Vous avez emprunté pour acheter un bien locatif et vous payez chaque mois une assurance emprunteur (décès, invalidité). Bonne nouvelle : au régime réel, ces primes sont déductibles de vos revenus fonciers, comme les intérêts. Mais elles obéissent aux mêmes règles, notamment pour le déficit. Voici comment les déclarer, et comment en réduire le coût.
En bref
- Au régime réel, les primes d'assurance qui garantissent le remboursement de l'emprunt sont déductibles ; elles ne le sont pas au micro-foncier.
- Elles se déclarent avec les intérêts, en ligne 250 de la 2044, pour l'année de leur échéance.
- La part de déficit qui vient des intérêts et de ces primes se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
- Vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment depuis 2022, avec des garanties au moins équivalentes.
Ce qui est déductible
Les primes d'un contrat d'assurance souscrit pour garantir le remboursement d'un emprunt servant à acheter, construire ou rénover un bien loué sont déductibles des revenus fonciers, sous réserve d'avoir été effectivement payées et justifiées. Elles s'ajoutent aux intérêts et aux autres frais d'emprunt : frais de dossier, frais d'inscription hypothécaire, commission acquise à l'organisme de caution. Le capital remboursé n'est jamais déductible. Au micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % remplace toutes les charges : rien ne se déduit à part. Voir micro-foncier ou régime réel.
Où et quand la déclarer
- Où : avec les intérêts d'emprunt, en ligne 250 de la déclaration 2044 (hors lignes d'assurance habitation). Les primes de PNO ou de loyers impayés vont en revanche en ligne 223.
- Quand : au titre de l'année d'échéance de la prime, même si le paiement intervient l'année suivante.
- Justificatifs : le tableau d'amortissement avec le détail de l'assurance ou les attestations annuelles de la banque.
Voir le guide de la déclaration 2044 et les charges déductibles en location nue.
L'effet sur le déficit foncier
Les primes liées à l'emprunt sont traitées comme les intérêts : la part du déficit foncier qui en provient ne s'impute pas sur le revenu global. Elle ne peut être déduite que des revenus fonciers des dix années suivantes. Le déficit provenant des autres charges, notamment des travaux, peut au contraire s'imputer sur le revenu global dans la limite annuelle. Voir le déficit foncier 2026 et la règle des 3 ans.
Le cas des SCI
Pour un emprunt contracté par une SCI, l'administration admet la déduction des primes d'assurance à condition, notamment, que l'assurance soit imposée par une clause expresse du contrat de prêt. Vérifiez votre contrat de prêt et, en cas de doute, faites valider le traitement avec votre expert-comptable. Voir la SCI et l'emprunt immobilier.
Changer d'assurance
Depuis la loi du 28 février 2022, l'emprunteur peut résilier son assurance emprunteur à tout moment, pour les contrats nouveaux comme pour ceux en cours, sans frais ni pénalité, et la remplacer par une assurance équivalente. La banque dispose de dix jours à compter de la réception du dossier complet pour répondre, et doit motiver tout refus. Le nouveau contrat doit présenter un niveau de garanties au moins équivalent à celui qui figure sur la fiche d'information de la banque. Cette économie améliore le coût total du crédit, donc votre rendement : voir le crédit immobilier d'investissement locatif et le calcul de rentabilité.
Ne pas la confondre avec les autres assurances
| Assurance | Garantit | Où la déclarer |
|---|---|---|
| Assurance emprunteur | Le remboursement du prêt en cas de décès ou d'invalidité | Ligne 250, avec les intérêts |
| Assurance PNO | Les dommages au bien et la responsabilité du propriétaire | Ligne 223 |
| Garantie loyers impayés (GLI) | Les loyers impayés et les frais de procédure | Ligne 223 |
Aucune de ces assurances ne couvre la vacance locative en dehors de garanties optionnelles : certains contrats de GLI prévoient une prise en charge limitée après le départ du locataire, à vérifier dans la notice. Voir la garantie des loyers impayés, l'assurance PNO et la vacance locative.
Questions fréquentes
L'assurance emprunteur est-elle déductible des revenus fonciers ?
Oui au régime réel, pour les primes qui garantissent le remboursement d'un emprunt servant à acheter, construire ou rénover un bien loué. Elles ne le sont pas au micro-foncier.
Où déclarer l'assurance emprunteur sur la 2044 ?
En ligne 250, avec les intérêts d'emprunt, au titre de l'année d'échéance de la prime.
L'assurance emprunteur crée-t-elle un déficit imputable sur le revenu global ?
Non. La part du déficit provenant des intérêts et des primes d'assurance emprunteur ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Peut-on changer d'assurance emprunteur en cours de prêt ?
Oui, à tout moment depuis la loi du 28 février 2022, sans frais, avec un contrat présentant un niveau de garanties au moins équivalent. La banque répond sous dix jours après réception du dossier complet.
Une assurance couvre-t-elle la vacance locative ?
Pas en principe. Certaines garanties loyers impayés prévoient une prise en charge limitée après le départ du locataire : à vérifier dans la notice du contrat.
Après le document, la gestion au quotidien
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- BOFiP : revenus fonciers, charges déductibles, primes d'assurance
- BOFiP : revenus fonciers, charges déductibles, intérêts et frais d'emprunt
- economie.gouv.fr : pouvez-vous changer d'assurance emprunteur ?
Ce modèle a une valeur informative : adaptez-le à votre situation, vérifiez les textes en vigueur et, en cas de doute, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département.