Louer une résidence secondaire : le bail Code civil, ses libertés et ses risques

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Un locataire veut votre logement comme pied-à-terre ou résidence secondaire, et non comme résidence principale ? La loi du 6 juillet 1989 ne s'applique pas : le bail relève du Code civil, avec une grande liberté sur la durée, le loyer et le dépôt de garantie. Mais si le logement devient en réalité sa résidence principale, le juge peut requalifier le bail. Voici les règles, à jour au 4 octobre 2026.

Quand la loi de 1989 ne s'applique pas

La loi du 6 juillet 1989 est d'ordre public, mais elle ne vise que les logements qui constituent la résidence principale du locataire, c'est-à-dire occupés « au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure » (article 2). Il en va de même pour les meublés (article 25-3). Relèvent donc du Code civil :

• la résidence secondaire ou le pied-à-terre du locataire ;
• le logement loué à une société pour loger un salarié ou un dirigeant : une société n'ayant pas de résidence principale, le bail relève en principe du Code civil, sauf si les parties choisissent de le soumettre à la loi de 1989 ; → Louer à une société
• le garage ou le parking loué seul, sans logement. → Louer un parking

Les logements de fonction et les locations aux travailleurs saisonniers sont, eux, exclus par l'article 2 lui-même, sauf quelques dispositions.

Ce que permet le bail Code civil

Le bail est régi par les articles 1709 et suivants du Code civil, qui laissent une large liberté contractuelle :

• Durée libre ; un bail écrit à durée déterminée « cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé », sans congé à donner (article 1737). Si le locataire reste et que vous le laissez faire, un nouveau bail se forme, soumis aux règles des locations sans écrit (article 1738) : il ne prendra fin que par un congé donné selon l'usage des lieux. Faites l'état des lieux et récupérez les clés à la date prévue.
• Loyer et révision libres : l'encadrement des loyers et la révision selon l'IRL ne s'imposent pas.
• Dépôt de garantie libre, sans plafond légal.
• Congé : celui prévu par le contrat ; pour un bail sans écrit, selon les délais d'usage des lieux (article 1736).

Rédigez un bail écrit, précis sur la durée, le loyer, les charges, l'assurance et la destination du logement : un bail verbal reste valable, mais il est bien plus difficile à faire respecter. → Le bail verbal

Le risque de requalification

Le juge s'attache à l'usage réel du logement, pas à l'intitulé du contrat. Une clause « résidence secondaire » ne lie pas le juge : si le locataire y vit en fait à titre principal, le bail est soumis à la loi de 1989, durée minimale, encadrement du loyer et règles de congé compris. Le gouvernement l'a rappelé en février 2026 en réponse à une question parlementaire, en parlant de contournement.

Les juges regardent notamment :

• l'adresse figurant sur les actes, les courriers et l'avis d'impôt ;
• l'occupation effective (consommations, présence) ;
• l'existence d'une autre résidence réellement habitée, où se trouvent la famille et les intérêts du locataire.

Le seuil de huit mois par an implique qu'une personne n'a, en principe, qu'une résidence principale. La Cour de cassation a par exemple approuvé le refus de requalifier le bail d'un studio loué « à titre d'habitation secondaire » : la locataire indiquait une adresse dans une autre ville dans ses courriers au bailleur et sur tous les actes de la procédure (Cass. 3e civ., 22 juin 2017, n° 16-11.136). À l'inverse, un logement qui cesse d'être la résidence principale du locataire sort du champ de la loi de 1989, même si le bail visait cette loi (Cass. 3e civ., 21 mars 2007, n° 06-11.843). Conservez donc les justificatifs de la résidence principale du locataire, comme un avis d'imposition ou un justificatif de domicile.

Les règles qui s'appliquent quand même

• DPE : il doit être joint au contrat de location, sauf location saisonnière (article L. 126-29 du code de la construction et de l'habitation) et sauf logement exclu du DPE, par exemple un logement destiné à être utilisé moins de quatre mois par an (article R. 126-15). Pour un logement loué à l'année, faites-le établir par prudence. → Les diagnostics
• Obligations du Code civil : délivrer le logement en bon état de réparations, l'entretenir et en assurer la jouissance paisible (articles 1719 et 1720) ; le locataire répond des dégradations et de l'incendie.
• Décence : l'obligation de délivrer un logement décent, et donc l'interdiction de louer les logements classés G, vise la résidence principale. Mais en cas de requalification, elle s'applique pleinement : louer une passoire thermique en « résidence secondaire » expose à un risque majeur. → Les passoires thermiques
• Assurance : rien n'oblige le locataire à s'assurer, sauf si le bail le prévoit. Comme il répond de l'incendie (article 1733 du Code civil), insérez la clause.

Différence avec la location saisonnière

La location saisonnière est conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs, avec le même locataire. Le meublé de tourisme, loué à une clientèle de passage, obéit à ses propres règles : déclaration ou enregistrement en mairie, plafond de jours pour une résidence principale. Un bail de résidence secondaire loué à l'année n'est ni l'un ni l'autre. → Le meublé de tourisme

Taxe d'habitation et impôts

Le locataire à l'année d'un logement qui est sa résidence secondaire est redevable de la taxe d'habitation, en tant qu'occupant au 1er janvier. En location saisonnière, c'est en principe le propriétaire qui la paie, sauf locaux aménagés et réservés exclusivement à la location. Côté bailleur, les loyers relèvent des revenus fonciers en location nue et des BIC en meublé, comme pour toute location. → Micro-foncier ou réel

Questions fréquentes