Beaucoup de bailleurs oublient de réviser le loyer à la date anniversaire, puis découvrent des mois plus tard qu'ils pensaient pouvoir « rattraper » la hausse. La loi est claire : la révision ne s'applique jamais rétroactivement, et le bailleur n'a qu'un an pour la demander. Voici les règles, un exemple chiffré et la différence avec la prescription.
En deux lignes. La révision ne court qu'à partir de la demande du bailleur. S'il attend plus d'un an après la date de révision, il est réputé avoir renoncé à la révision pour l'année écoulée : il ne peut rien rattraper.
1. Ce qu'il faut pour pouvoir réviser
- Une clause de révision dans le bail. Sans elle, pas de révision annuelle, et un courrier ne la remplace pas.
- Un plafond : la hausse ne peut pas dépasser la variation de l'IRL (indice de référence des loyers). Nouveau loyer = loyer actuel × IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre un an avant. Voir notre calculateur d'IRL.
- Un logement qui n'est pas classé F ou G au DPE (voir plus bas).
2. Pas de rétroactivité, un délai d'un an
L'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, si le bailleur ne manifeste pas sa volonté de réviser le loyer dans un délai d'un an suivant la date de révision, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause pour l'année écoulée. S'il agit dans l'année, la révision s'applique seulement à partir de la date de sa demande : elle n'est pas rétroactive.
L'exemple officiel
Pour une date de révision fixée au 13 mars 2025, le bailleur a jusqu'au 12 mars 2026 pour demander la révision. S'il la demande le 13 juin 2025, seuls les loyers dus à compter de cette date sont majorés.
Un exemple chiffré (fictif)
Pour un loyer de 700 €, avec un indice de référence de 145 et un indice un an plus tôt de 140, le nouveau loyer est de 700 × 145 ÷ 140, soit 725 € (+25 €). Si le bailleur demande la révision trois mois après la date anniversaire, il perd 75 € (3 × 25 €) qu'il ne pourra pas récupérer. Ces chiffres sont illustratifs.
⚠️ Pas de « rattrapage » sur plusieurs années. Un bailleur qui n'a rien demandé pendant deux ans ne peut pas réclamer la différence : il renonce pour l'année écoulée et ne révise que pour la suite, à partir de sa demande.
3. Les logements classés F et G
Pour les logements des classes F et G au DPE, la révision annuelle et la majoration du loyer sont interdites pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole et le 1er juillet 2024 en outre-mer. Voir notre article sur le DPE.
4. Révision, prescription, relocation : trois choses distinctes
- La révision annuelle (indexation sur l'IRL) : demande dans l'année, sans rétroactivité.
- La prescription triennale (article 7-1) : les actions dérivant du bail, notamment les loyers et charges impayés, se prescrivent par trois ans. L'action en révision obéit au délai d'un an. Voir notre article sur la prescription.
- Le loyer à la relocation ou au renouvellement : règles distinctes (voir fixer le loyer).
5. Les bons réflexes
- Vérifier la clause à la signature, et noter la date de révision dans un agenda.
- Envoyer le courrier dès la date anniversaire, avec le calcul de l'IRL.
- Vérifier la classe du DPE avant toute révision.
- Garder la preuve de la demande (date d'envoi), qui fixe le point de départ de la hausse.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il réclamer une révision de loyer avec effet rétroactif ?
Non. La révision demandée dans l'année ne s'applique qu'à partir de la demande ; au-delà d'un an, le bailleur est réputé avoir renoncé pour l'année écoulée.
Peut-on réviser le loyer sans clause dans le bail ?
Non : sans clause de révision, il n'y a pas de révision annuelle, et un courrier ne la remplace pas.
Peut-on réviser le loyer d'un logement classé F ou G ?
Non : la révision et la majoration sont interdites pour les logements F et G (contrats conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole).
Quelle différence avec la prescription de trois ans ?
La prescription triennale vise les loyers et charges impayés ; l'action en révision a un délai d'un an.
Ne laissez plus passer une révision
GestiPilot gère l'indexation annuelle sur l'IRL et vous alerte sur les échéances, avec un avertissement lorsque le bien est classé F ou G au DPE ou soumis à l'encadrement des loyers.
Essayer gratuitement →Sources
- Article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 (révision annuelle, renonciation après un an, logements F et G)
- Service-public.gouv.fr : révision annuelle du loyer (pas de rétroactivité, exemple, logements F et G)
- ANIL : IRL et révision des loyers (révision à compter de la demande du bailleur)
- Article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 (prescription triennale)
- Service-public.gouv.fr : prescription d'une dette de loyer ou de charges
Informations vérifiées le 8 octobre 2026 sur les sources ci-dessus. Cet article a une valeur informative et ne remplace pas le conseil d'un professionnel.