Les obligations comptables d'une SCI dépendent de son régime fiscal : à l'impôt sur le revenu, une comptabilité de trésorerie suffit le plus souvent ; à l'impôt sur les sociétés, la SCI tient une comptabilité complète avec bilan. Dans les deux cas, les associés doivent approuver les comptes chaque année. Voici ce qui est exigé, et ce qui relève de vos statuts.
En bref
- SCI à l'IR : une comptabilité de trésorerie (recettes et dépenses) suffit dans la plupart des cas ; elle dépose chaque année une déclaration 2072.
- SCI à l'IS : comptabilité d'engagement selon le plan comptable général, avec bilan, compte de résultat et annexe ; elle dépose la liasse fiscale avec le formulaire 2065.
- Les associés approuvent les comptes chaque année ; le délai se fixe dans les statuts, souvent six mois après la clôture.
- Une SCI qui loue en meublé ne peut pas utiliser la 2072 et relève de la 2065.
IR ou IS : ce qui change
| SCI à l'IR | SCI à l'IS | |
|---|---|---|
| Imposition | Les associés, selon leur quote-part | La société, sur ses bénéfices |
| Comptabilité | De trésorerie (recettes et dépenses) dans la plupart des cas | D'engagement, plan comptable général |
| Bilan | Pas exigé par la loi fiscale dans la plupart des cas ; peut l'être par les statuts ou une banque | Oui, avec compte de résultat et annexe |
| Déclaration | 2072 (revenus fonciers) | 2065 et liasse fiscale |
Le régime par défaut d'une SCI composée de particuliers est l'impôt sur le revenu ; l'impôt sur les sociétés est possible sur option. Voir SCI à l'IS ou à l'IR : quel régime choisir.
Ce que contient la comptabilité
- Recettes : loyers et charges encaissés, avec les justificatifs.
- Dépenses : charges, intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurances.
- Comptes des associés : apports, comptes courants, quote-part de chacun. Voir le compte courant d'associé.
- À l'IS : amortissements, bilan, compte de résultat. Voir un exemple de comptabilité de SCI familiale.
Les déclarations fiscales
- SCI à l'IR : la déclaration 2072 (S ou C selon le cas) se dépose chaque année par voie électronique. Chaque associé reporte ensuite sa quote-part sur sa propre déclaration. Voir la déclaration 2072 : mode d'emploi.
- SCI à l'IS : le formulaire 2065 accompagné des tableaux de la liasse fiscale, dans les trois mois suivant la clôture de l'exercice en principe. Une SCI qui loue en meublé relève de ce régime.
Les dates exactes changent d'une année à l'autre : vérifiez-les sur impots.gouv.fr.
L'approbation des comptes
- Le gérant établit les comptes de l'exercice (ou le rapport annuel de gestion à l'IR) et les met à disposition des associés avec la convocation.
- Les associés se réunissent en assemblée générale. Le délai et les règles de convocation se trouvent dans les statuts, qui reprennent souvent un délai de six mois après la clôture.
- Ils votent l'approbation des comptes et donnent, le cas échéant, quitus au gérant, selon la majorité prévue aux statuts.
- Un procès-verbal est signé et conservé avec les comptes. Voir le procès-verbal d'assemblée de SCI : modèle.
À vérifier : les sources consultées divergent sur le dépôt des comptes au greffe pour une SCI à l'IS. Confirmez ce point auprès de votre expert-comptable ou du greffe.
Les documents et modèles utiles
- Attestation de revenus pour les associés de SCI
- Le gérant de SCI : pouvoirs et responsabilité
- Logiciel de gestion de SCI
Questions fréquentes
Une SCI est-elle obligée de tenir une comptabilité ?
Oui. À l'IR, une comptabilité de trésorerie (recettes et dépenses) suffit dans la plupart des cas ; à l'IS, la SCI tient une comptabilité complète avec bilan, compte de résultat et annexe.
Une SCI à l'IR doit-elle établir un bilan ?
Pas en général selon la loi fiscale. Les statuts, une demande de financement bancaire ou un associé soumis à l'IS peuvent toutefois l'imposer.
Quand approuver les comptes d'une SCI ?
Chaque année, dans le délai fixé par les statuts, souvent six mois après la clôture de l'exercice. Vérifiez vos statuts, ce délai vient d'eux.
Quel formulaire pour une SCI qui loue en meublé ?
La 2065 avec les annexes de la liasse fiscale : une SCI qui loue en meublé ne peut pas utiliser la 2072.
Après le document, la gestion au quotidien
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Essayer GestiPilot gratuitement →Sources
- impots.gouv.fr : comment déclarer les résultats de ma SCI ?
- impots.gouv.fr : la société civile immobilière
- economie.gouv.fr : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés
Ce guide a une valeur informative : vos statuts et votre situation prévalent. Faites valider les points comptables et fiscaux par un expert-comptable.