Travaux déductibles des revenus fonciers : ce que dit le fisc 2026

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En location nue au régime réel, les travaux sont souvent la charge la plus lourde, et la plus discutée. L'administration distingue trois catégories : la réparation et l'entretien, l'amélioration, toutes deux déductibles, et la construction, la reconstruction ou l'agrandissement, qui ne le sont pas. Voici les critères officiels, les cas délicats et la façon de les déclarer sur la 2044.

Le critère : la nature des travaux, pas leur coût

Ce qui compte, c'est ce que les travaux font au logement, quel que soit leur montant. Un chantier coûteux peut rester de l'entretien ; une petite extension reste un agrandissement.

Réparation et entretien : déductibles

Travaux qui maintiennent ou remettent le logement en état, sans modifier sa consistance, son agencement ni son équipement d'origine. Remplacer un équipement usé par un modèle plus moderne reste de la réparation.

• Peintures intérieures et extérieures, papiers peints, revêtements de sol
• Remplacement d'une chaudière, d'un chauffe-eau, de fenêtres ou de volets
• Réfection de la toiture (hors surélévation), ravalement de façade
• Réparations de plomberie, d'électricité, de carrelage
• Traitement contre les termites ou la mérule
• Diagnostics obligatoires (DPE, plomb, amiante, gaz, électricité, état des risques)

Amélioration : déductible en logement

Travaux qui apportent un équipement ou un élément de confort nouveau, ou mieux adapté aux conditions modernes, sans toucher à la structure du bâtiment.

• Installation du chauffage central, d'une pompe à chaleur, d'une VMC
• Création d'une salle de bains ou d'une cuisine dans un logement qui n'en avait pas
• Installation d'un ascenseur dans un immeuble existant
• Raccordement au tout-à-l'égout
• Isolation thermique des murs, de la toiture ou des planchers

Construction, reconstruction, agrandissement : non déductibles

Ces dépenses ne se déduisent pas des loyers. Elles augmentent le prix de revient du bien, ce qui réduira la plus-value imposable à la revente. Sont concernés :

• les travaux qui modifient de façon importante le gros œuvre ;
• les aménagements intérieurs d'une ampleur équivalente à une reconstruction ;
• tout ce qui augmente le volume ou la surface habitable : surélévation, extension, véranda habitable ;
• la transformation en logement d'un local qui n'en était pas un : garage, grenier, combles, local commercial ;
• la démolition suivie d'une reconstruction, frais de démolition compris.

Quand un chantier mêle plusieurs catégories, les travaux dissociables sont examinés un par un. Ceux qui sont indissociables d'une reconstruction ou d'un agrandissement suivent son sort et ne sont pas déductibles.

Cas pratiques

Sur quelle ligne de la 2044 ?

• Ligne 224 : travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration que vous payez directement, diagnostics obligatoires, honoraires d'architecte liés à ces travaux.
• Ligne 224 bis, sur option : travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement de la classe E, F ou G à A, B, C ou D (DPE avant et après, devis accepté depuis le 5 novembre 2022, paiement de 2023 à 2027). Ils relèvent la limite d'imputation du déficit jusqu'à 21 400 €. → simuler votre déficit foncier
• Ligne 229 : travaux de copropriété votés et financés par les provisions versées au syndic. Ceux que le syndic paie en urgence, hors provisions, vont en ligne 224.
• Lignes 212 et 224 : travaux à votre charge que le bail fait payer au locataire. Le montant s'ajoute à vos recettes (ligne 212) et se déduit en ligne 224. Sans clause du bail, rien n'est à déclarer.

Situations particulières

Avant la première mise en location

Les travaux réalisés sur un logement acheté vide, avant l'arrivée du premier locataire, sont déductibles s'ils sont déductibles par nature et si le logement est bien destiné à la location, ce que la location effective viendra confirmer. Ils ne le sont pas s'ils s'inscrivent dans une vente d'immeuble à rénover.

Locaux professionnels ou commerciaux

Pour un local loué à un professionnel, seuls les travaux de réparation et d'entretien sont déductibles. L'amélioration ne l'est pas, sauf pour faciliter l'accueil des personnes handicapées ou protéger le local de l'amiante.

Travaux faits soi-même

Le prix des matériaux est déductible, pas la valeur de votre propre travail.

Année de déduction

Les travaux se déduisent l'année de leur paiement effectif, quelle que soit la date de la facture ou des travaux. Un acompte se déduit l'année de son versement, même si les travaux ont lieu l'année suivante. Les montants sont retenus toutes taxes comprises. Si les travaux sont subventionnés, ils se déduisent en totalité et la subvention est déclarée en recette l'année de son encaissement. → payer ses travaux avant le 31 décembre