Donner pour quelques années les loyers d'un appartement à un enfant étudiant, ou à une association, tout en restant propriétaire : c'est la donation temporaire d'usufruit. L'opération allège l'impôt sur le revenu et l'IFI du donateur, mais l'administration la surveille de près. Voici comment elle fonctionne, ce qu'elle coûte et les conditions à respecter, à jour au 4 octobre 2026.
En bref
- Principe : vous donnez l'usufruit pour une durée fixe ; le bénéficiaire perçoit et déclare les loyers ; vous récupérez la pleine propriété au terme, sans droits.
- Droits de donation : calculés sur 23 % de la valeur du bien par tranche de dix ans (article 669 II du code général des impôts).
- Intérêts : loyers sortis de vos revenus, bien sorti de votre IFI.
- Précaution : l'opération doit avoir une vraie justification, comme aider un enfant majeur à financer ses études, et une réalité économique.
Le principe
La propriété d'un bien peut être démembrée entre l'usufruit, le droit d'en jouir et d'en percevoir les revenus, et la nue-propriété. La donation temporaire d'usufruit consiste à donner l'usufruit pour une durée fixe, en conservant la nue-propriété. L'usufruitier peut louer le bien et en percevoir les loyers (article 595 du Code civil) ; son droit s'éteint « par l'expiration du temps pour lequel il a été accordé » (article 617). La donation d'un immeuble se fait devant notaire.
Ce que l'opération change
- Impôt sur le revenu : les loyers sont imposés chez l'usufruitier, et sortent donc des revenus fonciers du donateur. Pour un enfant, il ne doit pas faire partie du foyer fiscal du donateur.
- IFI : un bien démembré est imposé chez l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété (article 968 du code général des impôts) ; le nu-propriétaire n'a plus à le déclarer. Un enfant étudiant sera en général sous le seuil de l'IFI, et une association n'y est pas soumise.
- Aide à un enfant : il perçoit des loyers pour financer ses études, ou peut occuper lui-même le logement.
Le coût de la donation
L'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier (article 669 II du code général des impôts) : un usufruit de 3 ou de 10 ans vaut 23 %, un usufruit de 11 ans 46 %.
Exemple : un appartement de 200 000 € donné en usufruit pour huit ans à un enfant. Valeur taxable : 200 000 × 23 % = 46 000 €, couverte par l'abattement de 100 000 € entre parent et enfant (article 779), s'il n'a pas déjà été utilisé par des donations des quinze dernières années : aucun droit à payer, hors frais de notaire.
Une donation à certains organismes, comme les fondations et associations reconnues d'utilité publique à but d'assistance ou de bienfaisance, est exonérée de droits (article 795). Toutes les associations ne le sont pas : vérifiez la catégorie de l'organisme. Ne comptez pas sur la réduction d'impôt pour dons de 66 % : l'administration considère que ce type de donation n'y ouvre pas droit.
Les conditions pour éviter l'abus de droit
L'administration peut écarter une opération dont le but est exclusivement fiscal (article L. 64 du livre des procédures fiscales) ou, pour les actes passés depuis le 1er janvier 2020, principalement fiscal (article L. 64 A). Sa doctrine fixe deux repères :
- Au profit d'un enfant : l'économie d'IFI n'est pas abusive si la donation bénéficie à un enfant majeur qui ne fait pas partie du foyer fiscal du donateur, et qu'elle est justifiée par la volonté de l'aider à financer ses études, en lui permettant d'occuper le logement ou d'en percevoir les loyers, avec une substance patrimoniale réelle et sans clause manifestement abusive, comme une donation librement révocable (BOI-CF-IOR-30-20, § 120).
- Au profit d'un organisme : la donation n'est en principe pas regardée comme abusive si elle est faite par acte notarié, pour une durée d'au moins trois ans, à une fondation ou association reconnue d'utilité publique ou à un organisme assimilé, que les biens contribuent à son objet et que les fruits lui reviennent effectivement, sans rétrocession (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, § 280).
Dans tous les cas, l'usufruitier doit réellement percevoir et utiliser les loyers. Une donation dont les loyers reviennent en pratique au donateur serait requalifiée. Faites établir l'acte par un notaire, qui vérifiera ces points.
Le bail en cours et les travaux
L'usufruitier devient le bailleur : il encaisse les loyers, délivre les quittances et doit notifier au locataire son nom et son adresse, comme en cas de mutation du logement (article 3 de la loi du 6 juillet 1989). Le bail en cours continue. Les grosses réparations, comme celles des gros murs ou de la toiture, restent à la charge du nu-propriétaire (articles 605 et 606 du Code civil). Tant que le bien est loué normalement et que les loyers sont imposés chez l'usufruitier, il peut déduire ces dépenses de ses autres revenus fonciers, ou constater un déficit foncier s'il n'en a pas ; l'entretien courant incombe à l'usufruitier. → La nue-propriété · → Donation de parts de SCI et démembrement
À la fin de l'usufruit
Au terme fixé, l'usufruit s'éteint et le donateur retrouve automatiquement la pleine propriété, sans droits de mutation (article 1133 du code général des impôts). Il redevient le bailleur du locataire en place : informez celui-ci du changement. Le bail consenti par l'usufruitier continue dans les limites prévues par l'article 595 du Code civil.
Questions fréquentes
Comment sont calculés les droits sur une donation temporaire d'usufruit ?
Sur 23 % de la valeur du bien en pleine propriété par période de dix ans, sans fraction : 23 % pour une durée de dix ans au plus, 46 % de plus de dix ans à vingt ans.
Qui déclare les loyers pendant la durée de l'usufruit ?
L'usufruitier, c'est-à-dire l'enfant ou l'organisme qui a reçu l'usufruit. Ils sortent des revenus du donateur.
La donation temporaire d'usufruit réduit-elle l'IFI ?
Oui : le bien est imposé chez l'usufruitier, et le nu-propriétaire n'a plus à le déclarer pendant la durée de l'usufruit.
Quelle durée minimale prévoir ?
Pour une donation à un organisme, la doctrine fiscale exige au moins trois ans. Pour un enfant, aucune durée n'est fixée, mais l'opération doit répondre à un besoin réel, comme le financement de ses études.
Que se passe-t-il à la fin de l'usufruit ?
Le donateur redevient pleinement propriétaire, sans droits à payer, et reprend la gestion du bail en cours.
Un nouveau bailleur dans la famille
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- Code civil : article 595, article 605, article 606, article 617
- Code général des impôts : article 669, article 795, article 968, article 1133 ; livre des procédures fiscales : article L. 64, article L. 64 A
- BOFiP, BOI-CF-IOR-30-20 (abus de droit, § 120) ; BOI-PAT-IFI-20-20-30-10 (donation à un organisme, § 280) ; BOI-RFPI-BASE-30-20 (nu-propriétaire, § 70)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3
Article à jour au 4 octobre 2026. Il a une valeur informative et ne remplace pas le conseil d'un notaire ou d'un conseiller fiscal.