Louer un studio à son enfant étudiant, loger un parent, céder un appartement à un ami : louer à un proche est courant, mais ce n'est pas une location comme les autres. Le bail suit les règles habituelles ; en revanche, les aides au logement, l'impôt et, plus tard, la succession peuvent réserver des surprises. Voici ce qu'il faut savoir.
En bref
- Le bail est un bail ordinaire, écrit, soumis à la loi du 6 juillet 1989.
- Pas d'aide au logement si le bailleur est un ascendant ou un descendant du locataire ou de son conjoint, même pour une partie du logement ou via une SCI ; l'aide reste possible si c'est un frère, une sœur, un oncle ou un cousin.
- Logement prêté gratuitement : pas de revenu imposable, mais aucune charge déductible.
- Loyer très bas : l'administration peut réintégrer l'avantage consenti dans vos revenus fonciers.
- Succession : un logement gratuit peut être rapporté si l'on prouve une intention de donner.
Un bail comme un autre
La loi du 6 juillet 1989 est d'ordre public et ne prévoit aucune exception pour la famille : louer sa résidence principale à un proche, c'est conclure un bail ordinaire, écrit, avec la même durée, les mêmes diagnostics, le même dépôt de garantie maximal et les mêmes règles de congé qu'avec un inconnu (articles 2 et 3). Un bail en bonne forme, des quittances et des loyers réellement encaissés sont aussi ce qui distingue une location d'un simple prêt aux yeux de l'administration.
Les aides au logement
Les aides personnelles au logement (APL, ALF, ALS) ne sont pas dues lorsque le logement appartient, même en partie, au locataire, à son conjoint ou à l'un de leurs ascendants ou descendants, directement ou par des parts de société comme une SCI (article L. 822-3 du code de la construction et de l'habitation). L'aide reste possible si l'ensemble des parts de propriété et d'usufruit ainsi détenues reste inférieur à 10 %, toutes parts confondues (article R. 822-1).
Concrètement, votre enfant ne peut pas toucher d'APL pour un logement que vous lui louez. L'aide reste possible si le bailleur est un frère ou une sœur, un oncle ou une tante, un cousin, un neveu ou une nièce. Selon l'administration, l'exclusion vise aussi les ascendants et descendants du partenaire de Pacs ou du concubin du locataire.
Loyer normal, minoré ou gratuit : l'impôt
| Situation | Revenus imposables | Charges |
|---|---|---|
| Loyer de marché | Revenus fonciers (ou BIC en meublé) comme pour un tiers | Déductibles normalement |
| Loyer nettement inférieur à la valeur locative | L'administration peut ajouter au loyer l'avantage consenti | Déductibles, sauf si le bail est écarté comme fictif |
| Logement prêté gratuitement | Aucun | Aucune déduction, taxe foncière comprise |
Loyer minoré. Un bail n'est pas écarté au seul motif que le loyer est bas. Mais lorsque le loyer est « notoirement inférieur à la valeur locative » sans circonstance indépendante de votre volonté, l'administration peut l'augmenter du montant de la libéralité consentie au locataire ; elle note que ces situations concernent le plus souvent un bail consenti à un membre de la famille (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-10-10, § 430). Un bail fictif est écarté : aucun revenu n'est alors retenu, et aucune charge n'est déductible (§ 440).
Logement prêté. Mettre gratuitement un logement à la disposition d'un proche, sans bail, revient à s'en réserver la jouissance : il n'y a pas de revenu à déclarer, mais en contrepartie aucune charge ne se déduit (BOFiP, BOI-RFPI-CHAMP-20-20). Les travaux et intérêts d'emprunt ne créent donc pas de déficit foncier. → Les charges déductibles en location nue
Loger un parent dans le besoin
Si vous mettez gratuitement un logement dont vous êtes propriétaire à la disposition de vos parents dans le besoin, vous pouvez déduire de votre revenu global cette aide en nature, comme une pension alimentaire, pour un montant égal au loyer que vous pourriez obtenir d'un tiers (BOFiP, BOI-IR-BASE-20-30-20-10, § 140). La déduction est limitée aux besoins réels de vos parents. Vous la déclarez en case 6GU ; vos parents doivent la déclarer comme pension reçue (case 1AO). Les charges qui incombent normalement au propriétaire ne sont pas déductibles. Pour un enfant majeur, la doctrine prévoit seulement un forfait lorsqu'il vit sous votre toit (BOI-IR-BASE-20-30-20-20, § 220) ; elle ne prévoit pas la déduction de la valeur locative d'un logement séparé que vous lui prêtez.
