Un bail d'habitation ne s'arrête pas tout seul à son terme. Sans action de l'une des parties, il se reconduit aux mêmes conditions. Le bailleur qui veut récupérer son logement ou revoir un loyer trop bas doit agir des mois à l'avance, dans des formes précises. Voici ce qui se passe à l'échéance, en location vide et meublée, selon la loi du 6 juillet 1989.
La reconduction tacite
Si personne ne donne congé ni ne propose de nouvelles conditions, le bail est reconduit tacitement, aux mêmes conditions :
| Bail | Durée de la reconduction |
|---|---|
| Location vide, bailleur personne physique ou SCI familiale | 3 ans |
| Location vide, bailleur personne morale (autre que SCI familiale) | 6 ans |
| Location meublée | 1 an |
| Bail meublé étudiant de 9 mois, bail mobilité | Pas de reconduction tacite |
La reconduction ne demande aucune formalité, aucune signature et aucune réponse du locataire. Le loyer continue d'évoluer selon la clause de révision annuelle, si le bail en contient une. → La révision du loyer selon l'IRL
Le bailleur veut récupérer le logement
Le bailleur ne peut mettre fin au bail qu'à son échéance, par un congé reçu au moins six mois avant en location vide, trois mois avant en meublé. Le congé est envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, signifié par commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé. Il doit reposer sur l'un de ces trois motifs :
- la reprise pour habiter le logement : le bailleur, son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin notoire depuis au moins un an, ou un ascendant ou descendant de l'un d'eux. Le congé nomme le bénéficiaire et le bailleur doit pouvoir justifier du caractère réel et sérieux de la reprise ;
- la vente du logement libre : le locataire bénéficie d'un droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis ;
- un motif légitime et sérieux, notamment un manquement du locataire à ses obligations.
Un congé envoyé en retard n'est pas valable, et le bail se reconduit. Un congé frauduleux pour reprise ou pour vente expose le bailleur à une amende pouvant atteindre 6 000 € (30 000 € pour une personne morale).
⚠️ Un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au plafond fixé pour l'attribution des logements conventionnés ne peut recevoir congé que si le bailleur lui propose un relogement adapté à proximité. Cette protection tombe si le bailleur a lui-même plus de 65 ans, ou des ressources inférieures à ce plafond.
→ Le congé et la fin de bail, étape par étape
Le bailleur veut augmenter le loyer au renouvellement
À l'échéance, le loyer ne peut être réévalué que s'il est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables (article 17-2). La procédure est encadrée :
- le bailleur fait sa proposition au moins six mois avant l'échéance, dans les mêmes formes qu'un congé ;
- il joint des références de loyers de logements comparables : trois au moins, six dans certaines communes des agglomérations de plus d'un million d'habitants ;
- en désaccord, ou sans réponse du locataire quatre mois avant l'échéance, l'une ou l'autre partie saisit la commission départementale de conciliation, puis le juge avant le terme du bail. Faute de quoi, le bail est reconduit au loyer actuel ;
- la hausse acceptée ou fixée par le juge s'applique par tiers sur trois ans (par sixièmes si le bail dure six ans) ; au-delà de 10 %, elle s'étale par sixièmes sur six ans, même si le bail renouvelé dure trois ans.
Le bailleur qui propose une réévaluation ne peut pas, pour la même échéance, donner congé au locataire.
⚠️ Logements classés F ou G : depuis le 24 août 2022, leur loyer ne peut plus être réévalué lors du renouvellement (article 17-2). En zone tendue, un décret pris chaque année en application de l'article 18 peut en outre plafonner l'évolution du loyer au renouvellement. → DPE et passoires thermiques
Le locataire veut partir
Le locataire n'a pas à attendre l'échéance : il peut donner congé à tout moment, avec un préavis de trois mois en location vide, réduit à un mois dans les cas prévus par la loi (zone tendue, premier emploi, mutation, perte d'emploi, état de santé, RSA ou AAH, logement social, violences), et d'un mois en meublé. → Le préavis du locataire en détail
Questions fréquentes
Faut-il signer un nouveau bail à l'échéance ?
Non. Sans congé ni proposition de renouvellement, le bail se reconduit tacitement, aux mêmes conditions, sans nouveau contrat ni signature.
Le bailleur peut-il augmenter le loyer à la reconduction ?
Seulement par la révision annuelle prévue au bail, ou par la procédure de l'article 17-2 si le loyer est manifestement sous-évalué, engagée six mois avant l'échéance. Aucune réévaluation n'est possible pour un logement classé F ou G.
Quand donner congé pour une échéance au 30 juin ?
Le congé doit être reçu six mois avant en location vide, soit fin décembre au plus tard, et trois mois avant en meublé, soit fin mars. Envoyez-le plusieurs semaines plus tôt pour tenir compte de l'acheminement du recommandé.
Ne manquez jamais une échéance de bail
À partir de la date de fin saisie pour chaque bail, GestiPilot vous alerte par e-mail à l'approche de l'échéance, avec un rappel un mois avant la date limite de congé, vide ou meublé, puis à cette date.
Essayer gratuitement →Sources
- Article 10 de la loi du 6 juillet 1989 (durée du bail et reconduction)
- Article 15 (congé, motifs, locataires âgés, sanctions)
- Article 17-2 (loyer manifestement sous-évalué, logements F et G), en vigueur depuis le 24 août 2022
- Article 18 (évolution des loyers en zone tendue)
Cet article a une valeur informative et ne remplace pas le conseil d'un professionnel.