La déduction des travaux est l'un des leviers fiscaux les plus puissants en location nue au régime réel. Mais tous les travaux ne sont pas déductibles : le fisc distingue soigneusement la réparation/entretien/amélioration (déductibles) de la construction/reconstruction/agrandissement (non déductibles). Voici le guide complet 2026.
Les 3 catégories déductibles
1. Dépenses de réparation et d'entretien
Ce sont les dépenses destinées à maintenir le bien en état ou à remettre en état un élément sans en changer la nature. Elles sont intégralement déductibles dans l'année de paiement.
Exemples :
- Peintures intérieures et extérieures
- Remplacement d'un chauffe-eau, d'une chaudière, d'un ballon d'eau chaude
- Réfection de la toiture (hors surélévation)
- Ravalement de façade
- Réparations de plomberie, électricité, carrelage cassé
- Remplacement de fenêtres ou volets cassés (à l'identique)
- Traitement contre les nuisibles (termites, mérules)
2. Dépenses d'amélioration
Les travaux d'amélioration apportent un confort supplémentaire au logement sans en modifier la structure. Ils sont déductibles en location nue, à condition de ne pas constituer une construction nouvelle.
Exemples :
- Installation d'un système de chauffage central là où il n'y en avait pas
- Création d'une salle de bains dans un logement qui n'en avait qu'une
- Installation d'un ascenseur
- Isolation thermique des murs, toiture, planchers
- Remplacement d'un chauffage électrique par une pompe à chaleur
- Installation d'une VMC, d'une climatisation réversible
💡 En location meublée (LMNP), les travaux d'amélioration ne sont généralement pas déductibles en charges directes : ils sont amortis sur la durée d'utilisation de l'élément concerné.
3. Dépenses spécifiques des immeubles productifs de revenus
- Frais de gérance et d'administration
- Primes d'assurance
- Charges de copropriété
- Taxe foncière
- Intérêts d'emprunt
Les travaux non déductibles
⚠️ Ces travaux ne sont pas déductibles en revenus fonciers — ils s'ajoutent au prix de revient du bien (déductibles uniquement au moment de la vente, pour le calcul de la plus-value).
- Construction ou reconstruction : démolition et reconstruction totale, même à l'identique
- Agrandissement : création de surface habitable nouvelle (surélévation, extension)
- Transformation de l'usage : conversion d'un garage en chambre, d'un grenier en appartement
Cas pratiques délicats
| Travaux | Traitement fiscal |
|---|---|
| Remplacement d'une fenêtre simple vitrage par double vitrage | Déductible (amélioration) |
| Création d'une véranda | Non déductible (agrandissement) |
| Réfection complète d'une salle de bains vétuste | Déductible (réparation) |
| Ajout d'une seconde salle de bains | Déductible (amélioration) |
| Surélévation d'un immeuble | Non déductible (construction) |
| Remplacement d'un parquet abîmé | Déductible (réparation) |
| Pose de parquet sur carrelage existant | Déductible (amélioration) |
| Construction d'un garage | Non déductible (construction) |
Année de déduction
Les travaux sont déductibles l'année de leur paiement effectif, pas l'année de réalisation ou de facturation. Si vous payez des travaux réalisés en décembre N en janvier N+1, ils sont déductibles en N+1.
Pour les gros chantiers s'étalant sur plusieurs années, les acomptes versés sont déductibles chaque année au fur et à mesure des paiements.
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