Le risque successoral
Ce qu'un héritier a reçu du défunt, directement ou indirectement, doit en principe être rapporté à la succession (article 843 du Code civil). Un logement occupé gratuitement ou à un loyer très faible peut donc être pris en compte au partage, au détriment de l'enfant qui en a profité. La Cour de cassation exige toutefois de prouver un appauvrissement du parent et son intention de donner : ce n'est pas automatique (Cass. 1re civ., 18 janvier 2012, n° 09-72.542 et n° 11-12.863). Si vous aidez un enfant plus que les autres, parlez-en à votre notaire. → Transmettre un bien locatif
Reprendre le logement pour un proche
À l'inverse, vous pouvez donner congé à un locataire pour loger un proche, à l'échéance du bail. Le bénéficiaire de la reprise ne peut être que vous-même, votre conjoint, votre partenaire de Pacs, votre concubin notoire depuis au moins un an, vos ascendants ou descendants, ou ceux de votre conjoint, partenaire ou concubin (article 15 de la loi de 1989). Un frère, une sœur ou un ami n'en font pas partie, et la décision de reprise doit être réelle et sérieuse. → Le guide de la fin de bail
Questions fréquentes
Mon enfant peut-il toucher les APL si je lui loue un logement ?
Non. Les aides au logement ne sont pas dues lorsque le logement appartient à un ascendant ou un descendant du locataire ou de son conjoint, y compris par l'intermédiaire d'une SCI, sauf si l'ensemble des parts de propriété et d'usufruit ainsi détenues reste inférieur à 10 %.
Puis-je louer à mon enfant à un loyer symbolique ?
Vous le pouvez, mais si le loyer est notoirement inférieur à la valeur locative, l'administration peut réintégrer l'avantage consenti dans vos revenus fonciers. Si le bail est jugé fictif, vous perdez toute déduction de charges. Un loyer proche du marché, réellement payé, évite ces difficultés.
Un logement prêté gratuitement à un proche est-il imposable ?
Non, il ne produit pas de revenu imposable. En contrepartie, aucune charge ne peut être déduite : ni travaux, ni intérêts d'emprunt, ni taxe foncière.
Faut-il un bail écrit avec un membre de sa famille ?
Oui. La loi de 1989 s'applique comme avec un tiers et impose un contrat écrit. Il sert aussi de preuve qu'il s'agit d'une location et non d'un prêt.
Peut-on reprendre un logement loué pour y loger son frère ?
Non. Le congé pour reprise ne peut profiter qu'au bailleur, à son conjoint, partenaire ou concubin notoire, et à leurs ascendants ou descendants.
Des loyers tracés, même en famille
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- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : article 2 (ordre public), article 3 (bail écrit), article 15 (congé pour reprise)
- Code de la construction et de l'habitation, article L. 822-3 (aides au logement) et article R. 822-1 (seuil de 10 %) ; service-public, aide au logement et logement appartenant à un proche
- BOFiP : BOI-RFPI-BASE-10-10 (loyer minoré, § 420 à 440), BOI-RFPI-CHAMP-20-20 (logement dont le propriétaire se réserve la jouissance), BOI-IR-BASE-20-30-20-10 (aide en nature aux ascendants), BOI-IR-BASE-20-30-20-20 (enfants majeurs) ; impots.gouv.fr, logement mis à la disposition d'un parent
- Article 843 du Code civil (rapport des libéralités) ; Cass. 1re civ., 18 janvier 2012, n° 09-72.542 ; n° 11-12.863
Cet article a une valeur informative et ne remplace pas le conseil d'un notaire ou d'un expert-comptable.