Louer une chambre chez soi : quel bail, quel loyer, quels impôts ?

Accueil › Blog › Louer une chambre chez soi

Une chambre libre dans votre résidence principale peut vous rapporter un loyer, parfois sans impôt. Mais louer une chambre à l'année, c'est conclure un vrai bail meublé, avec ses règles de durée, de congé et de décence. Voici le bon contrat, les règles à respecter et la fiscalité, à jour au 4 octobre 2026.

Quel contrat signer ?

Lorsque la chambre devient la résidence principale du locataire, c'est-à-dire qu'il l'occupe au moins huit mois par an, la location est un bail meublé soumis au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 :

• durée d'un an reconduite tacitement, ou de neuf mois sans reconduction pour un étudiant ;
• ou bail mobilité de 1 à 10 mois pour une personne en études, formation, stage, apprentissage, service civique, mutation ou mission temporaire, sans dépôt de garantie ;
• dépôt de garantie de deux mois de loyer hors charges au maximum ;
• bail écrit selon le contrat type, avec état des lieux et inventaire du mobilier.

Si la chambre n'est pas la résidence principale de l'occupant, par exemple un pied-à-terre utilisé quelques mois par an, le contrat relève du Code civil. → Louer à un étudiant · → Le bail Code civil

La chambre et les pièces partagées

Le bail doit désigner les locaux à usage privatif, ici la chambre, et énumérer les parties et équipements à usage commun : cuisine, salle de bains, séjour, lave-linge. Précisez les règles de vie qui en découlent. Le loyer reste soumis à l'encadrement dans les villes concernées. Le logement doit être décent : par prudence, la chambre elle-même doit offrir au moins 9 m² et 2,20 m sous plafond, ou 20 m³, et le règlement sanitaire de certaines villes, dont Paris, peut être plus exigeant. Le mobilier obligatoire peut se trouver dans la chambre ou dans les pièces partagées, comme la cuisine. → Le mobilier obligatoire · → Le logement décent

Préavis et congé

• Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis d'un mois.
• Vous ne pouvez donner congé que pour l'échéance du bail, au moins trois mois avant, et pour un motif précis et justifié : reprise pour y loger vous-même, votre conjoint, partenaire de Pacs ou concubin notoire depuis au moins un an, ou un ascendant ou descendant (le vôtre ou celui de votre conjoint) ; vente ; ou motif légitime et sérieux, comme un manquement du locataire. Un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes bénéficie d'une protection particulière. Vivre sur place ne vous dispense pas de ces règles ; une simple mésentente n'est pas, en soi, un motif reconnu.

Le bail de neuf mois et le bail mobilité, eux, prennent fin à leur terme, sans congé. → Fin de bail

La cohabitation intergénérationnelle

Si vous avez 60 ans ou plus, vous pouvez louer ou sous-louer une partie de votre logement à une personne de moins de 30 ans, contre une contrepartie financière modeste, dans le cadre d'un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire (article L. 631-17 du code de la construction et de l'habitation). La loi de 1989 ne s'applique pas : durée et contrepartie sont libres, le préavis est d'un mois de part et d'autre. Le jeune peut rendre de menus services, sans lien de subordination. Si vous êtes vous-même locataire, vous informez votre bailleur, qui ne peut pas s'y opposer.

Ne pas confondre avec la chambre d'hôtes

La chambre d'hôtes accueille des touristes à la nuitée, avec des prestations comme le petit-déjeuner, dans la limite de cinq chambres et quinze personnes. Elle suppose une déclaration en mairie et la perception de la taxe de séjour. Une chambre louée à l'année à un occupant qui y vit relève, elle, du bail d'habitation. → Le meublé de tourisme

Les impôts sur les loyers

Les loyers d'une chambre meublée sont exonérés d'impôt sur le revenu lorsque trois conditions sont réunies (article 35 bis du code général des impôts) :

1. la chambre fait partie de votre résidence principale ;
2. elle constitue la résidence principale du locataire (ou la résidence temporaire d'un salarié saisonnier) ;
3. le loyer est fixé dans des limites raisonnables : en 2026, au plus 215 € par m² et par an en Île-de-France et 159 € ailleurs, charges non comprises. Pour une chambre de 12 m² en Île-de-France, cela représente 2 580 € par an.

Cette exonération est prévue pour les locations réalisées jusqu'au 31 décembre 2026, sauf nouvelle prorogation. Une chambre indépendante avec accès privatif n'en bénéficie pas. Si l'une des conditions manque, les loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux : en micro-BIC, abattement de 50 % jusqu'à 83 600 € de recettes pour les revenus de 2026. Les mêmes conditions exonèrent aussi de cotisation foncière des entreprises (article 1459 du CGI), sans date de fin. → La fiscalité LMNP

À la revente de votre résidence principale, l'administration pourrait limiter l'exonération de plus-value à la partie que vous occupez, par analogie avec les locaux à usage mixte : aucune doctrine ne tranche le cas d'une chambre louée à l'année. Faites le point avec votre notaire avant de vendre.

Assurance, aides et sous-location

• Assurance : prévenez votre assureur multirisque habitation, la présence d'un locataire modifie le risque ; le locataire doit s'assurer pour les risques locatifs.
• Aides au logement : votre locataire peut y avoir droit, sauf si vous êtes son ascendant ou son descendant. → L'aide au logement versée au bailleur
• Si vous êtes locataire : louer une chambre est une sous-location, qui exige l'accord écrit de votre bailleur, y compris sur le prix ; le loyer au m² ne peut dépasser le vôtre, et vous remettez au sous-locataire cet accord et une copie de votre bail. → La sous-location

Questions fréquentes