Le syndic administre la copropriété : il exécute les décisions de l'assemblée, tient la comptabilité, gère les contrats et conserve les archives. Pour le bailleur, c'est aussi lui qui fournit les décomptes de charges, indispensables pour régulariser avec le locataire et pour déclarer ses revenus fonciers. Voici ce qu'on peut attendre de lui, et que faire quand il manque à ses obligations.
En bref
- Le syndic ouvre un compte bancaire séparé au nom du syndicat ; faute de le faire dans les trois mois de sa désignation, son mandat peut être déclaré nul.
- Il tient le carnet d'entretien de l'immeuble, que les copropriétaires peuvent consulter.
- Il met à disposition des copropriétaires des documents en ligne (règlement, derniers procès-verbaux, carnet d'entretien).
- Il est désigné et révoqué par l'assemblée générale, à la majorité de l'article 25.
Ses missions
- Exécuter les décisions de l'assemblée et administrer l'immeuble : conservation, entretien, contrats, assurance.
- Tenir la comptabilité du syndicat, établir le budget prévisionnel et appeler les provisions.
- Gérer l'argent sur un compte séparé ouvert au nom du syndicat, avec un second compte dédié lorsqu'il existe un fonds de travaux.
- Convoquer l'assemblée générale au moins une fois par an et tenir les archives.
- Tenir le carnet d'entretien de l'immeuble, tenu à jour et consultable par les copropriétaires.
Les documents auxquels vous avez droit
Le syndic doit donner accès aux copropriétaires, notamment par un espace en ligne sécurisé, à un socle de documents : règlement de copropriété, dernière fiche synthétique, carnet d'entretien, procès-verbaux des dernières assemblées. Avant l'assemblée, vous pouvez consulter les pièces justificatives des charges. Vous pouvez demander une copie du carnet d'entretien, à vos frais. La liste exacte évolue : vérifiez-la dans le texte en vigueur ou sur les pages de l'ANIL.
Pourquoi c'est important pour un bailleur
- Régularisation des charges : vous avez besoin du décompte annuel pour répartir entre charges récupérables et non récupérables. Voir la régularisation des charges locatives.
- Déclaration 2044 : les provisions versées (ligne 229) et leur régularisation (ligne 230) viennent du relevé du syndic. Voir copropriétaire bailleur et 2044.
- Vente du lot : le syndic fournit les documents demandés pour la vente. Voir vendre un logement loué.
Que faire quand le syndic ne répond pas
- Écrire au syndic, de préférence par lettre recommandée, en citant la demande (document, décompte, convocation).
- Saisir le conseil syndical, qui assiste et contrôle le syndic, s'il existe.
- Mettre le sujet à l'ordre du jour de la prochaine assemblée : l'assemblée peut décider de ne pas renouveler le contrat du syndic et d'en désigner un autre, à la majorité de l'article 25.
- Demander conseil à l'ADIL de votre département avant d'engager une procédure.
Voir aussi l'assemblée générale.
Questions fréquentes
Le syndic doit-il avoir un compte bancaire séparé ?
Oui. Il ouvre un compte au nom du syndicat, et si ce compte n'est pas ouvert dans les trois mois de sa désignation, son mandat peut être déclaré nul. Un second compte est requis lorsqu'un fonds de travaux existe.
Puis-je consulter les documents de la copropriété ?
Oui. Le syndic doit donner accès à un socle de documents, notamment en ligne, et vous pouvez consulter les justificatifs de charges avant l'assemblée.
Qui nomme le syndic ?
L'assemblée générale des copropriétaires, à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25).
Comment changer de syndic ?
En ne renouvelant pas le contrat et en désignant un autre syndic par un vote de l'assemblée générale. Mettez le sujet à l'ordre du jour avec le conseil syndical.
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- Service-Public.fr : syndic de copropriété
- DGCCRF : le syndic de copropriété, son rôle et ses obligations
- ANIL : documents que le syndic doit mettre en ligne dans un espace sécurisé
Ce modèle a une valeur informative : adaptez-le à votre situation, vérifiez les textes en vigueur et, en cas de doute, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département.