Pénalités de retard, assureur imposé, interdiction d'héberger un proche, frais de quittance : beaucoup de modèles de bail contiennent encore des clauses que la loi interdit. Elles ne font pas tomber le bail, mais vous ne pouvez pas les appliquer, et les sommes perçues sur leur fondement peuvent vous être réclamées. Voici la liste de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989, à jour au 4 octobre 2026.
En bref
- Vingt cas : l'article 4 liste les clauses « réputées non écrites », de a) à t).
- Sanction : la clause est censée n'avoir jamais existé ; le reste du bail s'applique.
- Clause résolutoire : seulement pour impayés, dépôt de garantie, défaut d'assurance, troubles de voisinage jugés et, dans certains cas, obligation de résidence principale.
- Prévention : partir du contrat type et relire les modèles du commerce.
La liste de l'article 4
« Est réputée non écrite toute clause » qui :
| Lettre | Clause interdite |
|---|---|
| a | oblige le locataire à faire visiter le logement en vue de sa vente ou de sa location les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables |
| b | l'oblige à s'assurer auprès d'une compagnie choisie par le bailleur |
| c | impose le prélèvement automatique ou la signature à l'avance de traites ou de billets à ordre |
| d | autorise le bailleur à prélever le loyer directement sur le salaire |
| e | prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun |
| f | engage le locataire à rembourser des réparations locatives estimées par le seul bailleur |
| g | prévoit la résiliation de plein droit pour un motif autre que ceux autorisés (voir plus bas) |
| h | permet de diminuer ou supprimer des prestations prévues sans contrepartie équivalente |
| i | autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction au bail ou au règlement intérieur |
| j | interdit une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle |
| k | facture l'état des lieux de sortie lorsqu'il n'est pas établi par un commissaire de justice |
| l | prévoit une reconduction pour une durée inférieure à la durée légale (location vide) |
| m | interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou exonère celui-ci de toute responsabilité |
| n | interdit d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec le locataire |
| o | impose des sommes à l'entrée en plus des honoraires autorisés et du dépôt de garantie |
| p | met à la charge du locataire des frais de relance, d'expédition de la quittance ou de procédure au-delà des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile |
| q | rend le locataire automatiquement responsable des dégradations constatées |
| r | interdit de demander une indemnité pour des travaux de plus de vingt et un jours |
| s | permet la résiliation de plein droit par simple ordonnance de référé insusceptible d'appel |
| t | oblige à louer des équipements en plus du logement |
Ces règles s'appliquent aussi au meublé de résidence principale, sauf la lettre l). → Visites et travaux · → L'assurance du locataire
D'autres interdictions, hors article 4
- Animaux : une clause qui interdit tout animal familier est réputée non écrite (loi du 9 juillet 1970, article 10) ; le locataire doit toutefois veiller à ce que l'animal ne cause ni dégât ni trouble de jouissance. Le bail peut en revanche interdire les chiens d'attaque de première catégorie. → Les animaux
- État des lieux d'entrée : un bailleur particulier qui le réalise lui-même ne peut rien facturer ; seuls des honoraires plafonnés sont possibles si un professionnel intervient. Si l'état des lieux ne peut pas être établi à l'amiable, un commissaire de justice s'en charge et les frais sont partagés par moitié. → Les honoraires de location
- Quittance : elle est remise gratuitement au locataire qui la demande, et aucun frais de gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peut être facturé (article 21). → La quittance
Ce que devient une clause interdite
Une clause « réputée non écrite » est censée n'avoir jamais existé : vous ne pouvez pas vous en prévaloir, et le reste du bail continue de s'appliquer. Le locataire peut réclamer le remboursement des sommes payées sur son fondement (frais de relance, pénalités, frais de dossier), dans le délai de trois ans des actions nées du bail (article 7-1). Dans un bail commercial, la Cour de cassation a jugé que l'action tendant à faire constater qu'une clause est non écrite n'est pas soumise à prescription (Cass. 3e civ., 19 novembre 2020, n° 19-20.405). → Les délais de prescription
Les clauses permises, mais encadrées
- Clause résolutoire : depuis 2023, tout bail doit en contenir une pour le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, avec effet six semaines après un commandement de payer resté sans effet ; les baux en cours au 29 juillet 2023 conservent le délai qu'ils prévoient (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024). Elle est aussi permise pour le défaut d'assurance, un mois après un commandement resté sans effet, pour des troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée et, pour les logements soumis à l'obligation de résidence principale fixée par le plan local d'urbanisme (article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme), pour le non-respect de cette obligation, après expiration du délai de mise en demeure fixé par le maire. Tout autre motif suppose une résiliation judiciaire. → La clause résolutoire
- Solidarité : licite ; en colocation, celle du colocataire qui part prend fin à la date d'effet de son congé si un nouveau colocataire figure au bail, et au plus tard six mois après la date d'effet du congé. → La colocation
- Clause pénale : depuis 2014, l'interdiction vise les « pénalités » ; l'interprétation dominante est qu'une indemnité forfaitaire de retard est réputée non écrite. Seuls les intérêts au taux légal après mise en demeure restent possibles. → Le paiement du loyer
- Révision du loyer : elle n'est possible que si le bail la prévoit, une fois par an, dans la limite de l'IRL. → La révision IRL
Et les clauses abusives ?
