Crédit immobilier pour un investissement locatif : règles des banques, taux d'usure et fiscalité

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Emprunter pour acheter un bien locatif engage sur des années. Avant de signer, trois questions : jusqu'où les banques acceptent de prêter, ce qui est plafonné par la réglementation, et comment l'emprunt est traité fiscalement. Voici les repères au 8 octobre 2026.

1. Ce que fixent le HCSF et les banques

• Taux d'effort ≤ 35 % : la part des revenus consacrée au remboursement, assurance incluse.
• Durée ≤ 25 ans, avec une tolérance de deux ans de différé (soit 27 ans au total).
• Flexibilité : les banques peuvent déroger à ces limites pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits.

Ce sont des décisions du HCSF qui s'imposent aux banques, pas des règles de droit applicables à l'emprunteur. L'apport demandé, la quotité de financement et la façon dont les loyers futurs sont pris en compte relèvent de la politique de chaque banque.

Un exemple chiffré (fictif)

Avec 4 000 € de revenus mensuels et 1 300 € de mensualités (assurance comprise), le taux d'effort est de 32,5 % (1 300 ÷ 4 000), sous le seuil de 35 %. Ces chiffres sont illustratifs.

2. Le taux d'usure

Le taux d'usure est le taux maximal auquel un prêt peut être consenti ; il s'apprécie sur le TAEG (assurance et frais compris), non sur le taux nominal. Il est révisé chaque trimestre par la Banque de France. Pour les prêts immobiliers aux particuliers, les seuils applicables à compter du 1er octobre 2026 sont :

• prêts à taux fixe de moins de 10 ans : 4,09 % ;
• de 10 à moins de 20 ans : 4,68 % ;
• 20 ans et plus : 5,40 % ;
• prêts à taux variable : 5,52 % ;
• prêts-relais : 6,49 %.

3. Ce qui est déductible des revenus fonciers

Au régime réel, sont déductibles les intérêts d'emprunt, l'assurance emprunteur et les frais liés à l'emprunt (dossier, inscription hypothécaire, garantie). Seules les sommes payées dans l'année et justifiées sont déduites. Le remboursement du capital n'est pas déductible. Voir la liste des charges déductibles.

4. Le déficit foncier

• Le déficit hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an ; l'excédent et le déficit lié aux intérêts se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
• Cette limite est portée à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement des classes E, F ou G aux classes A à D ; la loi de finances pour 2026 a prorogé cette mesure pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027.
• L'imputation sur le revenu global suppose un engagement de location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imputation.

Voir le déficit foncier en détail et les travaux déductibles.

5. Les pièges

• Déduire le capital remboursé : seuls les intérêts et frais le sont.
• Imputer les intérêts sur le revenu global : ils se reportent sur les revenus fonciers.
• Présenter 35 % et 25 ans comme des lois : ce sont des normes du HCSF, avec 20 % de dérogations possibles.
• Comparer le taux d'usure à un taux nominal : il s'agit d'un TAEG.
• Emprunter via une SCI sans mesurer les cautions demandées : voir SCI et emprunt.

Questions fréquentes

Quelles sont les règles du HCSF pour un crédit immobilier ?

Taux d'effort limité à 35 % (assurance comprise), durée limitée à 25 ans avec deux ans de différé tolérés, et 20 % de flexibilité pour les banques.

Quels frais d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers ?

Au régime réel : intérêts, assurance emprunteur, frais de dossier, d'inscription hypothécaire et de garantie. Pas le capital remboursé.

Les intérêts créent-ils un déficit imputable sur le revenu global ?

Non : le déficit lié aux intérêts ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Qu'est-ce que le taux d'usure ?

Le taux maximal d'un prêt, apprécié sur le TAEG et révisé chaque trimestre par la Banque de France.