Frais d'agence et honoraires de location : ce que paie le locataire, ce que paie le bailleur

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Vous confiez la recherche d'un locataire à une agence : qui paie ses honoraires ? La loi répond depuis 2014 : l'essentiel revient au bailleur, et la part du locataire est plafonnée au mètre carré. Ces plafonds ont été revalorisés au 1er janvier 2026, pour la première fois depuis leur création. Voici les règles et les montants à jour au 2 octobre 2026.

Le principe : le bailleur paie

La rémunération de l'agence est « à la charge exclusive du bailleur », à l'exception de quatre prestations partagées avec le locataire : l'organisation de la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l'état des lieux d'entrée (article 5 de la loi du 6 juillet 1989). Pour ces prestations, la part du locataire ne peut pas dépasser celle du bailleur et reste plafonnée au mètre carré de surface habitable. Les honoraires d'entremise et de négociation, comme la rédaction et la diffusion de l'annonce, restent entièrement à votre charge.

Ces règles valent pour la location vide, la location meublée de résidence principale et le bail mobilité.

Les plafonds en vigueur

Ces montants s'appliquent aux baux signés depuis le 1er janvier 2026 ; ils étaient de 12, 10, 8 et 3 € depuis 2014. Un arrêté du 17 juillet 2025 les a révisés selon la variation de l'indice de référence des loyers entre le 3e trimestre 2024 et le 3e trimestre 2025 (+0,87 %). Leur révision n'est pas automatique : elle passe par un arrêté, et, à notre connaissance, aucun arrêté n'a fixé de montants pour 2027 à ce jour. La zone très tendue correspond à la zone A bis (arrêté du 1er août 2014) ; la zone tendue, aux communes listées en annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 (article 1er du décret n° 2014-890). Les honoraires de visite, de dossier et de bail sont dus à la signature du bail, ceux de l'état des lieux à sa réalisation.

Exemple chiffré

Pour un appartement de 50 m² en zone tendue, le locataire peut payer au plus 50 × 10,09 = 504,50 € pour la visite, le dossier et le bail, et 50 × 3,03 = 151,50 € pour l'état des lieux d'entrée, soit 656 € au total. Le bailleur paie au moins autant pour ces mêmes prestations, en plus des honoraires d'entremise et de négociation.

Si vous louez sans agence

Les plafonds visent les honoraires d'un intermédiaire. Un bailleur qui loue lui-même ne peut pas facturer au locataire la rédaction du bail ni des frais de dossier. L'état des lieux établi à l'amiable entre les parties ne peut rien coûter au locataire ; s'il ne peut pas être fait à l'amiable, il est établi par un commissaire de justice, à frais partagés par moitié (article 3-2). Une clause qui ferait payer au locataire l'état des lieux de sortie en dehors de ce cas est réputée non écrite (article 4 k).

Ce que doivent indiquer le bail et l'annonce

Lorsqu'une agence intervient, le bail doit reproduire les règles de l'article 5 et les montants des plafonds, à peine de nullité. L'agence affiche ses tarifs toutes taxes comprises dans ses locaux et sur son site, et ses annonces indiquent le montant total toutes taxes comprises des honoraires à la charge du locataire, dont, le cas échéant, la part due pour l'état des lieux. → Gestion en ligne ou agence : comparer

Les honoraires et vos impôts

En location nue au régime réel, les commissions versées à une agence pour rechercher un locataire et rédiger le bail se déduisent en ligne 221 de la déclaration 2044, avec les frais d'administration et de gestion. Elles ne se confondent pas avec le forfait de 20 € par local de la ligne 222. → Le guide de la déclaration 2044

Questions fréquentes