Donner, transmettre ou vendre des parts de SCI suppose d'en fixer la valeur. La méthode de référence pour une société qui détient des immeubles est celle de l'actif net réévalué, souvent corrigée par des décotes. Voici comment la calculer, quelles décotes sont envisagées et pourquoi un avis d'expert reste prudent.
En bref
- L'actif net réévalué (ANR) = valeur vénale des immeubles et autres actifs − dettes de la société.
- La valeur d'une part s'obtient en divisant l'ANR, éventuellement corrigé, par le nombre de parts.
- Des décotes sont parfois appliquées : illiquidité (parts non cotées, cessibilité restreinte) et minorité.
- L'administration fiscale publie un guide de l'évaluation des entreprises et des titres de sociétés, qui traite spécifiquement des SCI.
Pourquoi évaluer des parts de SCI
- Donation ou succession : la valeur déclarée sert de base aux droits de mutation. Voir donation de parts de SCI avec démembrement et la succession d'un bien locatif en SCI.
- Cession de parts : le prix entre associés ou à un tiers. Voir cession de parts de SCI : fiscalité.
- Impôt sur la fortune immobilière : les parts de SCI détenant des immeubles y entrent pour la valeur correspondante. Voir IFI : bailleurs et SCI.
- Divorce, sortie d'un associé : le rachat des parts suppose un prix.
La méthode de l'actif net réévalué
Pour une société dont la valeur tient surtout à ses actifs, comme une SCI, on additionne la valeur vénale (valeur de marché actuelle) de chaque immeuble, la trésorerie et les autres actifs, puis on soustrait les dettes : emprunts restant dus, comptes courants d'associés, dettes fournisseurs.
Exemple (illustratif) : une SCI détient un immeuble estimé à 600 000 €, avec 150 000 € d'emprunt restant dû et 10 000 € de trésorerie. ANR = 600 000 + 10 000 − 150 000 = 460 000 €. Pour 1 000 parts, la valeur avant décote est de 460 € la part.
La difficulté principale est d'estimer l'immeuble : par comparaison avec des ventes récentes, par une estimation d'un professionnel ou d'un notaire, ou par un expert. Voir l'estimation d'un bien.
Les décotes
La valeur des titres d'une société non cotée ne se déduit pas toujours du seul ANR. Deux corrections sont couramment discutées :
- La décote d'illiquidité : des parts qui ne se vendent pas facilement, ou dont la cession est restreinte par les statuts, valent moins qu'un actif facilement cessible.
- La décote de minorité : une participation qui ne donne pas le contrôle de la société peut valoir moins que sa quote-part de l'ANR.
Le guide de l'évaluation des entreprises de l'administration fiscale donne des exemples chiffrés, avec par exemple une décote d'illiquidité de 20 % sur une valeur avant décote. Il s'agit d'exemples, pas d'un barème : le taux retenu dépend de la situation, des statuts et des circonstances, et il peut être contesté par l'administration. Aucune règle générale ne fixe de décote automatique pour les parts de SCI.
Donation, succession, cession, IFI
| Situation | Ce qu'on évalue | Précaution |
|---|---|---|
| Donation de parts | La valeur de pleine propriété, puis la répartition usufruit et nue-propriété | Valeur déclarée cohérente avec l'ANR et justifiée |
| Succession | La valeur des parts à la date du décès | Evaluation des immeubles à cette date |
| Cession | Le prix entre les parties | Prix cohérent avec la valeur de marché pour éviter une contestation |
| IFI | La part de la valeur correspondant aux immeubles, nette des dettes | Dettes admises selon les règles de l'impôt |
Les précautions
- Documenter l'évaluation : estimation de l'immeuble, bilan ou état des dettes, calcul de l'ANR.
- Garder une cohérence entre les valeurs utilisées pour la donation, l'IFI et la cession.
- Faire appel à un expert (notaire, expert-comptable, expert en évaluation) pour les montants importants : une valeur trop basse peut être redressée.
- Apport à une holding : cette opération a des règles fiscales spécifiques que cet article ne traite pas ; faites-vous accompagner.
Questions fréquentes
Comment calculer la valeur d'une part de SCI ?
On calcule l'actif net réévalué : valeur vénale des immeubles et autres actifs moins les dettes, puis on divise par le nombre de parts. Une décote peut ensuite être appliquée.
Quelles décotes s'appliquent aux parts de SCI ?
Une décote d'illiquidité et une décote de minorité sont couramment discutées. Il n'existe pas de taux automatique : le taux dépend des circonstances et peut être contesté.
Faut-il un expert pour évaluer des parts de SCI ?
Ce n'est pas obligatoire, mais c'est prudent pour des montants importants, car une valeur trop basse peut être redressée.
La valeur des parts compte-t-elle pour l'IFI ?
Oui : les parts de SCI détenant des immeubles entrent dans l'assiette de l'IFI pour la valeur correspondant aux immeubles, nette des dettes.
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- impots.gouv.fr : guide de l'évaluation des entreprises et des titres de sociétés
- Commission des participations et des transferts : étude sur les méthodes de valorisation
Ce guide a une valeur informative et ne remplace pas une évaluation par un professionnel. Les exemples chiffrés sont illustratifs.