. Elle est déductible des revenus fonciers au régime réel, à l'exception de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui incombe à l'occupant : seuls les frais de gestion de celle-ci sont déductibles. → Taxe foncière

Transparence fiscale

Principe selon lequel une SCI à l'impôt sur le revenu n'est pas imposée elle-même : chaque associé déclare sa part du résultat (article 8 du Code général des impôts). → Déclaration 2072 : le guide

U

Usufruit

Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, notamment les loyers, sans en être propriétaire. Il s'éteint au plus tard au décès de l'usufruitier. → Donation de parts de SCI avec réserve d'usufruit

V

Vétusté

Usure normale d'un logement due au temps et à un usage normal. Elle reste à la charge du bailleur et ne peut pas être retenue sur le dépôt de garantie ; une grille de vétusté peut être annexée au bail. → État des lieux de sortie et retenues

Z

Zone tendue

Commune où la demande de logements dépasse nettement l'offre, listée par décret. Le préavis du locataire d'un logement vide y est réduit à un mois et l'évolution du loyer entre deux locataires y est encadrée. → Encadrement des loyers