L'échéance du bail est un moment clé dans la relation bailleur-locataire. Contrairement à ce qu'on pourrait croire, le bail ne prend pas automatiquement fin à son terme : il se reconduit tacitement, sauf si l'une des parties a pris les dispositions nécessaires. Tour d'horizon des règles en vigueur.
La reconduction tacite : le principe de base
Si ni le bailleur ni le locataire n'agissent avant l'échéance du bail, celui-ci se reconduit automatiquement pour la même durée initiale (3 ans en location nue, 1 an en meublée). Le locataire reste dans les lieux aux mêmes conditions.
💡 Cette reconduction est dite "tacite" car elle se produit sans action particulière. C'est la situation la plus fréquente — la grande majorité des baux se renouvellent sans formalités.
Le bailleur veut récupérer le logement
Si vous souhaitez mettre fin au bail à son échéance, vous devez donner congé au locataire avec les préavis légaux :
| Type de location | Préavis bailleur | Motifs autorisés |
|---|---|---|
| Location nue | 6 mois avant l'échéance | Reprise pour habiter, vente, motif légitime sérieux |
| Location meublée | 3 mois avant l'échéance | Reprise pour habiter, vente, motif légitime sérieux |
Les trois motifs légaux de congé bailleur sont :
- Congé pour reprise : reprendre le logement pour y habiter (vous-même, votre conjoint, vos ascendants ou descendants).
- Congé pour vente : vendre le logement libre d'occupation (le locataire a un droit de préemption).
- Motif légitime et sérieux : manquement grave du locataire (impayés répétés, troubles de voisinage…).
⚠️ Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d'huissier. Un congé sans motif ou avec un motif fallacieux est nul et le locataire peut rester dans les lieux.
Protections renforcées pour certains locataires
Certains locataires bénéficient d'une protection spéciale à l'échéance du bail :
- Locataires de 65 ans ou plus avec des ressources modestes (plafonds CAF) : le bailleur doit proposer une solution de relogement ou ne peut pas donner congé.
- Locataires dont le bailleur a 65 ans ou plus avec des ressources modestes : idem.
- Ces protections ne s'appliquent pas si le bailleur est lui-même âgé de 65 ans ou plus ou aux baux conclus après que le locataire a été informé.
Le locataire veut partir
Le locataire peut donner congé à tout moment, sans attendre l'échéance, avec un préavis de :
- 3 mois en location nue (droit commun)
- 1 mois en location nue en zone tendue, ou en cas de mobilité professionnelle, perte d'emploi, état de santé…
- 1 mois en location meublée
Renouvellement avec modification du loyer
En dehors des zones à encadrement strict, lors d'un renouvellement, le bailleur peut proposer un nouveau loyer s'il estime que le loyer actuel est manifestement sous-évalué. La procédure implique une lettre de proposition 6 mois avant l'échéance, la saisine éventuelle de la commission de conciliation, puis du juge.
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