Décès du bailleur : que devient le bail, qui encaisse les loyers, quelles démarches ?

Accueil › Blog › Décès du bailleur

Un parent propriétaire d'un logement loué vient de décéder. Le locataire reste-t-il ? À qui doit-il payer son loyer ? Les héritiers peuvent-ils donner congé ou vendre ? Le bail survit au bailleur, mais sa gestion change de mains, souvent en indivision. Voici les règles et les démarches, à jour au 4 octobre 2026.

Le bail continue avec les héritiers

« Le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur » (article 1742 du Code civil). Les héritiers sont saisis de plein droit des biens et des droits du défunt (article 724) : ils deviennent bailleurs, et le bail se poursuit avec le même loyer, la même durée et les mêmes clauses de révision. Le locataire n'a rien à signer.

Si le logement appartient à une SCI, rien ne change pour le bail : la société, qui reste bailleresse, continue avec les héritiers de l'associé décédé, qui reçoivent ses parts, sauf clause d'agrément ou de continuation prévue par les statuts (article 1870). → Transmettre un bien locatif

Qui encaisse les loyers ?

Les comptes dont le défunt était seul titulaire sont bloqués dès que la banque apprend le décès. Le locataire qui continue de payer de bonne foi sur l'ancien compte est libéré : son paiement entre dans l'actif de la succession. Les héritiers, ou le notaire, doivent donc lui écrire rapidement pour indiquer l'identité des nouveaux bailleurs, le nom de la personne chargée de la gestion et les nouvelles coordonnées de paiement.

Un héritier qui n'a pas encore pris parti peut encaisser les loyers sans être réputé avoir accepté la succession, à condition de ne pas agir en qualité d'héritier et de justifier que les fonds ont servi à payer les dettes urgentes de la succession (frais funéraires, impôts dus par le défunt…) ou ont été déposés chez un notaire ou consignés (article 784).

Gérer en indivision

Avec plusieurs héritiers, le logement est en indivision. Les indivisaires réunissant au moins deux tiers des droits peuvent, notamment (article 815-3) :

• faire les actes d'administration ;
• donner un mandat général d'administration à l'un d'eux ou à un tiers ;
• conclure et renouveler les baux d'habitation.

Les autres indivisaires doivent être informés, faute de quoi ces décisions leur sont inopposables. L'héritier qui gère seul au su des autres, sans opposition, a un mandat tacite pour les actes courants, mais pas pour conclure ou renouveler un bail. Les loyers reviennent à l'indivision, et chacun en profite à proportion de ses droits (article 815-10). Une convention d'indivision clarifie la gestion. → La convention d'indivision

Si le conjoint survivant a choisi l'usufruit, il perçoit seul les loyers et peut seul consentir un bail d'habitation ; un bail de plus de neuf ans, ou renouvelé plus de deux ans avant son échéance, n'est toutefois opposable aux nus-propriétaires, à la fin de l'usufruit, que dans certaines limites (article 595). Un congé pour vendre la pleine propriété suppose l'accord des nus-propriétaires.

Donner congé ou vendre

• Congé pour reprise (location vide) : il peut être donné au profit de tout membre de l'indivision (article 13 de la loi du 6 juillet 1989), avec six mois de préavis et les mentions habituelles. Cette faculté ne vaut pas pour un meublé, l'article 13 ne figurant pas parmi ceux que l'article 25-3 lui rend applicables.
• Congé pour vendre : c'est un acte de disposition, qui exige l'accord de tous les indivisaires ; un congé donné sans cet accord est nul (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-21.610). Le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption.
• Forme : un congé délivré au nom de « l'indivision », qui n'a pas la personnalité juridique, est nul ; il doit l'être au nom des indivisaires, ou par l'un d'eux justifiant de l'accord des autres.
• Vendre le logement occupé, sans congé, est possible à l'unanimité. À défaut, les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent, après une déclaration devant notaire, demander au tribunal d'autoriser la vente par licitation (article 815-5-1) ; cette voie est fermée si la propriété est démembrée (usufruit du conjoint, par exemple) ou si un indivisaire est présumé absent ou hors d'état de manifester sa volonté. Le locataire n'a pas de droit de préemption au titre de la loi de 1989, et le bail se poursuit avec l'acquéreur.

Les délais imposés à l'acquéreur d'un logement occupé pour donner congé ont été appliqués par la cour d'appel de Paris au légataire (19 novembre 2021), mais pas à l'héritier, qui continue la personne du défunt (12 mars 2019) ; la Cour de cassation n'a pas tranché. → Le congé pour reprise · → Le congé pour vendre

Dépôt de garantie, quittances, assurances

• Dépôt de garantie : sa restitution incombe au nouveau bailleur (article 22 de la loi de 1989). Les héritiers devront le rendre au départ du locataire, même s'ils n'en ont jamais reçu les fonds. → Le dépôt de garantie
• Quittances : établies au nom des héritiers bailleurs, nommément, ou de leur mandataire, et non au nom de « l'indivision ».
• Assurances : l'assurance propriétaire non occupant continue de plein droit au profit des héritiers, tenus solidairement des primes ; eux comme l'assureur peuvent la résilier (article L. 121-10 du code des assurances). Pour la garantie loyers impayés, vérifiez les conditions du contrat en cas de décès. Signalez le décès à l'assureur.
• Caf : si l'aide au logement est versée au bailleur, signalez le changement de bailleur et de coordonnées bancaires. → L'aide au logement versée au bailleur

Les impôts et la succession

• Année du décès : les loyers encaissés jusqu'au décès figurent sur la déclaration de revenus du défunt, souscrite par les héritiers au printemps suivant (article 204 du CGI).
• Ensuite : chaque indivisaire déclare sa quote-part des revenus fonciers sur sa propre déclaration ; l'usufruitier déclare la totalité des loyers. Aucune déclaration n° 2072 n'est due pour une indivision. → Déclarer les revenus d'une indivision
• Déclaration de succession : dans les six mois du décès en France (douze mois s'il a eu lieu à l'étranger), en pratique par le notaire, dont l'intervention est obligatoire lorsque la succession comprend un immeuble. Le logement est retenu à sa valeur vénale, en tenant compte de l'occupation : l'administration ne fixe pas de décote forfaitaire, qui se justifie par des ventes comparables de logements occupés. Les loyers courus jusqu'au jour du décès et non encore payés, prorata du terme en cours compris, font partie de l'actif.

Les démarches, dans l'ordre

1. Contacter le notaire, qui établit l'acte de notoriété et la déclaration de succession.
2. Informer le locataire par écrit : héritiers, gestionnaire, coordonnées de paiement.
3. Désigner un gestionnaire (mandat à la majorité des deux tiers) et ouvrir un compte pour encaisser les loyers.
4. Prévenir l'assureur, le syndic de copropriété et, le cas échéant, la Caf.
5. Déposer la déclaration de revenus du défunt, puis déclarer chacun sa part les années suivantes.

Questions fréquentes