SCI et emprunt immobilier : responsabilité des associés, cautions et intérêts déductibles

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Acheter via une SCI donne l'impression de séparer son patrimoine personnel de celui de la société. Pour les dettes, c'est en réalité plus nuancé : les associés répondent des emprunts de la SCI, et les banques demandent presque toujours leur caution. Voici ce que dit la loi, ce que cela change en pratique, et comment les intérêts sont traités fiscalement.

1. Qui emprunte, et qui répond de la dette ?

L'emprunt est contracté par la SCI, représentée par son gérant (voir le gérant de SCI). Mais les associés répondent des dettes de la société :

• Indéfiniment : sur tous leurs biens, et non dans la limite de leur apport (article 1857 du Code civil) ;
• À proportion de leur part dans le capital, sans solidarité entre eux si aucun accord ne le prévoit (BOFiP) ;
• Subsidiairement : les créanciers doivent d'abord poursuivre la société sans succès avant de se retourner contre un associé (article 1858) ;
• l'action contre les associés se prescrit par cinq ans à compter de la publication de la dissolution (article 1859).

2. Les cautions demandées par la banque

Les banques exigent souvent le cautionnement solidaire de chaque associé, en plus de l'hypothèque ou d'un organisme de caution. Un tel engagement peut dépasser la quote-part légale : il rend la protection du patrimoine personnel en grande partie théorique. Lisez l'acte de caution avec attention (montant, durée, solidarité) avant de signer.

3. Les intérêts d'emprunt

SCI à l'IR, au régime réel

Les intérêts sont déductibles des revenus fonciers s'ils se rapportent à un emprunt contracté pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration d'immeubles donnés en location ; seuls les intérêts effectivement payés sont déductibles, et l'utilisation des fonds doit être justifiée. Le déficit provenant des intérêts n'est pas imputable sur le revenu global : il se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Voir le déficit foncier.

SCI à l'IS

Les intérêts sont déductibles du résultat de la société. L'option pour l'IS est irrévocable : il n'est plus possible de repasser à l'IR. Selon les notaires, si un associé emprunte personnellement pour financer son apport à une SCI à l'IS, ses intérêts ne sont pas déductibles. Voir SCI à l'IS ou à l'IR.

4. Le compte courant d'associé

Quand un associé avance de l'argent à la SCI, il crée un compte courant : c'est une créance de l'associé sur la société, un prêt, et non du capital. Il se rembourse, sauf convention contraire, et son sort doit être prévu en cas de cession de parts ou de décès. Détail dans notre article sur le compte courant d'associé.

5. Les points d'attention

• Le montant de l'apport personnel et la quotité de financement relèvent de la politique de chaque banque : aucune règle officielle ne les fixe.
• Les règles générales du crédit (taux d'effort, durée) sont décrites dans notre article sur le crédit locatif.
• En cas de dissolution, les dettes se règlent avant le partage : voir la dissolution et la liquidation.

Questions fréquentes

La SCI protège-t-elle mon patrimoine personnel des dettes ?

Pas totalement : les associés répondent des dettes sociales sur tous leurs biens, à proportion de leur part, après des poursuites vaines contre la société.

Les associés sont-ils solidaires des dettes de la SCI ?

Sans accord exprès, non. Une caution solidaire donnée à la banque peut cependant dépasser la quote-part.

Les intérêts d'emprunt d'une SCI sont-ils déductibles ?

Oui sous conditions : des revenus fonciers pour une SCI à l'IR au régime réel (intérêts effectivement payés, emprunt lié à un bien loué), du résultat pour une SCI à l'IS.

Le déficit créé par les intérêts s'impute-t-il sur le revenu global ?

Non : il n'est imputable que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.