Le code de la consommation répute non écrites les clauses abusives dans les contrats conclus entre un professionnel et un consommateur (articles L. 212-1 et L. 241-1). Il vise donc les bailleurs professionnels, comme les sociétés immobilières : la Cour de cassation a ainsi jugé abusive la clause d'un bailleur professionnel mettant à la charge du locataire la quasi-totalité des dépenses normalement supportées par le bailleur (Cass. 3e civ., 17 décembre 2015, n° 14-25.523, à propos d'un bail meublé). Un particulier n'est en principe pas concerné par ce texte, mais l'article 4 s'applique à tous les bailleurs.
Rédiger un bail sans risque
Le bail doit respecter le contrat type fixé par décret, qui a été mis à jour pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026 (décret n° 2026-596). Si vous utilisez un modèle du commerce, traquez en particulier : les frais de relance ou de quittance, les pénalités de retard, l'assureur imposé, l'interdiction des animaux ou d'héberger, la clause résolutoire « pour tout manquement », la responsabilité automatique du locataire, des visites sans limite horaire et des frais de dossier. → Le bail meublé
Questions fréquentes
Une clause interdite rend-elle le bail nul ?
Non. Seule la clause est réputée non écrite ; le reste du bail s'applique.
Le bailleur peut-il interdire les animaux ?
Non, sauf les chiens d'attaque de première catégorie. Le locataire reste responsable des dégâts et troubles causés par son animal.
Peut-on prévoir des pénalités de retard dans le bail ?
Non. Les pénalités sont interdites ; seuls les intérêts au taux légal courent après une mise en demeure.
Le bailleur peut-il imposer son assureur au locataire ?
Non. Le locataire choisit son assureur ; le bailleur peut exiger une attestation chaque année et, faute d'assurance après mise en demeure, souscrire une assurance pour le compte du locataire et en récupérer le coût.
Le locataire peut-il récupérer des frais payés à tort ?
Oui, dans un délai de trois ans, par exemple pour des frais de relance ou de quittance facturés à tort.
Des relances sans frais, des quittances gratuites
Les relances et mises en demeure générées par GestiPilot ne comportent ni frais ni pénalités, et les quittances sont remises au locataire sans frais : vous restez dans le cadre de l'article 4.
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- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : article 4, article 24, article 21, article 7-1 ; code de la consommation, article L. 212-1 et article L. 241-1 ; loi n° 70-598 du 9 juillet 1970, article 10 ; décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026
- Service-public, clauses interdites dans un bail ; Service-public, animaux dans un logement loué ; Commission des clauses abusives, recommandation n° 00-01
- Cass. 3e civ., 19 novembre 2020, n° 19-20.405 ; Cass. 3e civ., 17 décembre 2015, n° 14-25.523 ; Cass. 3e civ., avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002
Article à jour au 4 octobre 2026. Il a une valeur informative et ne remplace pas le conseil d'un professionnel du droit.