Un logement vide ne rapporte rien et continue de coûter : taxe foncière, assurance, éventuel crédit. La vacance locative est un poste de coût que l'on sous-estime souvent. Voici comment la mesurer, ce qu'elle change sur le plan fiscal, et les leviers pour la réduire.
En deux lignes. Un mois de vacance coûte environ 8 % du loyer annuel. Les charges restent déductibles au régime réel pendant la vacance, un dégrèvement de taxe foncière est possible sous conditions, et c'est surtout l'anticipation de la relocation qui réduit le coût.
1. Mesurer la vacance : taux et coût
- Taux de vacance = nombre de jours vides sur l'année ÷ 365.
- Coût de la vacance = loyer mensuel × nombre de mois vides, auquel s'ajoutent les charges que vous continuez à supporter (taxe foncière, assurance, copropriété non récupérable, intérêts d'emprunt).
Un exemple chiffré (fictif)
Pour un loyer de 750 € par mois, soit 9 000 € par an, un mois de vacance représente 750 € de loyers non perçus, soit 8,3 % du loyer annuel (30 jours ÷ 365 = 8,2 % de taux de vacance). Deux mois de vacance, c'est environ 16 % de moins sur l'année. Ces chiffres sont illustratifs. Pour intégrer la vacance dans votre rendement, voir notre méthode de calcul.
2. Ce que la loi change quand le logement reste vide
- Loyer libre après 18 mois. En zone tendue, le loyer doit en principe être identique à celui du précédent locataire ; mais un logement qui n'a pas été loué depuis 18 mois peut être loué à un loyer fixé librement. Voir fixer le loyer.
- Taxe sur les logements vacants. Dans certaines communes, un logement vide peut être soumis à une taxe spécifique ; voir notre article dédié.
3. Fiscalité : charges déductibles et dégrèvement
Charges déductibles pendant la vacance
Au régime réel, les dépenses définitivement supportées par le propriétaire pendant la vacance d'un logement destiné à la location restent admises en déduction dans les conditions de droit commun (taxe foncière, primes d'assurance, intérêts d'emprunt, travaux d'entretien et de réparation). Au micro-foncier, l'abattement est forfaitaire : la vacance ne change rien à la déduction. Voir la liste des charges déductibles.
Dégrèvement de taxe foncière
L'article 1389 du Code général des impôts permet un dégrèvement de taxe foncière pour une maison normalement destinée à la location à usage d'habitation, si trois conditions sont réunies :
- Vacance indépendante de votre volonté : le logement reste vide malgré des efforts de location dans des conditions normales ;
- Durée d'au moins trois mois consécutifs, sans interruption ;
- vacance portant sur la totalité du bien ou sur une partie qui peut être louée séparément.
La demande doit être présentée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle où la vacance atteint trois mois, et le dégrèvement se calcule par douzièmes. Sont notamment exclus les biens meublés, les immeubles en travaux de rénovation importants et ceux qui ne sont pas activement proposés à la location.
⚠️ Gardez la preuve de vos démarches de location (annonces, échanges avec des candidats, dates) : c'est ce qui établit que la vacance n'est pas voulue. En cas de doute sur votre situation, interrogez votre centre des finances publiques.
4. Réduire la vacance : les leviers
Ces conseils relèvent de la pratique, non du droit :
Anticiper dès le préavis
Le préavis du locataire laisse un à trois mois pour préparer la suite (voir les durées de préavis). Publiez l'annonce dès la réception du congé et planifiez les visites avec l'accord du locataire sortant (voir accès au logement loué).
Fixer un loyer cohérent avec le marché
Un loyer trop haut allonge la vacance plus qu'il ne rapporte. Comparez avec les loyers médians au m² dans le simulateur.
Être en règle sur le DPE
Un logement qui ne peut plus être loué fait de la vacance subie. Voir les interdictions de louer.
Boucler vite l'état des lieux de sortie et la remise en état
Chaque jour entre le départ et la remise en location est un jour vide. Voir l'état des lieux de sortie.
Traiter les candidatures avec méthode
Une grille de solvabilité claire et des vérifications simples évitent de perdre une semaine sur un dossier douteux : voir la solvabilité et les faux dossiers.
Questions fréquentes
Comment calcule-t-on le taux de vacance locative ?
En divisant le nombre de jours où le logement est resté vide sur l'année par 365. Un logement vide 30 jours a un taux d'environ 8,2 %, soit l'équivalent d'un mois de loyer perdu.
Les charges restent-elles déductibles quand le logement est vide ?
Oui, au régime réel : les dépenses définitivement supportées pendant la vacance d'un bien destiné à la location restent admises en déduction dans les conditions de droit commun. Au micro-foncier, l'abattement est forfaitaire.
Peut-on obtenir un dégrèvement de taxe foncière pour vacance ?
Sous conditions : vacance indépendante de votre volonté, d'au moins trois mois consécutifs, portant sur la totalité du bien ou une partie louable séparément. La demande se fait au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle où la vacance atteint trois mois.
Le loyer est-il libre après une longue vacance ?
En zone tendue, oui si le logement n'a pas été loué depuis 18 mois, sous réserve de l'encadrement des loyers applicable dans certaines communes.
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- BOFiP : dégrèvements de taxe foncière en cas de vacance de maison (article 1389 du CGI)
- BOFiP : revenus fonciers, charges déductibles (dépenses supportées pendant la vacance)
- ANIL : fixation du loyer au moment de la mise en location (logement non loué depuis 18 mois)
Informations vérifiées le 8 octobre 2026 sur les sources ci-dessus. Cet article a une valeur informative et ne remplace pas le conseil d'un professionnel.