Statuts de SCI : mentions obligatoires, clauses essentielles et publicité

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Les statuts sont la loi interne de la SCI : ils fixent qui décide, comment on entre et on sort, ce qui se passe au décès d'un associé. Des statuts téléchargés sans adaptation peuvent poser problème des années plus tard. Voici ce qui est obligatoire, les clauses qui méritent une rédaction soignée, et les formalités de publicité.

1. Ce que les statuts doivent contenir

Selon l'article 1835 du Code civil, les statuts sont écrits et indiquent les apports, la forme de la société, son objet, sa dénomination, son siège, son capital, sa durée et ses modalités de fonctionnement. Quelques repères :

• Durée : 99 ans au maximum (article 1838). C'est un plafond : on peut en choisir une plus courte et la proroger.
• Objet : civil (la gestion d'un patrimoine immobilier), non commercial.
• Capital : divisé en parts égales (article 1845-1) ; les apports en industrie ne forment pas le capital mais donnent droit aux bénéfices et aux pertes (article 1843-2).
• Gérant : son mode de nomination et ses pouvoirs relèvent des statuts (voir le gérant de SCI).

2. Les clauses à soigner

Agrément des cessions de parts

Par défaut, la cession de parts à un tiers requiert le consentement de tous les associés. Les statuts peuvent abaisser cette exigence à une majorité, confier l'agrément au gérant, ou dispenser de l'agrément les cessions entre associés, au conjoint, aux ascendants et aux descendants (article 1861). Si la société garde le silence pendant six mois après la dernière notification, l'agrément est présumé acquis, sauf dissolution décidée dans ce délai (articles 1863 et 1864). Voir aussi la fiscalité de la cession de parts.

Décès d'un associé

La société continue en principe avec les héritiers, sauf clause d'agrément. Les statuts peuvent prévoir la dissolution, la continuation avec les seuls survivants, ou avec le conjoint ou certains héritiers (article 1870). Les héritiers non agréés n'ont droit qu'à la valeur des parts (article 1870-1). Voir la succession d'un bien locatif en SCI.

Retrait d'un associé

Il est possible dans les cas prévus par les statuts, avec l'autorisation unanime des autres associés, ou avec une autorisation judiciaire pour juste motif (article 1869).

Démembrement des parts

Le nu-propriétaire vote en principe ; l'usufruitier vote sur l'affectation des bénéfices, sauf convention contraire (article 1844). Voir la donation de parts avec réserve d'usufruit.

Décisions collectives et modification des statuts

Le Code civil ne fixe pas de majorité générale : les décisions qui dépassent les pouvoirs du gérant se prennent à l'unanimité, sauf clause contraire (article 1852), et les statuts se modifient à l'unanimité sauf clause contraire (article 1836). C'est donc aux statuts de prévoir les majorités qui conviennent à votre famille ou à vos associés.

3. Publicité et formalités

• Signature des statuts, annonce légale de constitution, puis dépôt de la demande d'immatriculation sur le guichet des formalités.
• Un apport d'immeuble se fait par acte notarié.
• À titre indicatif, le forfait de l'annonce légale de constitution d'une SCI est de 191 € HT en 2026 (métropole) ; les tarifs sont révisés chaque année. Voir le coût de création d'une SCI.

4. Les pièges courants

• Croire que 99 ans est obligatoire : c'est un maximum.
• Supposer qu'on décide « à la majorité » par défaut : sans clause, l'unanimité s'applique pour ce qui dépasse les pouvoirs du gérant.
• Ne rien prévoir pour le décès : l'entrée d'héritiers non souhaités peut bloquer la gestion.
• Un objet qui sort du civil : une activité commerciale n'est pas compatible avec l'objet civil d'une SCI.

Questions fréquentes

Quelle est la durée maximale d'une SCI ?

99 ans au maximum. C'est un plafond, pas une obligation.

Comment modifier les statuts d'une SCI ?

À l'unanimité des associés par défaut, sauf clause contraire ; les engagements d'un associé ne peuvent être augmentés sans son accord.

Que se passe-t-il à la mort d'un associé ?

La société continue avec les héritiers sauf clause d'agrément ; les statuts peuvent prévoir autre chose. Les héritiers non agréés n'ont droit qu'à la valeur des parts.

Un associé peut-il vendre ses parts librement ?

Pas par défaut : la cession à un tiers suppose le consentement de tous les associés, sauf clause qui abaisse l'exigence ou dispense certaines cessions.