Arrêter une SCI ne se résume pas à une décision en assemblée : il faut dissoudre, liquider, partager, publier, puis radier. Chaque étape a ses règles et ses délais. Voici le parcours dans l'ordre, ce qui arrive aux biens, un aperçu de la fiscalité et des coûts de publicité.
En deux lignes. La dissolution est la décision, la liquidation les opérations (vente ou attribution des biens, paiement des dettes, partage), la radiation la fin administrative. La SCI existe jusqu'à la publication de la clôture de la liquidation.
1. Les causes de dissolution
L'article 1844-7 du Code civil énumère les causes : l'expiration du terme fixé par les statuts (sauf prorogation), la réalisation ou l'extinction de l'objet, l'annulation du contrat de société, la dissolution anticipée décidée par les associés, la dissolution judiciaire pour juste motif, et la clôture d'une liquidation judiciaire pour insuffisance d'actif.
- Toutes les parts réunies en une main : pas de dissolution automatique. Tout intéressé peut la demander si la situation n'est pas régularisée dans l'année ; l'associé unique peut décider une dissolution avec transmission universelle du patrimoine, sans liquidation, sous réserve de l'opposition des créanciers (article 1844-5).
- Décès ou faillite d'un associé : pas de dissolution, sauf clause des statuts ou décision unanime (voir les statuts).
2. Les étapes, dans l'ordre
La décision des associés
L'assemblée décide la dissolution et nomme un liquidateur. La majorité requise dépend des statuts.
La publicité
La dissolution et la nomination du liquidateur sont publiées dans le mois qui suit la décision (annonce légale et formalités au guichet).
La liquidation
Le liquidateur dresse l'inventaire, réalise l'actif (vente ou attribution des biens), paie les dettes et répartit le solde.
L'approbation des comptes et la clôture
Les associés approuvent les comptes de liquidation ; la clôture est constatée.
L'avis de clôture et la radiation
L'avis de clôture est publié dans le mois ; la radiation du registre intervient dans les 30 jours suivant cette publication.
La personnalité morale subsiste jusqu'à la publication de la clôture (article 1844-8). Le liquidateur est désigné selon les statuts ou par les associés, à défaut par le juge ; il peut être le gérant, un associé ou un tiers. Si la clôture n'est pas intervenue dans les trois ans suivant la dissolution, le ministère public ou tout intéressé peut saisir le tribunal.
3. Le sort des biens
Après le paiement des dettes et le remboursement du capital, le surplus est partagé entre les associés en proportion de leurs parts. Les associés peuvent convenir que certains biens soient attribués à certains d'entre eux, ou qu'ils restent en indivision (article 1844-9). Pour les avances faites à la société, voir le compte courant d'associé.
4. La fiscalité : un aperçu
- Un droit de partage de 2,5 % est annoncé par les notaires sur l'actif net partagé, avec une exception pour le bien qui retourne à son apporteur : à reconfirmer pour votre situation.
- L'attribution d'un bien peut déclencher une plus-value, imposée au nom des associés pour une SCI à l'IR (voir la plus-value d'un logement locatif).
- Pour une SCI à l'IS, le boni de liquidation est imposé comme un revenu distribué.
⚠️ Ne vous fiez à aucun taux sans contrôle. Les prélèvements applicables ont évolué récemment : faites calculer le coût fiscal de la dissolution par un notaire ou un expert-comptable avant de décider.
5. Les coûts de publicité en 2026
À titre indicatif, pour une SCI en métropole, les forfaits des annonces légales en 2026 sont de 153 € HT pour la nomination du liquidateur et de 111 € HT pour l'avis de clôture ; ils sont révisés chaque année. S'ajoutent des frais de greffe ou de guichet et d'éventuels honoraires.
6. Les erreurs à éviter
- Confondre dissolution, liquidation et radiation : la SCI ne disparaît pas le jour de la décision.
- Oublier la publicité (annonce légale et guichet) à chaque étape.
- Croire que l'attribution d'un bien aux associés est gratuite ou sans fiscalité.
- Confondre réunion des parts en une main (régularisation sous un an) et dissolution de plein droit.
Questions fréquentes
La SCI disparaît-elle le jour de la décision de dissolution ?
Non. La personnalité morale subsiste jusqu'à la publication de la clôture de la liquidation.
Que devient la SCI si toutes les parts sont réunies entre les mains d'une seule personne ?
Pas de dissolution automatique : régularisation dans l'année, sinon tout intéressé peut demander la dissolution ; l'associé unique peut aussi opter pour une transmission universelle du patrimoine.
Qui peut être liquidateur ?
Le gérant, un associé ou un tiers, désigné selon les statuts ou par les associés, à défaut par le juge.
Combien de temps dure la liquidation ?
Au-delà de trois ans à compter de la dissolution sans clôture, le ministère public ou tout intéressé peut saisir le tribunal, selon les notaires.
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- Code civil, articles 1832 à 1844-17 (statuts, durée, dissolution, liquidation)
- Notaires de France : dissolution d'une SCI à l'initiative des associés (publication dans le mois)
- Notaires de France : liquidation de la SCI (délai de trois ans)
- Service-public.gouv.fr (entreprises) : radiation du registre (30 jours après la publication de clôture)
- Service-public.gouv.fr (entreprises) : tarifs 2026 des annonces légales (forfaits)
Informations vérifiées le 8 octobre 2026 sur les sources ci-dessus. Cet article a une valeur informative et ne remplace pas le conseil d'un professionnel.