Le locataire qui a envoyé son congé se ravise : il veut finalement rester. Ou c'est vous qui avez donné congé pour vendre et la vente tombe. Peut-on annuler le préavis ? En principe non, sauf accord de l'autre partie. Voici ce que dit la jurisprudence et comment sécuriser un retour en arrière.
En bref
- Un congé régulièrement donné met fin au bail : il ne peut pas être rétracté sans le consentement de celui à qui il est adressé.
- Le bailleur peut accepter par écrit que le locataire reste : mieux vaut alors signer un avenant ou un nouveau bail.
- Une lettre qui « se rétracte » n'est pas un nouveau congé : le préavis légal reste à respecter.
- Le même principe vaut pour le congé du bailleur : le locataire n'est pas obligé d'accepter qu'on le retire.
La règle
La Cour de cassation juge de longue date qu'un congé met fin au bail et ne peut être rétracté sans le consentement de celui à qui il a été donné (Cass. civ. 3e, 29 avril 1987). Autrement dit, le locataire qui envoie son congé ne peut pas, seul, le retirer, et le bailleur ne peut pas non plus retirer seul le sien. Les juges ont aussi refusé de voir dans une lettre de « rétractation » un nouveau congé valable : le locataire devait encore respecter un préavis dans les formes et délais légaux.
À savoir : la situation précise (date du courrier, réponse du bailleur, état du logement) peut changer l'analyse. En cas de désaccord, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département avant toute décision.
Avec l'accord de l'autre partie
Rien n'interdit aux parties de s'entendre pour maintenir la location. Si le bailleur accepte que le locataire reste :
- Formalisez l'accord par écrit, daté et signé par tous les titulaires du bail, en visant le congé donné et sa date.
- Précisez ce qui change ou non : loyer, durée, dépôt de garantie, caution. Un avenant est adapté si le bail est maintenu à l'identique.
- Vérifiez la caution : l'engagement d'une caution peut s'éteindre avec le congé, faites-lui confirmer son accord par écrit. Voir l'acte de cautionnement.
- Arrêtez les visites et retirez l'annonce, si vous aviez commencé à relouer.
Si le bailleur refuse, le congé produit ses effets : le locataire doit quitter les lieux à la fin du préavis. Il peut chercher un nouveau bail avec vous, mais vous n'y êtes pas tenu.
Et si c'est le bailleur qui renonce ?
Le congé pour vente ou pour reprise délivré par le bailleur est, lui aussi, un acte qui met fin au bail. Le locataire peut préférer partir, par exemple s'il a déjà trouvé un logement. Si la vente ne se fait plus, proposez-lui par écrit de rester et obtenez sa réponse. Voir congé pour vendre et congé pour reprise. Un congé frauduleux (motif qui ne se réalise pas) expose le bailleur à des sanctions : mieux vaut ne pas donner congé avant d'être certain de son projet.
La formulation à utiliser
Un exemple de courrier d'accord, à adapter : « Je soussigné(e) [bailleur], bailleur du logement situé [adresse], accepte que [locataire], qui m'a donné congé le [date], reste dans les lieux. Le bail du [date] se poursuit aux mêmes conditions, sauf [modifications]. Le congé du [date] est réputé non avenu. » Faites-le signer par toutes les parties, et conservez-le avec le bail.
Questions fréquentes
Le locataire peut-il annuler son préavis seul ?
Non. Un congé régulièrement donné met fin au bail et ne peut être rétracté sans le consentement du bailleur.
Que faire si le locataire veut rester après avoir donné congé ?
Si vous êtes d'accord, formalisez-le par écrit, daté et signé par toutes les parties, de préférence par un avenant ou un nouveau bail. Si vous refusez, le congé produit ses effets.
Une lettre de rétractation vaut-elle nouveau congé ?
Non. Les juges ont refusé de la traiter comme un nouveau congé valable : le préavis doit être donné dans les formes et délais légaux.
Un bailleur peut-il retirer son congé pour vendre ?
Pas seul : le locataire peut avoir pris ses dispositions. Proposez-lui par écrit de rester et obtenez son accord.
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- ANIL : rétractation de l'engagement du locataire (jurisprudence)
- Légifrance : article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (congé)
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 avril 1987, n° 85-17.573
Ce modèle a une valeur informative : adaptez-le à votre situation, vérifiez les textes en vigueur et, en cas de doute, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département.