Louer son logement à une société : bail, logement de fonction et précautions

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Une entreprise vous propose de louer votre appartement pour y loger un salarié ou un dirigeant. Le loyer est souvent assuré, mais le contrat ne relève pas des règles habituelles : la loi du 6 juillet 1989 ne s'applique pas à un locataire société. Liberté contractuelle d'un côté, absence de garde-fous de l'autre. Voici ce qu'il faut savoir avant de signer, à jour au 3 octobre 2026.

Pourquoi la loi de 1989 ne s'applique pas

La loi du 6 juillet 1989 protège les locations de logements « qui constituent la résidence principale du preneur » (article 2). Or une personne morale ne peut pas avoir de résidence principale : la Cour de cassation juge que cette loi ne régit pas les locations consenties à des personnes morales, comme une société ou une association (Cass. 3e civ., 23 mai 1995, n° 93-12.789). Le bail relève alors des articles 1709 et suivants du Code civil. Ce qui compte, c'est la qualité du locataire en titre (le preneur, partie au bail), pas celle de la personne qui habite le logement.

Les parties peuvent toutefois décider de soumettre le bail à la loi de 1989. Cette soumission doit être expresse : il faut une commune intention claire et non équivoque ; de simples mentions de la loi dans un modèle de bail pré-imprimé ne suffisent pas, à elles seules (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-25.153).

Distinct de ce cas, le logement de fonction est celui qu'un employeur attribue à son salarié en raison de son emploi : la loi de 1989 ne s'y applique que pour quelques articles : le dossier de diagnostics, la décence, la mise en conformité et l'action des associations (article 2, 3°). Il concerne la relation entre la société et son salarié, pas votre bail avec la société.

Un contrat à rédiger avec soin

Faute de loi spéciale, le contrat fixe librement la durée, le préavis, le loyer et sa révision, le dépôt de garantie et la répartition des charges. Prévoyez notamment :

• une durée et ses conditions de renouvellement : un bail écrit à durée déterminée prend fin de plein droit à son terme (article 1737 du Code civil) ; mais si la société reste et est laissée en possession, un nouveau bail se forme par tacite reconduction, à durée indéterminée (article 1738). Pour l'éviter, donnez congé avant le terme (article 1739) ;
• un préavis pour chaque partie ; à défaut de clause, pour un bail sans terme fixé, le congé suit les délais fixés par l'usage des lieux (article 1736 du Code civil) ;
• une clause de révision du loyer, sur l'IRL par exemple ;
• le nom de l'occupant autorisé et l'interdiction de sous-louer à d'autres personnes ;
• une clause résolutoire en cas d'impayé.

Vérifiez l'extrait Kbis de la société et le pouvoir de la personne qui signe en son nom.

L'occupant et la fin du bail

Le salarié ou le dirigeant logé n'est pas partie au bail : vos droits et obligations sont ceux de la société, qui reste seule débitrice du loyer et de la restitution des lieux. La fin de son contrat de travail ne met pas fin à votre bail ; c'est à la société de faire partir son salarié. Si l'occupant se maintient après la fin du bail, son expulsion passe par une décision de justice, visant la société et tous occupants de son chef, et la trêve hivernale s'applique. → La trêve hivernale

Diagnostics, décence, encadrement

• DPE : il est annexé à tout contrat de location, sauf bail rural ou location saisonnière (article L. 126-29 du code de la construction et de l'habitation), y compris quand le locataire est une société.
• Interdiction de louer les passoires énergétiques et gel des loyers F et G : ces règles visent les logements loués en résidence principale sous le régime de la loi de 1989. Elles ne s'appliquent pas directement à un bail du Code civil, mais louer un logement non décent reste risqué si l'occupant y vit à titre principal. → DPE et passoires thermiques
• Encadrement des loyers : il vise les baux soumis à la loi de 1989 et exclut les logements de fonction ; il ne s'applique en principe pas à un bail du Code civil consenti à une société. L'expérimentation court jusqu'au 25 novembre 2026, sauf prolongation.

Le bail mobilité n'est pas adapté à une société : il porte sur un logement meublé et suppose un locataire qui justifie lui-même être en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire. Pour un collaborateur en mission courte, c'est soit un bail du Code civil avec l'entreprise, soit un bail mobilité signé par le collaborateur lui-même. → Le bail mobilité

Les garanties

Le plafond du dépôt de garantie et l'interdiction de cumuler caution et assurance, propres à la loi de 1989, ne s'appliquent pas : vous pouvez demander un dépôt plus élevé, la caution du dirigeant ou de la société mère, ou une garantie bancaire à première demande. Une caution personne physique doit apposer elle-même la mention prévue par l'article 2297 du Code civil, à peine de nullité. → La caution solidaire

La fiscalité

Louer à une société ne change pas la catégorie fiscale des loyers : revenus fonciers pour une location nue, bénéfices industriels et commerciaux pour une location meublée. La location d'un logement nu reste exonérée de TVA, sans possibilité d'option, et, lorsqu'elle relève de la gestion d'un patrimoine privé, hors du champ de la cotisation foncière des entreprises. → Micro-foncier ou régime réel ?

Questions fréquentes