Fixer le loyer d'un logement : libre, zone tendue ou encadré ?

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Fixer le loyer d'un logement mis en location n'est pas toujours libre : tout dépend de l'endroit où il se trouve et de son historique. Voici les trois situations que la loi distingue, les exceptions à connaître et une méthode en cinq étapes pour arriver à un loyer juste, c'est-à-dire légal et tenable sur le marché.

1. Les trois cas

• Zone détendue : loyer libre. Le montant est fixé librement entre bailleur et locataire.
• Zone tendue : loyer du précédent locataire. Lors d'une relocation, le loyer doit être identique à celui du locataire précédent, sauf exceptions.
• Communes à encadrement des loyers. Le loyer doit aussi respecter le loyer de référence majoré, fixé par type de logement et par quartier. Cet encadrement est expérimental : l'état de l'expérimentation et de sa prolongation est suivi dans notre article dédié.

2. Zone tendue : les exceptions

Le loyer peut être fixé librement dans une zone tendue si le logement :

• est loué pour la première fois ;
• n'a pas été loué depuis 18 mois ;
• a bénéficié de travaux d'amélioration depuis moins de six mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Hors de ces cas, une réévaluation reste possible à la relocation, notamment si vous prouvez que l'ancien loyer était manifestement sous-évalué, ou si vous avez réalisé des travaux d'amélioration ou de mise en conformité d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer (la hausse est alors limitée à 15 % du coût réel des travaux, TTC). Un décret reconduit chaque année cet encadrement de l'évolution des loyers ; le décret en vigueur est applicable du 1er août 2026 au 31 juillet 2027.

3. Le loyer de référence majoré et le complément de loyer

Dans les territoires concernés, le préfet fixe des loyers de référence par secteur et par catégorie de logement. Le loyer doit respecter le loyer de référence majoré. Un complément de loyer peut cependant être prévu au contrat lorsque les caractéristiques de localisation ou de confort du logement le justifient par rapport à celles des logements du même quartier.

4. Une méthode en cinq étapes

Un exemple chiffré (fictif)

Pour un appartement de 40 m² dont les annonces comparables tournent autour de 22 € par m², le loyer hors charges ressort à 880 € par mois (40 × 22). Si le loyer du précédent locataire en zone tendue était de 820 €, c'est lui, et non 880 €, qui s'applique à la relocation, sauf exception. Ces chiffres sont illustratifs et non des loyers constatés.

5. Après la signature : la révision

Le loyer peut être révisé chaque année si le bail le prévoit, selon l'évolution de l'IRL (voir notre calculateur). Cette révision est interdite pour les logements classés F ou G au DPE, depuis août 2022 en métropole : à vérifier avant de promettre une hausse. Le contexte est détaillé dans notre article sur le DPE.

Questions fréquentes

Puis-je fixer le loyer librement ?

Seulement en zone détendue. En zone tendue, le loyer d'une relocation doit en principe être identique à celui du précédent locataire, avec des exceptions, et dans les communes qui appliquent l'encadrement des loyers il ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré.

Que faire si le loyer du précédent locataire était très bas ?

En zone tendue, la loi permet de le réévaluer à la relocation si vous prouvez que l'ancien loyer était manifestement sous-évalué.

Qu'est-ce que le complément de loyer ?

Dans les territoires où le loyer de référence majoré s'applique, le contrat peut prévoir un complément de loyer quand la localisation ou le confort du logement le justifient par rapport à ceux du quartier.

Peut-on augmenter le loyer d'un logement classé F ou G ?

Non : la révision annuelle du loyer est interdite pour les logements classés F ou G au DPE, depuis août 2022 en métropole.