IFI : qui est concerné, barème, dettes déductibles et parts de SCI

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L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ne concerne qu'une minorité de bailleurs, mais ceux qui s'en approchent doivent connaître ses règles : le seuil, la façon dont comptent les parts de SCI, ce que l'on peut déduire. Voici l'essentiel, avec un exemple chiffré.

1. Qui est assujetti ?

Le foyer est assujetti lorsque son patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. Ce seuil d'assujettissement est distinct du début du barème (800 000 €) : un patrimoine net de 1 000 000 € n'est pas imposé à l'IFI.

2. Ce qui est pris en compte

• Les immeubles bâtis et non bâtis, loués ou non, détenus en direct.
• Les immeubles détenus indirectement, par des parts de sociétés : une SCI ne met donc pas l'immobilier à l'abri de l'IFI. Pour des parts de SCI, on retient la valeur des parts, pondérée par la part immobilière imposable de l'actif.
• La valeur vénale au 1er janvier, avec un abattement de 30 % sur la résidence principale (dont un seul des conjoints en imposition commune bénéficie).

Les biens professionnels sont exonérés sous conditions. Le démembrement et certains cas particuliers (conjoint survivant, etc.) obéissent à des règles spécifiques : voir un notaire ou l'administration fiscale.

3. Le barème

• jusqu'à 800 000 € : 0 % ;
• de 800 001 € à 1 300 000 € : 0,5 % ;
• de 1 300 001 € à 2 570 000 € : 0,7 % ;
• de 2 570 001 € à 5 000 000 € : 1 % ;
• de 5 000 001 € à 10 000 000 € : 1,25 % ;
• au-delà de 10 000 000 € : 1,5 %.

Une décote s'applique entre 1,3 et 1,4 million d'euros : 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net taxable.

Un exemple chiffré (fictif)

Pour un patrimoine net taxable de 1 500 000 € : 500 000 € dans la tranche à 0,5 % (de 800 000 à 1 300 000 €) donnent 2 500 € ; 200 000 € dans la tranche à 0,7 % (de 1 300 000 à 1 500 000 €) donnent 1 400 €. L'IFI s'élève à 3 900 €, avant les éventuels plafonnements ou réductions. Ces chiffres sont illustratifs.

4. Les dettes déductibles

• les emprunts contractés pour acquérir ou faire des travaux sur un bien imposable ;
• les taxes foncières et les charges de copropriété impayées ;
• à condition qu'elles existent et soient certaines au 1er janvier, soient à la charge du foyer et se rapportent à un actif imposable.

Des limites existent : un prêt in fine ou sans terme n'est que partiellement déductible, et au-delà de 5 millions d'euros de patrimoine, lorsque les dettes dépassent 60 % de la valeur des actifs, l'excédent n'est déductible qu'à hauteur de 50 %. Pour les emprunts, c'est en pratique le capital restant dû au 1er janvier qui compte.

5. La déclaration

L'IFI se déclare avec l'annexe 2042-IFI, jointe à la déclaration de revenus au printemps ; le paiement intervient en septembre. Voir le calendrier fiscal du bailleur.

6. Les pièges courants

• Confondre le seuil d'assujettissement (1,3 M€) et le début du barème (800 000 €).
• Oublier les parts de SCI : elles comptent, même si l'immobilier est logé dans la société.
• Déduire des dettes non certaines au 1er janvier ou sans lien avec un bien imposable.
• Oublier la valeur vénale : c'est la valeur de marché au 1er janvier, pas le prix d'achat.

Questions fréquentes

À partir de quel patrimoine est-on assujetti à l'IFI ?

Au-dessus de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier. Le barème commence à 800 000 €, mais l'impôt n'est dû que si le seuil de 1,3 million d'euros est dépassé.

Les parts de SCI comptent-elles dans l'IFI ?

Oui : les immeubles détenus indirectement par des parts de sociétés sont imposables ; pour les parts de SCI, on retient leur valeur pondérée par la part immobilière imposable de l'actif.

Les dettes sont-elles déductibles ?

Certaines : emprunts d'acquisition ou de travaux, taxes foncières, charges de copropriété impayées, à condition d'être certaines au 1er janvier et liées à un actif imposable.

Comment déclare-t-on l'IFI ?

Avec l'annexe 2042-IFI à la déclaration de revenus ; paiement en septembre.