Une place de parking en copropriété n'a pas toujours le même statut : lot privatif avec des tantièmes, ou simple droit de jouissance exclusive sur une partie commune. La différence change tout : vente, cession, vote, charges. Voici comment la reconnaître et ce que cela implique si vous la louez ou la vendez.
En bref
- Un droit de jouissance exclusive sur une partie commune n'est pas un droit de propriété ; il peut former un lot s'il est assorti de tantièmes de parties communes.
- Le titulaire d'un simple droit de jouissance n'a pas de voix aux assemblées réservées aux copropriétaires.
- La cession d'un droit de jouissance à un autre copropriétaire peut exiger l'accord du syndicat.
- Le règlement peut prévoir un droit de priorité à la vente d'un lot de stationnement, dans des conditions strictes.
Lot ou simple droit de jouissance
| Lot de copropriété | Droit de jouissance exclusive | |
|---|---|---|
| Nature | Partie privative avec tantièmes de parties communes | Droit réel sur une partie commune, sans propriété |
| Qualité de copropriétaire | Oui | Non, sauf si le titulaire a un autre lot |
| Droit de vote en assemblée | Oui, selon les tantièmes | Pas pour les décisions réservées aux copropriétaires |
| Charges | Selon le règlement et les tantièmes | Souvent l'entretien et la réparation de l'emplacement |
Le statut figure dans le règlement de copropriété et l'acte d'acquisition : c'est là qu'il faut le chercher avant d'acheter, de vendre ou de louer. Voir règlement de copropriété et location.
Vente et cession
- Vente d'un lot de stationnement : le règlement peut prévoir, sous conditions (notamment lorsque le permis de construire a été délivré selon un plan local d'urbanisme imposant des aires de stationnement), un droit de priorité des copropriétaires. Le vendeur informe alors le syndic par lettre recommandée avec le prix et les conditions, et les copropriétaires disposent de deux mois pour répondre. Faute d'exercice, le vendeur est libre de vendre à qui il veut.
- Cession d'un simple droit de jouissance à un autre copropriétaire : la jurisprudence retient que, en l'absence de clause contraire, l'accord du syndicat est exigé.
- Impôt : une vente de parking dont le prix ne dépasse pas 15 000 € est exonérée de plus-value. Voir louer un parking ou un garage.
La louer
La location d'une place de parking seule relève du droit commun, avec un contrat libre : voir le modèle de bail de garage ou de parking. Avant de louer à un tiers, vérifiez deux points dans le règlement : la destination de l'emplacement (réservé aux occupants de l'immeuble ou non) et d'éventuelles restrictions de location. Les textes consultés ne traitent pas expressément de la location à une personne étrangère à la copropriété : en cas de doute, demandez au syndic ou à un notaire.
Les vérifications à faire
- Lire le règlement et l'état descriptif de division : numéro de lot, tantièmes, usage de l'emplacement.
- Regarder l'acte d'acquisition : lot ou droit de jouissance.
- Interroger le syndic sur les charges attachées à la place et d'éventuels travaux votés.
- Prévenir l'assurance : l'emplacement doit être couvert, par l'assurance de l'immeuble ou la vôtre.
Questions fréquentes
Une place de parking est-elle toujours un lot de copropriété ?
Non. Elle peut être un lot avec des tantièmes de parties communes, ou un simple droit de jouissance exclusive sur une partie commune, qui n'est pas un droit de propriété.
Un titulaire d'un droit de jouissance vote-t-il en assemblée ?
Pas pour les décisions réservées aux copropriétaires, selon la jurisprudence, car il n'est pas copropriétaire du seul fait de ce droit.
Peut-on vendre une place de parking librement ?
Le règlement peut prévoir un droit de priorité des copropriétaires, sous conditions ; ils ont alors deux mois pour répondre après l'information du syndic. Sans exercice de ce droit, la vente est libre.
Peut-on louer sa place de parking à un tiers ?
La location d'une place seule relève du droit commun, mais le règlement de copropriété peut en limiter l'usage. Vérifiez-le avant de louer.
Après le document, la gestion au quotidien
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- Service-Public.fr : parties privatives réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire
- Service-Public.fr : droit de priorité à l'achat dans un immeuble
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 2 décembre 2009, n° 08-20.310
Ce modèle a une valeur informative : adaptez-le à votre situation, vérifiez les textes en vigueur et, en cas de doute, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département.